養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 2022年10月12日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1422 94
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近年來，中國65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年中國65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，老年撫養(yǎng)比為21.1%。未來，隨著老年人口的增多，將帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。隨著中國人口老齡化趨勢(shì)不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在快速發(fā)展。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)

近年來，中國65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年中國65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，老年撫養(yǎng)比為21.1%。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 老地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

未來，隨著老年人口的增多，將帶動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。隨著中國人口老齡化趨勢(shì)不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)在快速發(fā)展。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模約為14757億元，同比增長(zhǎng)10.9%，2013-2020年CAGR為13.56%。

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計(jì)為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場(chǎng)。與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長(zhǎng)，涉及保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個(gè)行業(yè)。市場(chǎng)參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營主體的不同，可以分為國營機(jī)構(gòu)、民營機(jī)構(gòu)、公辦民營、公助民辦等類型;根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)差異情況，可以可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護(hù)理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導(dǎo)的非營利性公辦機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低，市場(chǎng)供不應(yīng)求，療養(yǎng)院，老年公寓、護(hù)理院等則一般為民辦盈利性機(jī)構(gòu)，提供個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)相對(duì)高昂。目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運(yùn)營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會(huì)員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

我國老年化過程將經(jīng)歷三個(gè)階段，分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段，其中重度老年化階段的老年化水平為31%，80歲以上人口所占比例為25%。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC);一種是全齡型社區(qū)模式;一種是養(yǎng)老公寓模式。

購買力是以收入來做保證的，老年人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是決定老年市場(chǎng)規(guī)模和容量的關(guān)鍵因素。老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。2010年，僅退休金一項(xiàng)就增加到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。

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持續(xù)照料退休社區(qū)(Continuing Care Retirement Community，簡(jiǎn)稱CCRC)，可為老年消費(fèi)者提供一站式、一體化的居住生活服務(wù)。CCRC起源于美國教會(huì)創(chuàng)辦的組織，至今已經(jīng)有100多年的歷史。社區(qū)建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)醫(yī)生，可為入住者提供預(yù)防、醫(yī)療、護(hù)理和康復(fù)等專業(yè)服務(wù)。同時(shí)，持續(xù)關(guān)注老年消費(fèi)者在健康狀況和自理能力方面的變化，持續(xù)為老年消費(fèi)者提供與身體及自理狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)。

全齡型社區(qū)，多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運(yùn)營由養(yǎng)老運(yùn)營公司負(fù)責(zé)。全齡型社區(qū)對(duì)于入住者沒有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進(jìn)行建設(shè)，老人也多以“候鳥式”居住為主。養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個(gè)房間左右。在滿足居住功能的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨(dú)居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施32.9萬個(gè)，較上年增加12.5萬個(gè)，同比增長(zhǎng)61.27%;養(yǎng)老床位合計(jì)821.0萬張，較上年增加46萬張，同比增長(zhǎng)5.94%。其中全國共有注冊(cè)登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)3.8萬個(gè)，比2019年增長(zhǎng)0.4萬個(gè)。

隨著中國老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨著改變，從基本的住宅消費(fèi)提高到住宅消費(fèi)的品質(zhì)上來，越來越多的老年認(rèn)識(shí)到購買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們?cè)絹碓皆敢馔顿Y老年公寓。根據(jù)調(diào)研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

目前，我國仍處于積極應(yīng)對(duì)人口老齡化的戰(zhàn)略機(jī)遇期，雖然已經(jīng)開始出現(xiàn)老年專項(xiàng)市場(chǎng)，該市場(chǎng)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量并不大，加上養(yǎng)老人群的收入水平普遍不高以及養(yǎng)老消費(fèi)理念較為落后(即主要依賴兒女)，致使養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于發(fā)育期。養(yǎng)老市場(chǎng)的成熟以及企業(yè)發(fā)展的需要，也將促進(jìn)政府完善養(yǎng)老政策，不僅健全養(yǎng)老社會(huì)保障制度讓客人放心消費(fèi)，還將在拿地、金融、經(jīng)營等方面給予支持，為企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。

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