深圳二手房成交量大漲37% 2022年房地產行業市場投資調研

• 2021年12月3日 ZouJunRong來源：騰訊網 新浪 1090 70
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深圳樓市終于回暖了!10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創下2012年3月以來的最低值。最新數據顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環比上漲超37%，止步七連跌。

2022年房地產行業市場投資調研

深圳樓市終于回暖了!10月，深圳共成交1605套二手住宅，跌回10年前的水平，更創下2012年3月以來的最低值。最新數據顯示，11月，深圳二手住宅成交2211套，環比上漲超37%，止步七連跌。這次深圳樓市成交量反彈，是否意味著筑底完成、開始反轉?

據中研產業研究院公布《2022-2027年中國房地產行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》顯示

超八成二手房接近指導價成交

一口氣連跌7個月之后，深圳11月二手住宅成交量終于回升。深圳房地產信息平臺數據顯示，11月全市二手住宅過戶套數為2211套，環比上升37.8%;二手住宅成交20.9萬平方米，環比上升39.1%。但這與深圳二手房正常成交水平相比，仍然相距甚遠。去年同期成交數據是5812套，即使11月成交回暖，仍不及去年同期的一半。值得注意的是，在市場回暖之際，有一個新特點浮現了，即二手房接近指導價成交逐漸成為趨勢。

今年2月，深圳出臺的二手房指導價普遍是市場價的7折水平，但近期成交價格接近指導價正成為大勢所趨。樂有家研究中心數據統計顯示，11月成交的二手住宅中超過八成為偏離指導價20%以內的房源，偏離指導價10%以內的房源成交占比也高達56%，購房需求已明顯向“筍盤”集中。還有數據表明，深圳超六成二手房小區房價跌幅超20%。克而瑞研究中心指出，深圳2021年10月二手住宅小區售價較2021年1月趨勢性下滑，可比價格跌幅中位數、平均數分別為23.1%和21.6%，二手房價格現已基本回歸到2019年底。其中，多達66.9%的二手房小區可比價格跌幅超20%，另有21%的二手房小區可比價格跌幅在10%-20%。

二手房市場行情

二手房行情不好，需求向新房市場轉移，加之年末開發商集中推盤搶收，新房成了寵兒。

11月26日，深圳豪宅盤海德園181套住宅開盤售罄，當天就收金33.67億元。據了解，本次海德園B區推181套住宅，產品是建筑面積121-296平米的3-6居室，備案均價約12.6萬元/㎡，單價區間在11.46-14.41萬元/㎡，總價1385萬元/套起。入圍最低積分62.2，刷新深圳下半年新盤登記入圍積分最高紀錄。

11月14日，深鐵懿府二期推648套房子，也是開盤售罄，單日攬金73.4億元。這批房源的備案均價約10.3萬元/㎡，推售建筑面積100-120平米的三四居室，總價區間為887-1422萬元/套。從整體數據看，11月，深圳新房住宅成交5644套，環比上升19.8%;成交面積為55.6萬平方米，環比上升14.5%。雖然整體成交量走強，但是不同樓盤卻冷熱不均。深圳中原研究中心數據顯示，11月有18個住宅項目開盤，整體開盤去化不足五成，僅有兩個項開盤售罄，雖然新房供應大幅回升，但是市場熱度繼續下滑，客戶更加趨于理性。

明顯回暖仍需時間

多位受訪專家認為，未來一段時間，市場會理性溫和回升，但明顯的回升仍需時間，大的上漲行情則幾乎不可能。事實上，11月深圳二手房成交量上漲存在偶然性。深圳中原董事總經理鄭叔倫表示，上月受十一假期影響，成交慘淡，導致十月成交降至歷史低位。另一方面，二手交易系統11月中旬出臺，部分機構與客戶趕在政策實施前網簽，導致近期網簽出現明顯回升。

“政策吹暖風，高層不斷強調保持樓市平穩發展;加之按揭貸款增加，利率下調，按照往常的邏輯理解，樓市該走入觸底反彈的通道。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

展望后市，李宇嘉認為，深圳樓市不可能迎來趨勢反轉。因為很多制約因素仍存在，一是指導價控住資金杠桿，掐住了深圳樓市反彈的“七寸”;二是信貸釋放空間不可能像過去那么大，大多數銀行房地產貸款額度并不大;三是這幾年建立了長效調控機制，政策不可能大幅松綁。

據易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳市場的購房及換房需求比較強勁，前期市場積累了很多需求等待釋放，待新的價格動態平衡形成，潛在需求就會入市，仍看好深圳樓市，但需防范房價炒作。

房地產行業投資下滑趨勢明顯

作為中國經濟的重要增長點，房地產不僅GDP增長產生了巨大的推動作用，更改善了人民生活，促進了城市化進程，推動了上下游產業的共同發展。在中國發展的新時代，房地產行業已經邁上了新的平臺，正跨過新的起跑線。

展望2021年，國際環境不確定、不穩定性因素仍較多，國內經濟穩步復蘇，但經濟結構發展不平衡、不充分問題仍值得關注，就業形勢雖有好轉，但整體仍面臨較大壓力。未來中央仍將多舉措暢通國內大循環，充分市場國內需求潛力。

2021年10月房地產投資同比下降5.4%，連續兩個月同比負增長。月住宅銷售面積和金額均同比下降24.1%，連續四個月同比負增長，而且降幅在不斷加大。

2021年1-10月，累計房地產投資同比增長7.2%，累計增速不斷下降，全年可能同比去年微幅增長。累計住宅銷售面積同比增長7.1%，全年住宅銷售面積大概率仍然超過15億平米。累計住宅銷售金額同比增長12.7%，全年住宅銷售金額大概率超過15萬億。

分省份來看，廣東、江蘇房地產開發投資金額居前兩名，投資額均超1萬億元。其中，廣東投資12975.25億元居首，江蘇10596.2億元緊隨其后。房地產開發投資額與其經濟發展狀況、房地產發展規模等有關。廣東、江蘇省份地產規模大，各類大型房企積極在上述區域布局投資。預計四季度房地產行業資金壓力有所緩解，房地產開發投資將呈現維穩特征。

房地產行業是中國重要的支柱產業之一，目前房地產市場環境整體下行、地產政策整體緊縮。房住不炒、因城施策、住者有其屋等地產長效管控機制打造新市場格局，擠出市場泡沫，恢復以需求為導向的市場本質，導致今年二季度開始整體住房服務市場表現疲軟，下行趨勢極為明顯。

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