2021年上海商業地產市場回暖 2022商業地產行業需求現狀和發展趨勢

• 2022年1月14日 HuangJiang來源：新浪 462 24
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2021年上海商業地產租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產等市場吸納量創出新高。2021年第四季度上海房地產市場強勢收尾，進一步穩固了全年的復蘇回暖趨勢。

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

2021年房地產整體受政策影響，但商業地產行業在疫情后時代得到了普遍性的恢復。

2021年上海商業地產市場回暖

2021年上海商業地產租賃需求強勁反彈，尤其是辦公樓和物流地產等市場吸納量創出新高。2021年第四季度上海房地產市場強勢收尾，進一步穩固了全年的復蘇回暖趨勢。

得益于多元化的租戶類型，近期上海辦公樓市場整體空置率得到有效降低。大量供應的市場環境下支撐租金增長，在非中央商務區表現尤為明顯。數據顯示，受科技新媒體和生命科學企業強勁的租賃需求支撐，上海產業園區在2021年錄得近五年來最高的凈吸納量。

上海零售物業市場凈吸納量由2020年的負值強勢復蘇至2021年的近150萬平方米。與此同時，2021年物流地產市場新增供應創新高，但受強勁的需求支撐，空置率僅微幅上升。投資市場方面，投資機構持續尋求辦公樓收購機會，并對“新經濟”和另類投資的關注度大幅提升。

2022商業地產行業需求現狀和發展趨勢

2021年，北京優質寫字樓市場凈吸納量達109.4萬平方米，創歷史新高，CBD和麗澤各占1/3。疫情期間受抑制或延遲的需求在今年得以充分釋放。TMT和金融行業合計貢獻全年新租需求的60%，其中超六成來自頭部企業。

同年，北京寫字樓市場的供應規模也頗為可觀，但由于需求強勁，全年的空置率仍然下降了0.8個百分點，達到17.1%，租金水平則略有下降。除北京外，其他熱點城市的寫字樓市場也頗為樂觀。

2021年全年，預計10座重點城市甲級寫字樓凈吸納量將同比翻一番。甲級辦公樓方面，四季度，上海市辦公樓市場凈吸納量達37.1萬平方米，2021年全年凈吸納量共計150.6萬平方米。2021年中央商務區主要受內資金融服務業、專業服務業、科技新媒體和零售業擴張推動，凈吸納量達到 41.3萬平方米。

根據中研普華出版的《2021-2026年商業地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》顯示：

隨著數字經濟在國內生產總值中占比持續攀升，科技公司已成為辦公需求關鍵驅動行業之一。近期上市獲得融資或現金流充沛的公司正積極尋求辦公空間的升級、擴張、整合，或購置辦公用地，或尋求建立全國或區域總部。科技公司對靈活性的要求，也帶動隨時隨地辦公、小體量總部辦公等逐步成為市場趨勢。

2021年以來，針對房地產調控實施的“三道紅線”和全國22個重點城市住宅用地出讓的“兩集中”政策，加速了房地產行業的整合與洗牌。部分房企由于無法快速反應，出現了債務違約等問題。

外部環境的劇變，推動企業開始向內探索，尋找自身可以轉型發展的新模式。一方面，房企不斷加強地產開發主業的運營管理，以實現降本增效;另一方面，企業持續進行多元化業務試水，以分散資金承壓下的經營風險，實現企業可持續發展。

隨著國內消費市場需求的擴大，以及商業生態發展多樣化，商業地產業務因其可以形成與住宅開發主業協同發展、互為促進的特點，成為了房企看好的“第二增長曲線”。

近幾年來，房企不斷分拆物業管理業務板塊上市，在行業形成了一波熱潮，越來越多的房企選擇了“輕重并舉”的業務發展模式。

與住宅開發不同，商業地產需要通過持續穩定的經營來獲取租金收益，并最終實現整個項目的保值增值。企業的運營管理水平對商業地產項目的成功至關重要，因此，商業運營服務具備了廣闊的市場發展空間。

頭部房企通過優質項目打造積累出的運營經驗、培養出的優秀運營團隊，將最終形成企業商業運營的品牌效應。房企可借此積極拓展第三方項目，開展輕資產運營業務，實現企業規模擴張。

欲了解中國商業地產行業發展詳細分析，可點擊中研普華《2021-2026年商業地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》。研究報告以行業為研究對象，并基于行業的現狀，行業經濟運行數據，行業供需現狀，業競爭格局，重點企業經營分析，行業產業鏈分析，市場集中度等現實指標，分析預測行業的發展前景和投資價值。

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