產(chǎn)業(yè)園發(fā)展面臨的問題 2022產(chǎn)業(yè)園發(fā)展前景及規(guī)劃分析 產(chǎn)業(yè)園發(fā)展面臨的問題

• 2021年12月2日 WuYaNan來源：互聯(lián)網(wǎng) 1452 96
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十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高發(fā)展水平，促進產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，將培育若干世界級先進制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。

國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩的背景下，宏觀經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展對產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展有何影響?隨著科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)類型由傳統(tǒng)紡織、煤炭、鋼鐵、機械等工業(yè)產(chǎn)業(yè)逐漸向以先進制造業(yè)、生物醫(yī)藥制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變，中國產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃和建設(shè)逐漸向精細(xì)化、專業(yè)化的方向發(fā)展，出現(xiàn)了以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主體集聚的軟件園、電子商務(wù)園、特色小鎮(zhèn)、創(chuàng)意文化園等，是以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。

2022產(chǎn)業(yè)園發(fā)展前景及規(guī)劃分析

伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及各地政府對于新興產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)注，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級、細(xì)分化趨勢明顯，生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、AI、數(shù)字創(chuàng)意、新能源汽車、大數(shù)據(jù)、航空產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)等垂直領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸成為區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主導(dǎo)載體。現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要構(gòu)成部分，是集新體制、新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟為一體的創(chuàng)業(yè)中心和經(jīng)濟單元，具有生產(chǎn)高效化、技術(shù)集約化、管理企業(yè)化、節(jié)能環(huán)保化、功能多樣化、效益最大化等特點。因此，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園是具有資產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營管理產(chǎn)業(yè)綜合體。例如，特色小鎮(zhèn)、科技園區(qū)、物流園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等。

2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%;共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較2019年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達(dá)階段高點后，出現(xiàn)小幅下降，2018年回升至近7年高位，經(jīng)歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。2020年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs穩(wěn)步推進，融資渠道不斷豐富;政府持續(xù)規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)精細(xì)化、集約化發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年100家園區(qū)頭部企業(yè)的營業(yè)收入與凈利潤都呈現(xiàn)出上漲趨勢，營業(yè)收入同比增長分別為34.80%、64.94%，凈利潤同比增長分別為45.12%、31.15%。2019年頭部企業(yè)在營業(yè)收入高速增長的情況下，凈利潤雖然保持增長但增長率卻開始減緩。凈利潤率從2018年的14.34%降為2019年的11.40%，行業(yè)整體盈利情況處于下滑趨勢，雖然行業(yè)發(fā)展迅猛，但整體大環(huán)境對于企業(yè)發(fā)展帶來了更多挑戰(zhàn)。2020年以來的疫情成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)洗牌的催化劑，推動了園區(qū)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的步伐。部分標(biāo)桿園區(qū)在盈利模式、融資模式、政策、招商運營、數(shù)字化升級等五大方面做出了諸多有益的探索，核心競爭力持續(xù)提升。后疫情時代，面對全球產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)，海外產(chǎn)業(yè)園區(qū)將在平衡區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、優(yōu)化中企產(chǎn)業(yè)布局和分散供應(yīng)鏈風(fēng)險等方面更具戰(zhàn)略意義。

從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能構(gòu)建上來看，由過去的工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)到現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，也是因勢利導(dǎo)地利用了企業(yè)自身的功能構(gòu)建，企業(yè)集中布局，資源集約利用，集聚效應(yīng)凸顯，輻射帶動能力更強，不僅能夠發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的效益，也能縮減中間生產(chǎn)成本，進而實現(xiàn)價值的最大化?！案幼⒅厥故袌鲈谫Y源配置中起決定性作用”，無論是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，歸根結(jié)底還是應(yīng)以市場和企業(yè)為主導(dǎo)，對于政府來說，要積極轉(zhuǎn)變角色，從過去的“包辦婚姻”思維中跳躍出來，轉(zhuǎn)向推進平臺建設(shè)、機制體制創(chuàng)新、服務(wù)提升和創(chuàng)新環(huán)境培育上，著力提高行政效率，強化“軟環(huán)境”和“硬環(huán)境”建設(shè)，吸引技術(shù)、人才、信息、資本等要素集聚，創(chuàng)造更有利于企業(yè)生存、發(fā)展、創(chuàng)新的條件。

