3月全國租賃市場成交量環漲87.9% 中國住房租賃行業競爭分析

• 2021年3月29日 HaoChenChong來源：互聯網 1024 65
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根據發布的2021年一季度市場季報(下稱“報告”)顯示，春節后住房租賃旺季歸來，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續5個月環比下降，在今年2月首次止跌上揚，3月環比漲幅達到87.9%。2021年一季度，全國重點18城成交量環比上漲14.7%。

3月全國租賃市場成交量環漲87.9%

根據發布的2021年一季度市場季報(下稱“報告”)顯示，春節后住房租賃旺季歸來，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續5個月環比下降，在今年2月首次止跌上揚，3月環比漲幅達到87.9%。2021年一季度，全國重點18城成交量環比上漲14.7%。

報告提到，盡管市場成交增速最快，但一線城市在調控之下回調速度亦最快。貝殼研究院數據顯示，3月，一線城市成交面積相較2019年同期增速回調17.3個百分點。一季度新房成交面積較2019年同期大增124.7%的深圳，“金三”成交甚至不及1月;二線城市3月成交面積較2019年同期也回調7.4個百分點;三四線則在核心城市拉動下整體成交增速上漲，3月成交面積較2019年同期增長5.3個百分點。

值得關注的是，杭州、南京、廈門、寧波等全國重點區域的強二線城市2021年一季度的成交面積較2019年同期，有0.8-2.3倍的增長。

據悉，我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億。北京和上海的租金規模均達到1300億元。目前，長租公寓在整個租賃市場的占比很小，租金回報率還比較低。目前有多家房企涉足長租公寓，萬科、招商蛇口、旭輝和龍湖等都已經有自己的長租公寓品牌，而近日融創中國也發布名為“住住”的長租公寓品牌。長租公寓市場目前有三類玩家，房產開發商、中介服務商以及互聯網企業。

目前我國租房的人口約占總人口11%，對比美英日等國家的30%占比還有空間。2018年我國人口13.9億，租房人群接近2億，住房租賃市場呈現出前所未有的成長勢能。根據數據顯示，2017年我國住宅租賃市場規模已超1.5萬億元，同比增長9.3%，超GDP增幅。

2018年的1月16日，中國長租公寓領跑者自如就完成了40億元人民幣的A輪融資，其估值達到了200億元人民幣。國內排名Top100的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租公寓領域。蜂鳥屋統計數據顯示，截至2018年5月31日，分散式品牌公寓TOP10總融資金融約為75.792億元;而集中式品牌公寓TOP10融資總額約為71.15億元。

上海市是經濟活躍城市之一，其住房租賃市場交易更加活躍。從我們監控的數據來看，目前上海交易市場成交套數是住房租賃市場成交套數的近6倍。然而，在如此龐大的租賃需求下，上海租賃caprate(租金回報率)僅為1.63%，是監測城市中最低。一方面說明量大價低是上海住房租賃市場的特征，另一方面說明發展和平衡租賃市場的量價關系至關重要。

上海住房租賃市場產品供應分布現狀：老城區房源供應套數多，周邊新城區相對較少;從戶型結構上來看，一室戶型房源供應量少，且大多集中在市中心區域，兩室戶型房源供應量最多，也大多集中于中心城區。雖然上海租賃住房的供應集中在中心城區，但是由于住房租賃市場更注重使用價值，因此中心城區是大部分租賃人群的需求偏好區域。租金價格整體波動上漲，在地域上呈現出明顯的圈層分布現象：以中心城區為高點，向外遞減。上海市各戶型的租金價格單價中一室最貴，二室相對最為適中。

上海市集中式長租公寓主要集中分布在浦東新區和閔行區，其中浦東新區78家門店，閔行區54家門店;基于品牌角度，華住城家單體量門店分布相對最多，其中徐匯區19家，閔行區13家。上海市集中式長租公寓中，華住城家公寓門店數最多，共60家，其次是安歆·YU，49家，部分品牌公寓在上海未布局;從租金價格分布上看，中心城區租金普遍高于周邊城區。

截止2019上半年，上海地產通過招拍掛形式共獲得11幅租賃住宅地塊。目前，上海地產城方有三個在營項目，預期或已經開工的項目五個，主推60平方米、90平方米以及120平方米三個戶型。除了上海地產和陸家嘴集團以外，還有許多國企參與到了浦東新區租賃住宅的建設中。目前，已開工項目的國企包括上海張江集團、上海浦東開發集團、上海實業集團等，各國企產品多樣、目標明確。

受房價高企，多種調控政策限制，以及住房觀念轉變的影響，選擇房屋租賃的人群也是日漸擴大，這也給未來租賃市場的發展提供了巨大空間。目前國內進入住房租賃市場的規模以上機構和房企數量達到100多家。企業扎堆進入，看中的正是加速增長的房屋租賃需求。至少是千億級租金的市場，而對機構提供的房源需求數量約為1000萬間左右。

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