4月份廣州商用物業(yè)市場供應(yīng)增幅均超200% 2021年國內(nèi)商用地產(chǎn)市場前景如何？

• 2021年5月14日 YeYuJuan來源：中國新聞網(wǎng) 708 42
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4月廣州商用物業(yè)(寫字樓、公寓、商鋪)市場供應(yīng)大幅上漲，增幅均超200%。但在成交量上，環(huán)比均有所下降，但對比深受疫情影響的去年同期仍增幅不少。

商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量的空置率及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象

商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統(tǒng)實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開發(fā)商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒有軟件的驅(qū)動就是一個爛殼沒有價值。

傳統(tǒng)百貨的、購物中心的關(guān)店潮會加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發(fā)商，幾乎90%以上開發(fā)商不具備自持物業(yè)的實力和運營能力，銀行資金又嚴(yán)禁進入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發(fā)商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

十年間國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展概況

近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，我國商業(yè)地產(chǎn)(含商業(yè)營業(yè)用地和辦公樓用地)銷售額呈現(xiàn)波動變化，增速變化幅度也較大。2018年全國商業(yè)地產(chǎn)銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。長期來看，2010-2018年，我國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動，2016-2017年銷售面積增速一度達(dá)到20%以上，而2018年增速下滑到負(fù)增長水平，2018年，全國商業(yè)地產(chǎn)銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2009-2017年，中國商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開始下降。2019年中國商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬平方米，同比下降0.6%。2019年我國商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬平方米，同比下降2.68%。

2019上半年，中國商辦(商業(yè)營業(yè)用房及辦公樓)用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)8762.1萬平方米，同比下降9.1%，并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二線城市商辦用地成交規(guī)劃建筑面積占全國44.3%，而一線城市才占比3%。

4月廣州商用物業(yè)市場供應(yīng)大幅上漲

報道稱，4月廣州商用物業(yè)(寫字樓、公寓、商鋪)市場供應(yīng)大幅上漲，增幅均超200%。但在成交量上，環(huán)比均有所下降，但對比深受疫情影響的去年同期仍增幅不少。

寫字樓新增供應(yīng)約22萬平方米;成交3.54萬平方米，成交量環(huán)比3月下降58%，同比則上升208%。成交區(qū)域集中在黃埔區(qū)等多個外圍區(qū)域。傳統(tǒng)核心中心區(qū)域如天河區(qū)、海珠區(qū)等成交量略顯尷尬，2至4月合計成交量不足1000平方米。另一成交量環(huán)比下降較為明顯的是商鋪。數(shù)據(jù)顯示，4月廣州的商鋪新增供應(yīng)約4.9萬平方米，主要為“五一”期間住宅新貨連帶供應(yīng)。4月商鋪成交量為3.74萬平方米，對比3月多起大宗交易形成的峰值縮減至近一年平均水平。

公寓市場成交量則表現(xiàn)平穩(wěn)。4月廣州的公寓新增供應(yīng)13萬平方米。成交9.16萬平方米，同比上升40%，環(huán)比3月僅小幅下降7%。黃埔區(qū)奪得銷量冠軍。數(shù)據(jù)顯示，今年前4月除春節(jié)月外，其余月份廣州的公寓的成交量在均在9至10萬平方米左右，市場平穩(wěn)。

2021年商業(yè)地產(chǎn)機遇與挑戰(zhàn)并存

商業(yè)模式的變革正在來臨，也將深刻的影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。隨著社會主要矛盾發(fā)生改變，商業(yè)地產(chǎn)機遇與挑戰(zhàn)并存。宏觀層面來看，一方面，市場面臨去庫存壓力，商業(yè)開發(fā)投資出現(xiàn)疲軟;另一方面，服務(wù)業(yè)擴張步伐加快，消費市場規(guī)模進一步擴大，互聯(lián)網(wǎng)新興業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，新零售正成為商業(yè)轉(zhuǎn)型升級風(fēng)口。微觀層面來看，居民收入持續(xù)提高，基本生活需求得到逐步滿足，消費觀念也在發(fā)生變化，消費者的需求層次也在不斷提高。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

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