二手房交易占比提高帶動房地產市場交易總量正增長 2024二手房市場發(fā)展深度分析

• 黃文玉 2023年12月25日 來源：互聯網 58安居客房產研究院 深圳市房地產中介協會 央視新聞 1329 87
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二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。眾所周知，發(fā)展二手房市場對于穩(wěn)定住房價格，引導梯次消費，實現住房市場的健康發(fā)展具有重要的現實意義。

二手房裝修的內容一般包括基礎的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門窗翻新等基礎工程，但由于建筑時間過久，很多二手房在拆改的過程中極易出現問題，這給施工造成了一定的影響。相對于新房裝修，二手房裝修無疑在設計和施工上都增加了難度。

二手房行業(yè)市場發(fā)展現狀分析

數據顯示，截止至2021年11月，深圳網簽二手房套數4.07萬套，同比下滑57.28%;上海網簽二手房套數27.18萬套，同比下滑7.66%;廣州網簽二手房套數10.86萬套，同比下滑1.23%;北京網簽二手房套數19.1萬套，同比增長14.7%，成為一線城市中唯一一個網簽量明顯上漲的城市。2021年12月，全國二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來新高，但近三個月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。

從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來最長的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個成交周期同比下滑的區(qū)域。2021年，華北東北地區(qū)價格出現明顯波動下滑態(tài)勢，掛牌均價為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價為10989元/平米，同比增幅3.28%。

數據顯示，2019年深圳市二手房網簽(含自助)總計102593套，2020年深圳市二手房網簽(含自助)總計120295套，同比增長17.25%。7? 15 政策的出臺，深圳市二手房網簽市場迅速降溫，網簽量在 8 月份迅速回落近 7 成;二手房網簽量在低位運行幾個月后，隨著市場對于新政的逐步適應，以及在購房者長期看好深圳未來及新房“打新”潮氛圍的帶動下，11 月之后，二手房網簽量逐步企穩(wěn)，并呈現強勢反彈態(tài)勢。

深圳市樂有家房產交易有限公司2020 年二手房網簽 21680 套，占比18.02%，市占率領先其他機構。Q 房網(世華)網簽 17591 套，市占率14.62%，排第二，深圳鏈家房地產經紀有限公司網簽13262 套，市占率11.02%，排第三。另外，中毅聯網簽市占率在快速上升，追趕勢頭迅猛,，2020年深圳中毅聯房地產經紀有限公司網簽9170套，市占率為7.62%。2020年深圳市二手房網簽房產類型以住宅為主，2020年住宅二手房網簽占比達89%;公寓二手房網簽占比為6%;商業(yè)、寫字樓分別占比2%。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國二手房市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：

當市場行情好的時候，住宅類別占比會走高，但由于受新政針對住宅調控 的影響，新政后，其他類別房產網簽占比有所升高，進而導致住宅類別占比走低。2020年8月份深圳市二手房網簽住宅占比一度跌至85.5%。2020 年二手房網簽主要集中在熱點區(qū)域(低總價、學區(qū)、利好規(guī)劃)，其中龍崗區(qū)域二手房網簽 30942 套，占總量 25.7%， 明顯高于其他區(qū)域。福田17.3%的占比次之，寶安 、南山分別占比16%，排名第三。

2021年2月，經深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年3月22日，成都市出臺《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據《通知》，成都將建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。2021年是二手房市場迎來大變革的一年，二手房價格參考制度成為全新的調控工具對市場交易和預期都產生巨大影響。尤其是將該指導價作為銀行放貸標準的城市，對市場的降溫力度更為明顯。

58同城、安居客發(fā)布2021年《11月國民安居指數》。顯示，2021年11月全國重點監(jiān)測65城新房在線均價17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，其中有28城新房在線均價環(huán)比上漲。二手房在線掛牌均價16840元/平方米，環(huán)比小幅下滑0.33%，全國65城中有14城二手房掛牌均價出現環(huán)比上漲趨勢，落實二手房參考價制度的10個城市中有6個城市掛牌價環(huán)比下行。2021年11月65城新房在線均價為17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，65城中有28城新房房價環(huán)比上漲。其中，主力城市中深圳新房在線均價為57487元/平方米，上海新房在線均價為52625元/平方米，北京新房在線均價為46251元/平方米。廣州新房在線均價為33432元/平方米。新一線城市中杭州和南京的新房在線均價分別為27820元/平方米及25424元/平方米。

2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經出現了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經出現了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢沒有出現。統(tǒng)計數據顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達到16391套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。

根據諸葛找房統(tǒng)計數據顯示，2023年3月，10大城市二手房掛牌量為195.67萬套，環(huán)比增長1.06%，同比增長80.94% 。目前，重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽、合肥、西安、大連、佛山等城市的二手房掛牌量超過10萬套，包括一線城市廣州二手房的掛牌量也已經突破了13萬套。二手房掛牌數量激增是當前樓市的一種走勢和群體性現象。

從住房城鄉(xiāng)建設部了解到，2023年以來，反映房地產市場需求的二手房和新房交易總量實現同比正增長，總的房地產市場需求較2022年有較明顯的回升。最新數據顯示，2023年1到11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過50%。

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