二手房市場深度全景分析 二手房市場價格修正接近完成

• 方蔓桃 2024年1月30日 來源：百度 790 48
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為確保二手房行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解二手房行業的發展態勢，以及

中國房地產市場表現與典型的房地產泡沫是極其不同的，供應過剩很不明顯，且供應過剩的清除(如果存在的話)是十分徹底的。

過去兩年，房地產市場是影響中國經濟最為核心的因素，這已成為政府和市場的廣泛共識。2024年房地產市場走向如何，仍有諸多疑問。

有人認為，二手房中介費由市場驅動，有其內在的價格形成機制，低傭金不利于調動中介積極性。實際上，結合當前的市場現狀、供需關系和購房預期看，低傭金交易不僅是形勢使然，更代表著發展潮流。

為確保二手房行業數據精準性以及內容的可參考價值，我們研究團隊通過上市公司年報、廠家調研、經銷商座談、專家驗證等多渠道開展數據采集工作，并對數據進行多維度分析，以求深度剖析行業各個領域，使從業者能夠從多種維度、多個側面綜合了解二手房行業的發展態勢，以及創新前沿熱點，進而賦能二手房從業者搶跑轉型賽道。

當前，房地產市場需求端疲弱，市場觀望情緒較濃。作為二手房交易中的重要一環，房產中介應深刻洞悉市場變化，不能再寄望于走老路，而應在提高服務質量上發力，通過差異化精細化服務提高市場占有率，從而創造更大的商業價值。

不少人認為，中國房地產泡沫在更早的時候就應該破滅，只是因為種種原因，破滅和修正一再被推遲，直到2021年~2022年才終于開始徹底清算和修正。一個不斷吹大的泡沫，修正盡管會延遲，但遲早要發生。從全世界來看，泡沫破滅總會帶來社會痛苦，政府不應該救泡沫，也很難救得起來。

美國的情況與日本類似。2002年之前，美國房地產投資占GDP比重也在8%左右。2003年房地產投資占比快速上升。泡沫破滅之后，供應快速下降。不同之處在于，泡沫破滅后美國立即開始了對供應過剩的清除，房地產投資一度下跌到5%左右的水平，而日本至少拖了6年時間。

2013年以后，美國清除過剩的過程基本結束，房地產投資重新回到比較正常的水平，占比接近7%，比泡沫之前低1個百分點。美國從2008年泡沫破滅到2013年經濟大體恢復正常，大約也花了五年時間。

值得注意的是，中國似乎沒有出現明顯的供應過剩的堆積。中國房地產投資占GDP比重的峰值出現在2013年，此后房地產投資占比快速下降，到2024年可能會下降到5.5%左右。

如果認為2016年~2021年中國經歷了房地產明顯的泡沫化過程，從投資情況看，供應超過趨勢顯著擴大的情況似乎沒有，或者相當輕微。作為對比，2021年以后，供應的下降則是極其顯著的。

沿著這樣的思路，很多人認為，當前情況是遲早要付出的代價。歷史上，美國、日本以及其他很多國家都付出過泡沫破滅的代價。中國既然享受了房地產泡沫被吹大時的好處，就不得不承擔泡沫破滅后的代價。

從泡沫破滅后修正的國際經驗看，泡沫從破滅到完全被吸收也許要經歷五年左右或更長的時間，然后經濟才會回到相對較弱的正常擴張區間。在修正過程中，總需求會很弱，經濟各方面都面臨困難。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

據中研產業研究院《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》分析：

二手房市場作為一個新型的房地產市場卻在近些年來迅速崛起，成為了房地產市場交易的主力軍。據統計數據顯示，我國二手房市場的掛牌量和銷售量出現了明顯的上升趨勢。

中國人口眾多，城市化水平不斷提高，人們對住房的需求呈現出持續增長的態勢。由于歷史原因和城市規劃的需要，二手房市場成為滿足住房需求的重要渠道之一。同時，二手房市場還具備更多元化的選擇和較為靈活的交易方式，能夠滿足不同層次、不同需求者的購房需求。

二手房市場機遇分析

國家發改委發布《關于恢復和擴大消費措施的通知》，支持剛性和改善性住房需求。公安部全面放寬大城市落戶條件，完善特大城市積分落戶政策。央行要求優化服務民營企業激勵機制、做好銀企融資對接、精準實施差別化住房信貸政策。地方層面：北京、貴州、遂寧、深圳等多地放松公積金貸款政策，提高最高貸款額或降低公積金貸款首付比例。鄭州發布促進房地產市場平穩健康發展十五條，南京出臺8條新政促房地產市場平穩健康發展。南昌召開房地產形勢分析會，將制定措施支持房地產平穩發展;贛州出臺促進剛性和改善性需求政策。

綜合來看，2023年房地產市場供需兩端都面臨著沖擊和壓力。一方面，需求端受到政策放松、信貸支持、積壓需求釋放等因素的刺激，呈現出修復和復蘇的態勢，但也存在區域差異、結構性失衡、價格敏感等問題。另一方面，供應端受到土地制度改革、去庫存壓力、資金鏈緊張等因素的影響，呈現出供應不足、成本上升、競爭加劇等特征。

總結來看，流行觀點認為中國正在經歷房地產泡沫的破滅。但在供應過剩層面，中國房地產市場表現與典型的房地產泡沫是極其不同的，供應過剩很不明顯，且供應過剩的清除(如果存在的話)是十分徹底的，時間非常快，幅度非常大。

未來，想要了解更多二手房行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》。

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