各路資金瞄準物流地產市場 物流地產行業現狀及發展趨勢分析

• 2022年10月14日 ChenGuanQiu來源：互聯網 369 17
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隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。

在現下低迷環境中，物流地產行業現狀如何，未來又有哪些趨勢?近日，有消息稱，“物流地產之王”普洛斯擬以10.8億港元的價格收購太古地產低迷環境中位于香港青衣地區的倉庫，這是普洛斯在香港的首次物流投資。

今年以來，與物流地產相關的交易甚為頻繁。5月，華潤物流以46.2億港元的價格買下沙田及柴灣的兩幢倉庫;7月，ESR獲得香港新界葵涌物流用地，作價52.57億港元……

投資熱潮的背后是物流地產市場的持續向好，這一積極情緒不止體現在香港，深圳、上海等高能級城市也是如此。

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等。

這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

據中研產業研究院《2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》分析：

中國物流地產行業產業鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方(政府、地產商等)。產業鏈中游環節主體是物流地產企業，可分為六類：專業的物流地產企業、傳統房地產企業、物流企業、零售企業、金融機構、電商企業。產業鏈下游是物流地產的客戶，包括電商企業、制造業企業、零售企業、第三方物流企業等。

我國物流地產投資建設主體有政府投資、企業投資、政企聯合投資等方式。具體可分為政府自主規劃建設模式、政府規劃，企業建設的地產商投資模式、企業自主投資模式以及政企聯合投資開發模式。其中政府統籌規劃，企業投資開發的政企聯合主要投資開發模式。

物流地產行業現狀及發展趨勢分析

2021年，我國物流市場規模穩步擴張，物流業總收入將超過11萬億元，市場收入有望保持15%以上的增長速度。初步測算，2021年全年社會物流總費用與GDP的比率維持在14.7%左右，行業營商環境持續改善，物流運行實現穩中有進。

2021年，即使受到全球疫情影響，當年全國快遞服務企業業務量累計依然完成1083億件，同比增長29.9%。快遞業務服務量保持高速增長，作為重要配套設施的物流地產近年來也發展迅速。

從區域布局看，物流地產商主要布局分布在長三角、珠三角、京津冀、成渝地區長江中下游等核心城市群區域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區域全覆蓋;嘉民以及宇培等企業覆蓋除了珠三角地區以外的其他四個地區;易商紅木、豐樹等企業主要布局長三角以及成都重慶地區。

我國的物流地產行業競爭格局，呈現出一超多強的局面;主要由物流地產商、傳統房地 產企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成;其中一超是普洛斯，行業市場份額 為 28.5%;多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。 從行業梯隊看，第一梯隊為普洛斯;第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等;第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。

另外，鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業的租賃需求。

科技賦能將成為物流企業降本增效的助推器。自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長，物流地產運營商預計將在技術應用方面持續發力。

想要了解更多物流地產行業的發展前景，請查閱《2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》。

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