2023青年公寓行業(yè)市場格局分析 青年公寓行業(yè)前景分析

• 方蔓桃 2023年1月9日 來源：百度 593 33
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眾所周知，租賃市場的需求跟流動(dòng)人口的數(shù)量息息相關(guān)。近些年來，隨著我國人口流動(dòng)性持續(xù)增強(qiáng)，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口結(jié)構(gòu)變化特點(diǎn)，那些房價(jià)高企的人口凈流入大的一二線城市，年輕群體的居住需求存在很大缺口。因此，在市場基本需求面的有力支撐下，外加“房住

青年公寓行業(yè)前景如何?青年公寓，是指運(yùn)營商通過收購改造或直接開發(fā)形式，主要面向青年群體提供可居住與創(chuàng)業(yè)的服務(wù)式公寓，一般是由多個(gè)居住單元組成的，戶型面積相對較小，房間布局也較為緊湊，靈活租賃、時(shí)尚明亮、生態(tài)性和科技性良好是其主要賣點(diǎn)。近年來，在消費(fèi)升級(jí)的影響下，具有更好的居住體驗(yàn)和性價(jià)比的連鎖品牌長租公寓在一定程度上取代了傳統(tǒng)的租房行業(yè)，青年公寓隨之在市場上的滲透率也得到進(jìn)一步的提升。

眾所周知，租賃市場的需求跟流動(dòng)人口的數(shù)量息息相關(guān)。近些年來，隨著我國人口流動(dòng)性持續(xù)增強(qiáng)，外加晚婚晚育及家庭小型化等人口結(jié)構(gòu)變化特點(diǎn)，那些房價(jià)高企的人口凈流入大的一二線城市，年輕群體的居住需求存在很大缺口。因此，在市場基本需求面的有力支撐下，外加“房住不炒”的長期定位、支持性政策的相繼出臺(tái)，長租市場的未來是值得期待的。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國青年公寓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析：

青年公寓行業(yè)市場分析

從客戶源來看，高校畢業(yè)至入職初期的年輕群體占據(jù)著我國青年公寓客戶源的絕大部分。隨著我國教育投資規(guī)模以及家庭教育投入的提升，高校在校生人數(shù)的穩(wěn)定增長，也帶動(dòng)了國內(nèi)高校畢業(yè)生人數(shù)的提升。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市由于就業(yè)機(jī)會(huì)相對較多，且發(fā)展前景更好，是高校畢業(yè)生首選的就業(yè)城市。在這個(gè)背景下，我國青年公寓市場在一線城市的滲透率相對較高，而未來隨著國家補(bǔ)貼政策的推行，市場也有望繼續(xù)向二三線城市下沉。

然而，青年公寓行業(yè)市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，青年公寓投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對短缺。

從青年公寓行業(yè)地域分布來看，青年公寓主要集中在人口凈流入的35個(gè)城市，其中以珠三角城市、長三角城市為主，京津冀城市為輔。在城市中的分布雖然較為分散，但仍有規(guī)律可循：一是靠近熱點(diǎn)就業(yè)區(qū)域，二是鄰近公共交通樞紐，特別是地鐵站。

我國租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過80%;其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過10%;面對企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例僅為1.35%。

近年來，青年公寓作為長租公寓行業(yè)中的新興領(lǐng)域，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢，行業(yè)內(nèi)也逐漸涌現(xiàn)出一大批規(guī)模化、專業(yè)化的品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，具體分為以下四類：

以自如、青客、蘑菇公寓等為代表的長租公寓企業(yè)類型;以萬科、招商蛇口、世聯(lián)行等為代表的開發(fā)商和地產(chǎn)代理商類型;以城家公寓(華住酒店集團(tuán)旗下)、逗號(hào)公寓(如家酒店集團(tuán)旗下)、漫果公寓(住友酒店集團(tuán)旗下)的酒店企業(yè)類型;以58同城、趕集網(wǎng)、途家網(wǎng)等為代表的網(wǎng)絡(luò)房屋租賃平臺(tái)。可以看出，我國青年公寓行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量眾多，市場競爭也較為激烈。

