千億央企馳援“華南虎” 中國房地產行業市場如何

• 2022年9月5日 ChenZeFang來源：互聯網 980 62
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千億央企馳援“華南虎”，半年被執行超3億的富力地產有救了?富力地產和招商蛇口同為粵系房企，根據雙方簽署協議內容，此次合作范圍同樣聚焦在華南區域。事實上，作為最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地產已經深耕舊改20余年，曾被譽為廣州“舊改之王”。在一二線城

千億央企馳援“華南虎”，半年被執行超3億的富力地產有救了?富力地產和招商蛇口同為粵系房企，根據雙方簽署協議內容，此次合作范圍同樣聚焦在華南區域。　事實上，作為最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地產已經深耕舊改20余年，曾被譽為廣州“舊改之王”。在一二線城市和大灣區有著相當規模的項目儲備，尤其在舊改項目方面更為突出。

截至2021年底，富力已簽約城市更新合作項目逾64個，規劃總建筑面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，大灣區面積占比達到76%。對于此次合作，富力集團董事長兼總裁張力指出，富力在城市更新業務方面極具經驗和優勢，2022年將繼續加速相關項目的轉化和銷售，希望通過雙方彼此賦能，實現友好互利共贏，為城市更新事業的高質量發展注入新動力。

富力地產披露了上半年成績單。中報顯示，富力地產前6個月實現營業額177.82億元，同比下降54.97%;錄得虧損68.99億元，去年同期為盈利31.81億元。銷售方面，截至2022年6月末，富力地產銷售收入為265億元，同比減少59.28%;銷售面積約203.36萬平方米，同比下降58.08%。

富力地產成立于1994年，由李思廉和張力共同創立，是國內少有的“雙老板”掌權的房企。不過，如今雙舵護航的富力地產，也面臨著債務危機。企業預警通顯示，目前富力地產境內境外總計有21只存續債券，總余額781億元，其中311.49億元將于1年內到期。中報披露，截至2022年6月底，富力地產未來12個月內需到期償還的債務有826.61億元，同期其現金總額(包括受限制現金)僅為153.2億元，短期償債仍有較大資金缺口。此外，截至中報獲批準當日，富力地產還有147.83億元的借款已經逾期。

中國房地產行業市場全景調研

從外部環境來看，2018年以來，中美貿易戰對中美貿易形成了嚴重的短期沖擊。美國作為中國重要的貿易伙伴，2019年中國對美出口顯著下降，關稅稅率由3%上升至20%。雖然疫情爆發以來中國對美出口恢復良好，但貿易摩擦加速了低端勞動密集型產業的外移。此外，以技術并購為主導的對美直接投資也出現斷崖式下滑，“脫鉤斷鏈”加劇供應鏈危機。加之上半年俄烏危機，進一步影響了國內經濟增長的動能，進而影響了房地產市場需求。

根據各地住建委數據，2022年7-8月份，重點城市新房網簽分別下降30%和22%，二手網簽則分別上升3%和20%——銷售的確處于弱復蘇通道。我們認為，由于境內外信用債市場難以全面恢復，故即便銷售持續恢復，投資和拿地也可能還長期處于下降通道。即便如此，銷售恢復仍然至關重要，政策托底銷售、信用和交付，有助于避免行業風險向金融系統外溢，控制出險的范圍。業界人士認為，在銷售、信用和交付領域三箭齊發的政策，能夠有效避免市場硬著陸，維護金融系統穩定。當前產業格局變化，融資渠道通暢的公司優勢明顯。預期土地市場很難在未來半年復蘇，核心城市土地出讓預期利潤率可能繼續上升，開發企業最關鍵的還是把握銷售窗口，不是把握拿地窗口。

房地產行業近四周獲北上資金顯著加倉，累計增幅超過10%。消息面上來看，房地產行業今年以來持續獲得政策支持，7月有關因城施策的表述再次調整，強調用好用足政策工具箱，后續地方政策力度和范圍有望進一步擴大。值得注意的是，根據國家統計局數據，7月全國商品房銷售金額同比下降28.2%，降幅環比擴大7.4%，總體銷售表現依舊低迷，房地產銷量再次回落。數據顯示，7月商品房新開工面積同比下降45.4%，截至7月累計施工面積同比下降3.7%，住宅施工連續四月負增長。

延續2021年下半年房地產行業銷售的頹勢，2022年上半年國內房地產行業銷售持續下滑。1月以來，國內房地產累計銷售同比出現負增長，下跌幅度呈現擴大趨勢。截至6月底，銷售面積累計同比下滑22.2%。受去年年中行業信用危機及銷售市場不景氣的影響，房地產投資、建設等數據同步下滑，新開工受房企融資、債務壓力影響下滑幅度最大，上半年累計下滑34.4%。從趨勢對比上看，“竣工-銷售”收窄，“銷售-新開工”擴大，短期市場供給過剩的局面將逐步修復。根據統計局數據，上半年70城房價整體呈現增速放緩，并已出現同比下跌。一線城市房價走勢良好，三線城市房價跌幅明顯;新建住宅價格表現好于二手住宅。截至6月底，僅有21個城市的新房和12個城市的二手房同比增長。

在市場流動性寬松的大環境下，4月以來房地產債與整體產業債信用利差呈現同步下降的趨勢。然而，房地產債與產業債的利差呈現明顯波動上升的趨勢。房地產債利差包含兩個部分：第一，是市場共性利差，即市場發行人共同面臨的利差，可由全體產業債信用利差代表;第二，是行業特異性超額利差，即房地產債發行人承擔的、高于市場一般水平的超額利率，可由房地產債信用利差減全體產業債信用利差表示。自去年下半年以來，房地產行業的特異性超額利差呈現明顯的持續波動上升趨勢。

中國房地產行業市場前景分析

2021年，我國城鎮化率為64.72%，根據社科院人口與勞動經濟研究所及社會科學文獻出版社同發布的《人口與勞動綠皮書：中國人口與勞動問題報告No.22》，未來10年我國依然存在10%-15%的城鎮化率提升空間。穩定的經濟增速與穩步的城鎮化推進將是我國房地產行業發展的基礎保障。

從近期政策表態來看：7月下旬，國常會指出因城施策促進房地產市場平穩健康發展。7月28日，政治局會議“升級”了對因城施策的提法，由此前的“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”變為“因城施策用足用好政策工具箱”。8月10日二季度《中國貨幣政策執行報告》也延續了政治局會議對因城施策的提法。可見下半年國內房地產市場依然需要、也會有政策的大力推動。

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