彭文豪
一、政策：城市更新從“拆改留”到“運營為王”，商業(yè)街成主戰(zhàn)場
“十四五”進入收官，城市更新試點名單擴容至所有一線及強二線城市，“留改拆”并舉被寫進頂層文件。住建部明確提出：到2025年，每個城市至少打造一條“國家級夜間文旅消費集聚區(qū)”。上海、成都、深圳隨后跟進，把“商業(yè)街活力指數(shù)”納入?yún)^(qū)委書記年度考核。中研普華政策雷達研判，過去靠“造盒子”賺快錢的時代結(jié)束，未來五年誰能把存量街區(qū)做出“持續(xù)人流+持續(xù)稅收”，誰就能拿到政府貼息、專項債、REITs退出等多重紅利。一句話：商業(yè)街不是簡單的商業(yè)，它是“城市文化政績”的 measurable KPI。
二、消費：Z世代把“逛街”當成“拍劇”，場景付費意愿遠超購物本身
- 情緒價值>商品價值：中研普華消費者調(diào)研顯示，近七成年輕人愿意為主題場景多付“一杯精品咖啡錢”，核心驅(qū)動力是“出片率”“社交談資”“同好社群”。
- “本地度假”常態(tài)化：周末“Citywalk”搜索量同比翻倍，很多人專門買高鐵票去隔壁城市逛老街，把48小時拼成“假裝在京都”“假裝在塞納河畔”。
- 夜游經(jīng)濟延長消費時長：成都、西安、長沙等多地商務(wù)局統(tǒng)計，夜間消費已占街區(qū)全天營業(yè)額半壁江山，燈光、演藝、酒吧、沉浸劇本殺成為“留客到凌晨”的標配。
一句話：他們買的不是衣服，而是一張“可以發(fā)到小紅書”的人生照片;他們來的不是商店，而是一個“可以偶遇同好”的線下社群。
1. 主題化——“一條街就是一部大片”
把城市文化拆成“可沉浸的劇本”：蘇州平江路講“才子佳人”，西安大唐不夜城講“盛唐幻夜”，廣州永慶坊講“西關(guān)大屋+賽博霓虹”。記住：再小的城市也有自己的“文化母題”，關(guān)鍵是如何把“歷史”翻譯成“社交語言”。
2. 夜游化——“白天賣商品，凌晨賣情緒”
燈光秀+實景演藝+酒吧+深夜食堂，把營業(yè)時段拉長到24 點以后。中研普華運營筆記：每延長一小時營業(yè)時間，租金坪效可提升顯著，但前提是燈光、安保、環(huán)衛(wèi)、交通接駁同步升級，否則“留客”變“趕客”。
3. 社群化——“同好才是最高生產(chǎn)力”
古著圈、手帳圈、飛盤圈、漢服圈……一條百米巷子只要抓住一個垂直社群，就能在小紅書形成“自來水”裂變。成都“漢服一條街”靠同好年會，把淡季工作日也能做到客流同比翻番。
4. 數(shù)字化——“線下空間，線上運營”
小程序發(fā)券、會員積分、直播探店、AR 打卡，把線下人流沉淀為可反復(fù)觸達的“數(shù)字資產(chǎn)”。別再把抖音、小紅書當廣告板，它們是“線上售票口”。
四、商業(yè)模式演進：從“收租”到“賣內(nèi)容”再到“賣會員”
- 1.0 階段：房東思維，靠租金差價，客流波動直接決定生死。
- 2.0 階段：運營思維，統(tǒng)一招調(diào)、主題營銷、夜間燈光，租金+聯(lián)營扣點雙輪驅(qū)動。
- 3.0 階段：IP 思維，把街區(qū)當成“內(nèi)容平臺”，通過會員年卡、主題演出、策展聯(lián)名、線上直播實現(xiàn)“空間之外再賺一次錢”。
中研普華觀點：3.0 階段最值錢的是“會員資產(chǎn)”。誰能把一年到訪三次的游客變成付費會員，誰就能擺脫“靠天吃飯”的節(jié)假日波動，還能在 REITs 估值時講出“穩(wěn)定現(xiàn)金流”故事。
五、投融資：REITs 開閘 + 綠色貸款，存量街區(qū)“輕資產(chǎn)退出”有了天窗
- 基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 擴圍：2024 年正式把“商業(yè)步行街+文化街區(qū)”納入試點，只要現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)權(quán)清晰，就可通過公募 REITs 實現(xiàn)退出，資本金 IRR 有望提升顯著。
- 綠色改造貸：多地政府推出“夜經(jīng)濟”“老字號”專項貼息，綠色節(jié)能改造(燈光、光伏屋頂、儲能)可獲低息貸款，并計入碳減排支持工具。
- 城市更新基金：廣州、成都、西安等地設(shè)立百億級城市更新母基金，優(yōu)先支持“文化+商業(yè)”融合項目，社會資本出資比例可低至三成。
一句話：只要運營數(shù)據(jù)夠硬，就能讓“老街”變成“可交易金融資產(chǎn)”。
六、結(jié)語：最好的商業(yè)街，永遠是下一條
當“逛街”升級為“秀存在感”，當“老街”變成“可交易的金融資產(chǎn)”，商業(yè)街就不再只是房地產(chǎn)品類，而是文化、商業(yè)、科技、金融的跨界“新物種”。中研普華判斷，2029 年前全國將出現(xiàn)超過百條年收入過億的“超級街區(qū)”，但“普漲”時代結(jié)束，“精耕”時代啟幕：誰抓住文化基因、運營資產(chǎn)與資本退出三張牌，誰就能在這片萬億級紅海“出圈”又“出彩”。
中研普華依托專業(yè)數(shù)據(jù)研究體系，對行業(yè)海量信息進行系統(tǒng)性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數(shù)據(jù)解決方案及戰(zhàn)略決策支持服務(wù)。通過科學(xué)的分析模型與行業(yè)洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風(fēng)險，優(yōu)化運營成本結(jié)構(gòu)，發(fā)掘潛在商機，持續(xù)提升企業(yè)市場競爭力。
若希望獲取更多行業(yè)前沿洞察與專業(yè)研究成果，可參閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院最新發(fā)布的《2024-2029年商業(yè)街行業(yè)市場深度調(diào)研及發(fā)展策略研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業(yè)戰(zhàn)略布局提供權(quán)威參考依據(jù)。
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