一、城市更新行業(yè)概述

城市更新是指對城市中的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等已不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)進行改造和提升，旨在完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、推進土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。城市更新不僅僅是建筑翻新或區(qū)域改造，而是涉及城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居住環(huán)境、文化傳承等多方面的系統(tǒng)工程。

中國城市更新行動自2021年首次寫入政府工作報告以來，已從局部探索上升為國家戰(zhàn)略。隨著城鎮(zhèn)化率突破67%，城市空間資源趨向飽和，傳統(tǒng)增量擴張模式難以為繼，存量提質(zhì)成為必然選擇。城市更新不僅是對物理空間的改造，更是對城市功能、產(chǎn)業(yè)布局、文化傳承的系統(tǒng)性重塑。

當前，城市更新包括舊城改造和棚戶區(qū)改造。舊城改造是對老城市的物質(zhì)生活環(huán)境進行局部或整體的改造和更新，而棚戶區(qū)改造則是針對城鎮(zhèn)中不符合整體居住環(huán)境的危舊住房進行改造，以改善片區(qū)居住環(huán)境。城市更新行業(yè)上游為工程技術(shù)提供方，包括建筑施工企業(yè)、建筑設計與規(guī)劃企業(yè);中游為城市更新開發(fā)企業(yè)，主要包括地方政府、城投公司以及城市更新企業(yè);下游包括住宅運營、商業(yè)運營以及園區(qū)運營等。

中國城市規(guī)劃學會副理事長周嵐認為，城市更新能夠促進消費轉(zhuǎn)型提質(zhì)。通過城市更新優(yōu)化商業(yè)、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，響應健身、養(yǎng)老等新興需求，塑造魅力空間，帶動消費轉(zhuǎn)型提質(zhì)。

二、城市更新行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析

1、政策驅(qū)動與制度創(chuàng)新

中央政策聚焦“防大拆大建”與“可持續(xù)更新”，通過土地政策優(yōu)化、財稅支持、REITs試點等工具，構(gòu)建市場化運作機制。地方層面，北京、上海等地探索容積率轉(zhuǎn)移、歷史建筑活化等創(chuàng)新模式，形成“政策工具箱”與“項目庫”聯(lián)動機制。政策環(huán)境從“剛性約束”轉(zhuǎn)向“彈性引導”，鼓勵多方主體協(xié)同參與。

老舊街區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。住房城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在今年全國兩會期間表示，住房城鄉(xiāng)建設部將下功夫?qū)嵤┮慌菝裆⒋侔l(fā)展、防風險的更新項目。其中，在發(fā)展類項目中，將改造一批老街區(qū)，打造精品街道、城市客廳，建設活力街區(qū)，為青年人提供更多創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間，為市民創(chuàng)造更多消費場景。

例如，江蘇省蘇州市十全街片區(qū)目前已成為蘇州熱門旅游目的地和網(wǎng)紅打卡地。通過多元業(yè)態(tài)引流，激發(fā)綜合消費活力。街道人流量、經(jīng)營時長、商戶收入顯著提升，周末高峰時期人流量比改造前增長3倍以上，街道夜間營業(yè)時間平均延長2個小時，店鋪客流量和營業(yè)額提升30%，部分店鋪增長50%以上。在政府引導下，社會資源廣泛持續(xù)投入，激發(fā)沿街約10%的店鋪自發(fā)改造升級。

2、技術(shù)賦能與模式升級

數(shù)字技術(shù)深度融入城市更新全流程。BIM/CIM技術(shù)實現(xiàn)全生命周期管理，AI算法優(yōu)化空間規(guī)劃方案，數(shù)字孿生技術(shù)模擬更新效果，提升決策科學性。例如，上海張江科學城通過CIM平臺整合地上地下數(shù)據(jù)，縮短開發(fā)周期;深圳運用AI生成多方案比選，提升設計效率。技術(shù)融合推動行業(yè)從“經(jīng)驗驅(qū)動”轉(zhuǎn)向“數(shù)據(jù)智治”。

