70余城優化樓市調控意味著什么？未來房地產市場發展分析

• 2022年4月2日 WuYaNan來源：互聯網 1404 93
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中央對房地產市場功能定位認識進一步深化。房地產市場分化趨勢下，強調因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，加強預期引導，房地產調控政策更加完備，更加精細，更加以人為本。

70余城優化樓市調控意味著什么?

據統計，截至3月底，今年全國已有70余城調整房地產相關政策，調整方向涉及調整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調房貸利率、發放購房補貼等多個方面。70余城優化樓市調控意味著什么?

中央對房地產市場功能定位認識進一步深化。房地產市場分化趨勢下，強調因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，加強預期引導，房地產調控政策更加完備，更加精細，更加以人為本。

樓市回暖了？

據諸葛找房數據研究中心統計，截至3月底，今年全國已有70余城調整房地產相關政策，調整方向涉及調整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調房貸利率、發放購房補貼等多個方面。

2022年初開始，多地房貸利率下調，房地產市場回暖，銀行信貸規模擴大，數據顯示1月份央行累計發放的信貸額度接近4萬億，這是一個讓購房者感到非常熟悉的數字。從需求端看，城市間的住房銷售明顯分化。春節過后，房地產市場需求仍然偏弱。但是，一線城市的商品房成交僅弱于去年同期，與近年比較處于較高位置，表現較為亮眼。相比之下，盡管二線城市的住房銷售相對偏低，不過近期已經明顯回升。

未來房地產市場發展分析

面對穩增長壓力，去年中央經濟工作會議明確要求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。隨后，房地產調控政策開始邊際放松。從全國層面看，2022年1月央行發文，保障性租賃住房項目有關貸款將不納入房地產貸款集中度管理。

根據中研普華研究院《2022-2027年版房地產項目商業計劃書》顯示：

去年整個房地產市場都出現了明顯下滑，雖然最后的成交額突破了18萬億，但這一切都是房企大幅度降價帶來的。特別是在去年上半年的時候，有房企給出了每平米5200多元的降幅，一套房子就便宜五六十萬元，這吸引了一大批的購房者。

進一步從2月的首套房貸利率看，在廣東省，中山、惠州的首套房貸利率下調30BP。在江浙地區，南京、紹興的降幅達到25BP，無錫、常州不低于20BP。此外，北京、上海、深圳一線城市以及成都、武漢等省會城市的降幅與LPR保持一致。值得一提的是，根據央視新聞，自2月21日起部分國有銀行對廣州的首套、二套房貸利率均下調20BP。

自去年8月以來，商品房銷售面積由升轉降，隨后銷售額增速也落入負向區間。2021年12月，商品房銷售面積、銷售額的兩年平均增速分別為-3%和-1.1%。在市場偏弱的影響下，房企拿地意愿不強，房地產投資也受到削弱。2021年12月，房地產投資兩年平均增速降至-2.6%，年內首次出現負增長。

今年以來，全國房地產市場延續去年下半年以來的降溫態勢，維持低位運行。剛剛過去的春節假期，市場表現也不及預期。

業內人士表示，短期內市場仍面臨壓力，但在政策面回暖預期等利好因素帶動下，市場成交有望逐步回暖。

居民購房需求順利釋放需要三大條件：有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格，主要由限購等因城施策措施影響。購房能力，對于一二線城市來講，房價高、套均總金額較高，居民依賴信貸，主要由首付比例、貸款利率等信貸環境影響。購房意愿，則主要受“房價是否會繼續上升”“期房能否如期交付”的心理預期影響。

2021年下半年房地產市場走低，主要是由于杭州、廈門、西安、成都等熱點城市的調控政策持續打補丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。

隨著行業調控政策的邊際放松，如城市人才落戶補貼、商業貸款利率調整、穩定市場預期等措施，二線城市的居民購房需求正在逐步釋放。

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