中國不動產融資租賃行業市場現狀 2023不動產融資租賃行業市場發展分析

• 周迅 2023年9月28日 來源：互聯網 253 8
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不動產融資租賃服務是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，

不動產融資租賃服務是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

隨著技術不斷發展，中國經濟社會的數字化特征愈加明顯，向大數據、新技術尋求生產力突破，成為了下一發展階段的標志，房地產行業也將進入以數字化為主要驅動力的新時代。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國不動產融資租賃行業市場發展分析及投資前景預測研究報告》顯示：

中國不動產融資租賃行業市場現狀 2023不動產融資租賃行業市場發展分析

近年來，在國務院以及商務部、銀監會等監管部門、地方政府相繼出臺一系列利好政策的鼓勵下，融資租賃行業呈現出快速發展的良好勢頭，企業數量、行業實力和業務總量都比上年大幅增加，在經濟發展下行壓力較大的情況下，為整個經濟社會的持續穩定發展做出了貢獻。當前國際經濟形式存在較大不確定性，國內經濟進入新常態，產業結構面臨深刻調整，創新驅動成為經濟發展的新引擎。"十三五"期間，中國經濟結構深化調整，金融業擴大開放，中國融資租賃業將面臨如下四大戰略機遇。(1)"一帶一路"國家戰略提供國際化發展機遇;(2)《中國制造2025》釋放巨大租賃需求;(3)政府優惠政策推動行業集聚效應凸顯;(4)借力"互聯網+"實施行業創新發展。盡管近年來中國融資租賃行業總體規模不斷提升，當前中國融資租賃業發展仍存在以下問題：(1)融資租賃行業政策法規不足;(2)租賃企業融資渠道相對單一;(3)業務模式有待轉型;(4)人才隊伍亟需擴充;(5)缺乏政府配套政策大力支持;(6)行業中介組織作用不足。

1、融資租賃“營改增”分析

變化：

1、不動產租賃業稅率明確為11%

文件明確了“提供交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，稅率為11%。”將不動產租賃與不動產銷售適用同一稅率，體現了稅收公平原則。

2、融資性售后回租被重新界定為貸款服務

文件在金融服務定義中明確了“融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。”

3、1.7億由注冊資本變實收資本

文件明確了“商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務和融資性售后回租業務的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述規定執行;2016年5月1日后實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規定執行，2016年8月1日后開展的有形動產融資租賃業務和有形動產融資性售后回租業務不得按照上述規定執行。

將財稅【2013】106號文件的“注冊資本”要求變更為“實收資本”，并給予一定的過渡期。

4、超3%即征即退重新提起

財稅【2013】106號文件曾規定“經中國人民銀行、銀監會或者商務部批準從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資租賃服務，在2015年12月31日前，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。”

原有政策到期后一直沒有是否延續的通知，新的36號文件重新對超稅負即征即退政策給予了延續，并且未設定截止日期。

5、存量動產售后回租業務可選擇計稅方法

文件規定2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售后回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額為銷售額。

納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。

試點納稅人提供有形動產融資性售后回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額為銷售額。

6、“本金發票”成為歷史

曾幾何時，融資性售后回租關于“本金發票”的爭論始終不斷，很多租賃企業因為無法取得“本金發票”，難以開展回租業務，隨著36號文件將售后回租界定為貸款服務，“本金發票”將徹底成為歷史。

對行業的影響：

1、直租業務平穩過渡

對于融資租賃直租業務，36號文件基本維持了之前營改增試點期間的政策執行口徑，使行業政策保持穩定。對現有業務不會造成影響。

2、售后回租優勢不在

盡管文件繼續對融資性售后回租保留了允許差額征稅的優惠政策，但由于將其劃分為貸款服務，因此其業務承租方無法抵扣進項稅，售后回租作為通道業務喪失了節稅優勢，預計對回租業務量將有一定的萎縮。

3、超稅負返還依然難以享受

融資租賃由于其利差納稅的性質決定了其稅負水平較低，而3%的實際稅負基本很難有企業可以達到，因此超稅負即征即退政策對租賃行業始終是水中月、鏡中花。

新的文件明確了融資性售后回租服務，以取得的全部價款和價外費用(不含本金)，扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息后的余額作為銷售額。因此計算超稅負即征即退的基數發生了變化，使得售后回租享受政策的門檻有所降低，但是由于回租業務其適用稅率由17%降低為6%，因此想要全面享受政策依然不是件容易的事。

4、保理業務差額征稅恐難持續

伴隨著租賃產業的發展，保理作為新興業態，近年來發展迅速，不少地方都出臺了支持保理業發展的相關政策文件，最明顯的就是允許保理企業從保理費中將銀行貸款利息扣除后征收營業稅，36號文件并未對保理進行定義，只是在貸款服務定義中明確了“以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅。”因此，差額征稅對于保理業恐將成為歷史。

總體來說，從近幾年的行業發展勢頭上看，行業吸引了更大規模的社會資金，促成了行業過去十多年的高速發展，租賃滲透率的不斷提高預示了更大的市場空間。在行業高速發展的過程中，一些龍頭公司如山東地區的代表萬和融資租賃公司等積累起了更強大的資產端優勢，更具渠道和專業能力優勢，在盈利結構上面也更加均衡，經營性租賃收入、財務咨詢、附加服務盈利占比更大。在行業監管一方面持續釋放紅利，鼓勵支持實體經濟的同時，監管力度加強，龍頭公司具備更強的抵抗宏觀環境風險的優勢，利差空間大，能夠更進一步提高市場占比。

本報告對我國不動產融資租賃行業的供需狀況、發展現狀、子行業發展變化等進行了分析，重點分析了國內外不動產融資租賃行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了不動產融資租賃行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

報告對于不動產融資租賃產品生產企業、經銷商、行業管理部門以及擬進入該行業的投資者具有重要的參考價值，對于研究我國不動產融資租賃行業發展規律、提高企業的運營效率、促進企業的發展壯大有學術和實踐的雙重意義。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2023-2028年中國不動產融資租賃行業市場發展分析及投資前景預測研究報告》。

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