3、市場參與與資本活躍

社會資本通過“投資人+EPC”“PPP”等模式介入，房企、城投公司、專業(yè)運營商形成差異化競爭格局。頭部企業(yè)構(gòu)建“技術(shù)+資本”雙輪驅(qū)動模式，如某設計院自研算法提升模擬精度，某基金通過REITs實現(xiàn)資金循環(huán)。綠色金融工具創(chuàng)新加速，碳交易收益反哺項目運營，形成可持續(xù)盈利模式。

4、社會需求與文化傳承

居民對“完整社區(qū)”“15分鐘生活圈”的需求倒逼更新精細化。完整社區(qū)建設同步補齊養(yǎng)老、托育、醫(yī)療設施，城中村改造兼顧原住民安置與產(chǎn)業(yè)升級。歷史街區(qū)保護強調(diào)“修舊如舊”，如北京楊梅竹斜街通過微更新保留胡同肌理，上海武康路街區(qū)實現(xiàn)商業(yè)與文化的共生。社會價值與經(jīng)濟價值的平衡成為行業(yè)共識。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2025-2030年中國城市更新行業(yè)市場調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報告》分析：

當前，城市更新進入深水區(qū)，機遇與挑戰(zhàn)并存。機遇在于：政策紅利持續(xù)釋放，技術(shù)迭代加速價值挖掘，居民需求升級催生新業(yè)態(tài)。挑戰(zhàn)在于：土地權(quán)屬復雜、資金回報周期長、利益協(xié)調(diào)難度大。破解之道在于深化制度創(chuàng)新，構(gòu)建“政府引導+市場主導+公眾參與”的生態(tài)體系，推動更新模式從“項目思維”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)思維”。

三、城市更新行業(yè)發(fā)展前景展望

1、智慧化與綠色化深度融合

智慧城市基礎(chǔ)設施建設提速，AIoT技術(shù)實時監(jiān)測城市運行，優(yōu)化交通、能源、安防等系統(tǒng)。綠色低碳成為硬約束，超低能耗建筑、光伏一體化、海綿城市技術(shù)廣泛應用。上海楊浦濱江項目通過碳交易實現(xiàn)生態(tài)效益與經(jīng)濟效益雙贏，預示未來“零碳社區(qū)”將成主流。

2、產(chǎn)業(yè)協(xié)同與業(yè)態(tài)創(chuàng)新

城市更新與產(chǎn)業(yè)升級聯(lián)動，老舊廠房轉(zhuǎn)型文創(chuàng)園區(qū)、工業(yè)遺址變身科技孵化器。深圳大筒倉改造為電競產(chǎn)業(yè)園，成都镋鈀街打造“市井文化+商業(yè)”綜合體，展現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新活力。未來，元宇宙、數(shù)字孿生等技術(shù)將催生虛擬與現(xiàn)實融合的新消費場景。

3、區(qū)域協(xié)同與模式迭代

一線城市聚焦中心城區(qū)功能優(yōu)化，二三線城市側(cè)重存量盤活與人口導入。京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)通過城際協(xié)同，構(gòu)建“1小時更新圈”。縣域更新探索“以城帶鄉(xiāng)”路徑，如浙江未來社區(qū)模式向鄉(xiāng)村延伸，推動城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

4、社會資本與金融創(chuàng)新

REITs試點擴容、綠色債券發(fā)行、保險資金介入等拓寬融資渠道。社會資本從“拿地開發(fā)”轉(zhuǎn)向“運營服務”，專業(yè)運營商通過輕資產(chǎn)模式輸出管理經(jīng)驗。金融機構(gòu)開發(fā)“更新貸”“碳中和債”等定制化產(chǎn)品，形成風險共擔機制。

中國城市更新正經(jīng)歷從“物理改造”到“價值再生”的深刻變革。政策、技術(shù)、市場三股力量交織，推動行業(yè)向精細化、智慧化、綠色化演進。未來，城市更新將不僅是空間再造，更是城市治理能力的試金石、文化傳承的載體、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的引擎。在新型城鎮(zhèn)化與“雙碳”目標指引下，行業(yè)需持續(xù)破解權(quán)屬、資金、技術(shù)等痛點，構(gòu)建多方共贏的可持續(xù)模式。

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