上海樓市回暖 二手房月成交破2萬套大關 二手房市場發展如何

• 2022年8月11日 ChenZeFang來源：互聯網 1475 98
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疫情下我國二手房市場發展如何？?上海樓市回暖，二手房月成交破2萬套大關，均價328萬元/套。隨著調控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關。

疫情下我國二手房市場發展如何？上海樓市回暖，二手房月成交破2萬套大關，均價328萬元/套。隨著調控逐步收緊，上海二手房成交量逐月遞減，2022年1月份以后，各月份成交量始終在1.5萬套以下徘徊，在市場封凍了兩個月之后，終于在7月份重新站上2萬套大關。

7月份全市二手房成交套數環比增長28%;成交金額659億元，環比增長37%。但值得注意的是，7月份成交套數、金額與2021年同期相比仍分別下降15%和18%。剛需成交仍是主流，豪宅占比僅4%左右與市場熱傳的“豪宅大量成交”“老破小賣不掉”不同，數據真實反映了當下的上海市場：低總價剛需成為交易的絕對主力，千萬級二手豪宅成交僅占4%，并且這一比例還低于2021年同期水平。

由于當前購房貸款仍受到“三價就低”指導，低總價房源對于剛需上車更為友好，同時上海的落戶政策不斷寬松，也釋放了大量剛需房票。總價200萬-300萬元區間和低于200萬元的房源成為前7個月的成交主力，特別是總價低于200萬元的剛需房源，成交占比高達35.4%，較去年增加6.8個百分點。而其余各個成交總價區間段均較2021年同期有所下降，特別是400萬-600萬元區間，成交占比下降2個百分點，800萬元以上的占比降幅相對較小。

事實上，兩個月的停擺對上海市場的影響仍然很大。2022年前7個月，全市二手房累計成交金額2426億元，同比下降64%;成交套數7.7萬套，同比下降62%。根據國家統計局數據，今年前6個月，上海二手房價格指數從1月份以來持續環比微增，增幅在0.2%-0.9%之間，而同比增幅自7月份開始逐步收窄。

雖然7月份成交單價環比有所增長，但從結構上觀察，增長比較明顯的主要是郊環以外，環比增長9%，其他環線的價格增幅并不明顯，另一方面，從同比漲跌幅來看，各環線成交均價都出現下跌，下跌幅度達到7%-9%。2022年前7個月，各環線均價相較去年出現下跌，外環外的跌幅相對更大。

二手房包括商品房、房改房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房等幾種。隨著今年興起來的“炒房熱”，房價越來越高，二手房交易已然成為了一線城市和部分二線城市房地產交易中的主流方式。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國二手房行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

根據數據顯示，2020年，我國房產經紀人總數已接近200萬。業內人士指出，當前全國二手房交易中，約85%的交易是由中介機構完成的，而房東和購房者自主交易的比例相對不高。即便是對于此類15%的交易，也因為沒有平臺支持，交易風險很大。

2021年，浙江省杭州市住房保障和房產管理局旗下的“杭州市二手房交易監管服務平臺”，上線“個人自主掛牌房源”功能。在該平臺上，只要完成實名注冊，房主就可以自行在平臺上掛上自家房源，購房者也可以繞開中介，直接和房主面對面交易。

2021年2月8日，深圳在國內率先建立二手住房參考價格發布機制，并發布了全市3595個小區的指導價。2021年2月，深圳推出二手房參考價之后，當月深圳二手住宅成交量就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，環比下降40%。2021年3月這一數據反彈至6789套，2022年7月，深圳二手住宅過戶量為2039套，環比下跌9%。

從整體房價數據看，2021年來一系列房地產調控見到了初步效果，特別是二手房價格的上漲明顯放緩，二手房房價上漲城市數量已經連續4個月下行，調控有效抑制了房價上漲。其中深圳銷售價格環比下降0.4%，已連續3個月下跌，且跌幅逐步擴大。成交量持續走低，受影響最大的那就是中介行業。

從地方層面看，創新樓市調控手段的二手房交易參考價機制、完善房價地價聯動機制，以及一系列“堵漏洞”“打補丁”等政策內容的加碼，無疑使得本輪樓市調控在方式、力度以及精細化等方面，均有顯著提升。

目前，樓市慢慢進入存量房時代。央行的調查數據已經顯示中國城鎮家庭的住房擁有率已經達到96%，戶均1.5套房了。在這種情況下肯定會有很多家庭要把多余的房產處理掉，所以未來市場上肯定會有大量二手房出售，更別說在炒房不賺錢之后，投資也要把二手房拿出來賣掉，這也會讓市場提前進入存量房時代。而且受限于城市新增供應土地的原因，未來樓市的新房供應肯定會慢慢減少，二手房成交占比只會越來越大。

大數據時代下信息的重要性越發凸顯，獲得行業數據，并分析使用行業數據不僅可節約時間，降低成本，亦可優化整體決策。欲了解更多市場具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2022-2027年中國二手房行業市場深度調研及投資策略預測報告》。

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