2019年以來，外資的身影頻頻活躍在中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場上。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月底，黑石、凱德、基匯等外資機構(gòu)，在中國內(nèi)地的大宗房產(chǎn)交易累計金額已超過300億元。
外資緣何在國內(nèi)大宗交易市場中再次占據(jù)顯著優(yōu)勢?業(yè)內(nèi)人士普遍認為，首先，2018年，中國去杠桿、去地產(chǎn)化的大勢使不少企業(yè)拋售資產(chǎn)，市場出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如海航資產(chǎn)的集中處置;另一方面，融資渠道收緊則使內(nèi)資機構(gòu)募資困難，出價能力逐漸下降。
“2018年對中國來說是去杠桿，但對全世界來講，并沒有一個特別明顯的去杠桿過程。并且與之前的1998年、2008年的經(jīng)濟危機相比，2018年相對來說是一個比較好的年份，市場情況并沒有預(yù)期的嚴(yán)峻。在中資缺乏競爭力、匯率處在人民幣下行時期，外國資金較為充裕。另外，在銀保監(jiān)會合并之后，國內(nèi)大型保險機構(gòu)和銀行的管理層面出現(xiàn)調(diào)整，在這一調(diào)整過程中，國內(nèi)的投資方向和投資政策也相應(yīng)的進行調(diào)整，這也是當(dāng)時內(nèi)地資本投機買賣不活躍的原因。”劉兵說。
劉兵認為，從外資自身的角度來看，外資現(xiàn)階段大規(guī)模進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場，除了對市場動態(tài)變化反應(yīng)迅速，同時也是對中國經(jīng)濟未來發(fā)展態(tài)勢的看好。中國這一新經(jīng)濟體具有高速經(jīng)濟增長、穩(wěn)定政治環(huán)境、愈發(fā)開放的政策等多種優(yōu)勢。因此之前在日韓超配的外資機構(gòu)已逐漸主動將中國的重要性提升。
“商業(yè)地產(chǎn)寫字樓是中國經(jīng)濟的晴雨表，外國的私募基金看好目前中國的經(jīng)濟發(fā)展，在這種情況下，外資認為有必要搶占中國一線城市的商業(yè)地產(chǎn)資源，加大對中國的核心資產(chǎn)配置。”劉兵稱，“最近新加坡、美國、歐洲資金都在進入中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這是一個非常明顯的趨勢，外資已經(jīng)將中國當(dāng)作是全世界越來越重要的經(jīng)濟體。”
外資對市場的反應(yīng)速度究竟如何?劉兵以他親身經(jīng)歷表示，“北京市場作為一個較為特殊的市場，傳統(tǒng)寫字樓和商場交易標(biāo)的有限，在這種情況下，投資人只能通過酒店改成寫字樓，商場改成寫字樓的方式，挖掘現(xiàn)有的存量價值。而盡管外資相較于中資機構(gòu)遠離中國本土市場，但是對項目的判斷上看不出任何水土不服的表現(xiàn)。“去年，戴德梁行還在向很多外資機構(gòu)投資人介紹北京市場情況，具體的改造政策是什么樣的，以及土地使用年限的問題，但是很快外資就開始大舉進入國內(nèi)大宗交易市場進行投資，市場嗅覺非常靈敏。這反映出外資一直在保持關(guān)注著北京上海的大宗交易市場。”
對于外資主流的投資邏輯，劉兵認為目前仍然是買入-經(jīng)營-出售或Reits退出這一模式。但是，值得關(guān)注的是，有越來越多的外資基金長期持有國內(nèi)具備穩(wěn)定租金收入、優(yōu)質(zhì)租客組合的商業(yè)核心物業(yè)，這越來越像倫敦、紐約的情況。
地域分布：上海VS北京
無疑，作為中國最重要的兩個門戶城市，上海和北京一直都是外資重要的目的地。此輪外資買空上海核心資產(chǎn)，開始對北京加大投資力度，除了已知的、豐樹、Partners Group 等買家，2018年Alianz、AEW、TPG等新晉買家也已在京收購項目，其中不乏收購背景復(fù)雜、需要改造的物業(yè)。
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