樓市回穩跡象顯現 中國房地產行業發展現狀分析

• 吳智聰 2022年12月16日 來源：互聯網 1260 82
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國家統計局12月15日發布數據顯示，11月，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。值得一提的是，當月，70大中城市中有16城新建商品住宅價格環比上漲，較10月增加6城，扭轉了連續5個月減少的勢頭。

專家表示，近期房地產政策綜合發力，正逐漸扭轉市場悲觀預期，促進行業有序探底回穩。展望后續，2023年房地產供需兩端的政策均仍有繼續優化的空間。

環比跌幅有所收窄

11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均擴大0.1個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅與上月相同。

同比來看，11月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.5%和1.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比下降3.2%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.9%，降幅與上月相同;二手住宅銷售價格同比下降4.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

從房價上漲或下降的城市數量上看，11月，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比下降的城市有51個，比上月減少7個;二手住宅銷售價格環比下降城市有62個，個數與上月相同。新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比下降城市分別有51個和64個，個數均與上月相同。

中國房地產行業發展現狀分析

今年以來，全國房地產市場延續去年下半年以來的降溫態勢，維持低位運行。剛剛過去的春節假期，市場表現也不及預期。下半年房地產市場走低，主要是由于杭州、廈門、西安、成都等熱點城市的調控政策持續打補丁、按揭額度收緊、購房者持幣觀望等因素影響。此外，北京、上海、深圳一線城市以及成都、武漢等省會城市的降幅與LPR保持一致。值得一提的是，根據央視新聞，自2月21日起部分國有銀行對廣州的首套、二套房貸利率均下調20BP。

2022年開年以來，各地“穩樓市”政策頻出。2022年前兩個月，已有至少40地發布不同程度的樓市寬松政策。近日，多地先后出臺發布公積金新政，明確放寬公積金申請發放政策，包括降低二套房首付比例、提高貸款額度等。

機構監測數據顯示，2022年9月，全國100個城市新建住宅平均價格為16200元/平方米，二手住宅平均價格為15970元/平方米，無論是環比還是同比，價格上上漲的城市都是少數。同比來看，全國50個城市住宅平均租金較去年同期下跌4.00%，跌幅有所擴大。專家在接受中國經濟時報記者采訪時表示，進入三季度以來，房地產行業再一次進入后疫情時代的復蘇周期，但當前的宏觀環境相對前兩年更為復雜，行業面臨著諸多挑戰。

房地產開發板塊漲1.15% 中天金融漲10.13%居首

10月17日房地產開發板塊整體漲幅1.15%，其中84只股票上漲，7只股票平盤，13只股票下跌。數據顯示，截至今日，房地產開發板塊近一周漲幅1.15%，近一月漲幅1.81%，近一季漲幅1.81%。　其中，中天金融、格力地產、萬通發展、京投發展、海泰發展位列板塊漲幅前五位，漲幅分別為10.13%、10.04%、5.32%、4.28%和3.76%。

廣匯物流、萬科A、華發股份、西藏城投、京能置業列漲幅榜后五位，漲幅分別為-2.50%、-2.47%、-1.22%、-1.17%和-1.04%。

目前我國已經初步形成了多主體發展租賃住房的良好態勢，國有租賃企業起到了對市場的引領、規范、激活和調控作用，更多專業化、機構化的住房租賃企業積極參與市場建設。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，關鍵在于多渠道、提供成規模且專業管理的房源，擴大租賃住房的有效供給，增強發展的可持續性。”趙然提出，各地應結合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發展規劃，合理確定租賃住房建設規模。

未來，合理的住房需求仍將是政策支持和鼓勵的主要對象，剛性和改善性住房需求釋放仍有空間，特別是人民美好生活需要日益廣泛，改善性住房需求或將成為市場的關鍵支撐。

房地產行業發展趨勢分析2022

從日前公布的百強房企前10個月銷售數據來看，當前我國房地產市場總體尚待回暖。據中指研究院監測數據顯示，2022年1月份至10月份，百強房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點。

目前我國已經初步形成了多主體發展租賃住房的良好態勢，國有租賃企業起到了對市場的引領、規范、激活和調控作用，更多專業化、機構化的住房租賃企業積極參與市場建設。

積極變化源于各地在推出“一城一策”的同時用好政策工具箱，促進市場企穩的調控舉措不斷出臺并產生效果。眾多城市持續出臺或優化房地產調控政策，購房補貼、降低首付、房貸利率下調等舉措均有助于降低購房者資金壓力。進入9月份，各地調控政策的出臺仍十分積極。青島、濟南、福州等城市優化需求端政策，有利于修復市場信心，進一步促進住房消費。

“去年下半年以來，國家在推進保租房籌集建設、降低新市民落戶門檻、租賃可以落集體戶、打造租賃社區、租買結合等都邁出實質性步伐。”李宇嘉認為，租購并舉的住房制度建設在相關主體合力推進下，未來五年會全面提速。

“多主體供給、多渠道保障”已打好基礎，結合點是更好滿足居民多元化住房需求。當下，我國正在進一步健全“兩個體系”，即住房市場體系和住房保障體系，這兩者缺一不可，前者緊跟市場需求，后者由政府保障和兜底。兩大體系并行之下，長租公寓、公租房、保障性租賃住房(簡稱“保租房”)、共有產權房、商品房等多種住房供給覆蓋面進一步擴大，滿足城市新市民、青年人、收入困難家庭、多孩家庭以及職住平衡等多層次住房需求。

“租購并舉”已進入新發展時期，突破點是把握住多領域發展機遇。新時期住房工作的頂層思路愈發清晰，“房住不炒”是底線，“租購并舉”是方向，亦是探索房地產發展新模式的切入點。現在看來，“購”重“租”輕的局面仍然存在，筆者認為，未來發力點是兩者“并舉”。這也將是房企轉變發展思路，加大布局“租”領域業務，獲得業績增長點的新方向。

房地產市場的未來發展趨勢，是影響購房者預期的重要因素。當前和今后較長一個時期，我國房地產市場仍蘊藏較為廣闊的發展空間。我國仍處于城鎮化快速發展時期，城鎮每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施會帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

“七普”數據顯示，2020年，全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米，人民群眾對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變。未來，居住條件更舒適、環境更優美、服務更便捷是購房者對于美好居住生活的核心訴求。從存量來看，進入城市更新重要時期的背景下，老舊小區改造，城市基礎設施補短板、更新改造等方面仍面臨很大需求。

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