截至2022年三季度，60個(gè)住房租賃企業(yè)已開業(yè)門店數(shù)合計(jì)2,958個(gè)，環(huán)比漲幅3.5%;開業(yè)房間規(guī)模合計(jì)936,986間(套)，環(huán)比漲幅3.1%。

從門店分布情況來看，一線城市仍是住房租賃行業(yè)發(fā)展的主力市場，北京、上海、廣州和深圳四個(gè)城市已開業(yè)房間規(guī)模合計(jì)占比46.7%。此外，三季度住房租賃企業(yè)在大灣區(qū)、長三角區(qū)域的布局明顯，規(guī)模占比分別為27.2%和20.7%。

從未來新增市場供給來看，由于三季度各地逐步走出疫情影響的陰霾，新項(xiàng)目開發(fā)及改造速度明顯加快，截至三季度末，全國60個(gè)住房租賃企業(yè)已簽約但未開業(yè)的門店數(shù)為412個(gè)，房間規(guī)模達(dá)到218,901間(套)，環(huán)比漲幅幅度達(dá)46.9%。

三季度全國住房租賃行業(yè)運(yùn)營情況穩(wěn)定。60個(gè)住房租賃企業(yè)平均月租金達(dá)3,162.2元，環(huán)比漲幅為0.6%。平均出租率為91.4%，環(huán)比下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)。平均非租金收入占比約6.4%，環(huán)比上漲了1.7個(gè)百分點(diǎn)，表明住房租賃企業(yè)收入多元化結(jié)構(gòu)正在形成。

同時(shí)，住房租賃企業(yè)運(yùn)營表現(xiàn)與其城市布局策略呈現(xiàn)出相關(guān)性。在一線城市布局比例越高，平均租金與出租率水平相對表現(xiàn)越好，特別是100%布局一線城市的企業(yè)，其平均月租金高出了市場平均水平的81.2%，充分顯示出了熱點(diǎn)城市對于租賃住房需求會(huì)相對旺盛。、

從產(chǎn)品類型看，青年公寓依舊是主力產(chǎn)品和市場的壓艙石產(chǎn)品，其開業(yè)規(guī)模占全部開業(yè)房間規(guī)模的76%，這一比例較上季度上漲了10個(gè)百分點(diǎn)。租賃式社區(qū)開業(yè)規(guī)模占比由二季度的19.6%下降到了三季度的12%。在一線城市開業(yè)項(xiàng)目中，青年公寓占比也達(dá)到了65.6%。

青年公寓行業(yè)前景分析

青年公寓是我國長租公寓行業(yè)中的新興領(lǐng)域，在2015年房價(jià)高居不下的背景下，國家逐漸加大對青年公寓行業(yè)發(fā)展的補(bǔ)貼力度，促使我國青年公寓行業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢。就目前來看，我國青年公寓行業(yè)內(nèi)的市場競爭者眾多，未來行業(yè)仍大有可為。

隨著產(chǎn)品加速入市，各類型產(chǎn)品的特征逐漸清晰。從平均面積和平均月租金水平看，高端公寓逐步拉開與其他三個(gè)類型產(chǎn)品的差距。此外，三季度，一線城市租賃式社區(qū)大規(guī)模開業(yè)，也從一定程度上拉高了產(chǎn)品線的平均月租金水平;從產(chǎn)品選址看，青年公寓發(fā)展重心由一線城市向外傾斜，高端公寓、租賃式社區(qū)和宿舍型公寓的主要發(fā)展市場仍以北上廣深為主。

從企業(yè)性質(zhì)上看，充分顯示出了國有企業(yè)在保障性租賃住房發(fā)展中的領(lǐng)頭羊作用。其次，星河控股集團(tuán)的納保比例也均超過50%，不僅體現(xiàn)出了保障性租賃住房籌集渠道的多元化和運(yùn)營主體的多樣性，也顯示出市場對于發(fā)展保障性租賃住房的信心在不斷提升。

隨著青年公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

想要了解更多青年公寓行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國青年公寓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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  2022-2027年中國青年公寓行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

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