十九大報告給中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明方向，繼續(xù)支持產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，提高發(fā)展水平，促進產(chǎn)業(yè)邁向全球價值鏈中高端，將培育若干世界級先進制造業(yè)集群，另外區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、鄉(xiāng)村振興發(fā)展等戰(zhàn)略實施，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展的趨于選擇起到一定指導(dǎo)性作用。

近兩年，隨著科技產(chǎn)業(yè)革命的深化以及國家戰(zhàn)略政策的頻繁調(diào)整，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入到4.0的產(chǎn)業(yè)綜合體階段，并在產(chǎn)業(yè)內(nèi)核、運營模式等方面呈現(xiàn)出全新的特征及發(fā)展趨勢。在4.0階段，園區(qū)的發(fā)展特別強調(diào)了產(chǎn)業(yè)與城市之間的關(guān)系，科技服務(wù)產(chǎn)業(yè)是天然的園區(qū)城市化發(fā)展產(chǎn)業(yè)內(nèi)核選擇，以“園”興“城”，以“城”促“園”的產(chǎn)城一體化發(fā)展模式，在“十三五”期間，對打造城市經(jīng)濟新內(nèi)核，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面起到巨大作用。

中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進入?yún)f(xié)同發(fā)展階段，轉(zhuǎn)型升級仍然是主要目標(biāo)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異，管理服務(wù)智慧化，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集群化，越來越多的企業(yè)扎堆進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，經(jīng)濟新常態(tài)下的“新城建設(shè)”新趨勢，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將進入規(guī)劃主導(dǎo)發(fā)展階段，新形式下“特色小鎮(zhèn)”也將更有特色，重心逐漸布局二三線城市，提高土地利用效率。

產(chǎn)業(yè)園發(fā)展面臨的問題

當(dāng)前，中國經(jīng)濟正面臨著進一步轉(zhuǎn)型升級的挑戰(zhàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動源，也遇到不少新的問題。

(1)主業(yè)不夠突出。目前，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量較多，產(chǎn)業(yè)特色不鮮明，同質(zhì)化問題嚴(yán)重，相互之間競爭激烈，產(chǎn)業(yè)空間與市場容量嚴(yán)重不足，造成資源浪費。

(2)服務(wù)手段單一。不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)主要集中在傳統(tǒng)的租賃服務(wù)和物業(yè)管理方面，招商思路停留在傳統(tǒng)的房租減免和稅收優(yōu)惠，未能充分挖掘企業(yè)多方面的需求，建立起有效的公共服務(wù)共享機制和支撐體系。

(3)產(chǎn)業(yè)層次不高。不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)片面追求企業(yè)數(shù)量，忽視企業(yè)的技術(shù)含量、能耗環(huán)保和效益貢獻(xiàn)。缺乏行業(yè)龍頭企業(yè)，企業(yè)科研能力普遍較弱，產(chǎn)品科技含量和附加值不高，大都處于價值鏈的中低端，很難形成行業(yè)發(fā)展高地。

(4)關(guān)鍵資源不足。不少園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)模式和產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈條尚不完整，缺乏產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心技術(shù)、資質(zhì)認(rèn)定、第三方檢測等關(guān)鍵資源，不能有效形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的集聚效應(yīng)。(5)缺乏人本思維。缺乏科學(xué)規(guī)劃和人本思維，過于關(guān)注項目的落戶和進度，而忽視發(fā)展的第一資源——人的需求，不能適應(yīng)當(dāng)前新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)、新模式條件下創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)企業(yè)對人才的需求。

想了解更多關(guān)于產(chǎn)業(yè)園行業(yè)專業(yè)數(shù)據(jù)分析，請點擊查看中研普華研究院《2022-2026年中國產(chǎn)業(yè)園行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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