上海二手房成交量現兩月連漲 2021年二手房交易市場行情分析

• 2021年7月7日 HuangJiang來源：新浪 447 23
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上海中介機構最新統計數據顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之后，上海5、6月份的二手房成交出現兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價格，目前房東還是不愿意降價，整體仍是下滑趨勢。

上海二手房成交量現兩月連漲

近期，全國一批城市房貸放款周期拉長，利率上調，上海市場也受到影響。即便是傳來政策利好的浦東區，二手房帶看量也明顯下跌了。但上海中介機構最新統計數據顯示，在4月成交量較3月暴跌1.5萬套，僅成交約2.3萬套之后，上海5、6月份的二手房成交出現兩連漲：5月成交約2.5萬套，6月成交約2.7萬套。對此，徐棟指出，影響交易量最主要的因素是價格，目前房東還是不愿意降價，整體仍是下滑趨勢。

上海部分高端住宅價格漲幅明顯。公開數據顯示，2020年，上海2000-3000萬的房子成交套數是1583套，3000-5000萬的成交套數是971套，5000萬以上的成交套數是256套。由此可見，上海每年對于2000萬以上高端住宅的市場承受力有數千套，但需求也沒有大眾想象的那么大。正如徐棟所言，二套剛需買家很容易受到政策影響，由此產生資金恐慌。

對比上海，杭州二手房成交卻出現明顯的三連降。在政策加碼和房貸收緊的雙重影響下，二手房成交活躍度持續下降。按照常規，杭州近期一手房搖號熱度迅速上升，二手房趨勢不應該是下跌的。上半年，杭州市區二手房成交近5.4萬套，相比2020年上半年幾乎多了1.4萬套，這一成交量創下2018年以來新高，其中住宅占比91%。隨著調控加碼，從4月開始，杭州市區二手房月成交量連續三連降，5、6月的成交更是不足萬套。

今年2月開始，國內房貸市場利率開始進入拉升通道。據融360大數據研究院監測，截止到今年5月18日，全國42個重點城市中，21城市的房貸利率平均水平環比上漲，3個城市的漲幅在10BP以上。全國首套房貸款平均利率達5.33%，二套房貸款平均利率達5.61%。

作為一線城市中房貸利率最低的城市，上海首套房利率最低能申請到4.65%。業內人士指出，目前的上海房貸利率可能是未來2-3年最低的水平。

深圳二手房交易五連降

另方面據深圳市住建局數據，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。

相反，上半年深圳全市二手房網簽套數30505套(含自助)，同比下滑48.0%。

6月單月看，深圳全市二手房網簽3216套，較去年6月的13492套同比下滑幅度達到76.2%，網簽量呈現出罕見的“五連跌”;深圳二手房過戶2575套，環比下跌14%，同比下跌75%。

樓市調控壓低市場預期

樓市調控持續加碼，或是深圳二手房成交量“五連降”的關鍵原因。

其中，“指導價”新政亦是造成深圳新房與二手方銷售形成巨大反差的主要因素。2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，目的是建立二手住房成交參考價格發布機制，落實“房住不炒”定位。

2月25日，深圳市房地產中介協會轉發通知，要求通過開展專項檢查行動，嚴厲查處房地產經紀機構二手住房掛牌價格超出成交參考價格的行為，引導理性交易，穩定市場預期，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

5月6日，建設銀行深圳市分行再下發通知，分別上調首套、二套房貸利率15BP和35BP，前者執行LPR+45BP，相當于5.10%，后者執行LPR+95BP，相當于5.60%。

在政策不斷出臺的同時，深圳收緊落戶政策并加強金融管管控。5月25日深圳發布通知，不再對引進人才發放租房和生活補貼。

6月2日，深圳市地方金融監管局對轄內9家主要從事贖樓擔保業務的融資擔保公司進行集體監管約談，要求各融資擔保公司全面排查經營用途貸款擔保業務，重點自查涉及房地產“貸款擔保”或“委托貸款”相關業務。

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