物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)需求分析2023

• 方蔓桃 2023年3月6日 來(lái)源：百度 1125 72
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物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來(lái)在中國(guó)的一些大、中、小城市相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫(xiě)字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)前景如何?全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積在2019年達(dá)到高點(diǎn)，然后逐年下降。房屋竣工面積2021年達(dá)到高點(diǎn)，2022年同比大幅下滑。這意味著，未來(lái)物業(yè)管理潛在的規(guī)模增速將全面放緩。2022年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積11.2億平方米，同比下降38.9%;2022年1-11月，房屋竣工面積5.6億平方米，同比下降19.0%。

物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬(wàn)縷的關(guān)聯(lián)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來(lái)在中國(guó)的一些大、中、小城市相繼開(kāi)發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫(xiě)字樓等。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并逐步發(fā)展成為一個(gè)新興的行業(yè)。

中研普華研究院發(fā)布《2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示

物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)分析

物業(yè)服務(wù)行業(yè)的上游是指物業(yè)資源供應(yīng)領(lǐng)域，包括建筑建材、通信及軟件服務(wù)供應(yīng)以及各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)涉及房產(chǎn)包括住宅、寫(xiě)字樓以及其他公共物業(yè)等多種類(lèi)型;物業(yè)服務(wù)中游則包括物業(yè)綜合管理、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化管理等各種形式的服務(wù);產(chǎn)業(yè)鏈的下游則是物業(yè)服務(wù)的對(duì)象，主要包括物業(yè)的業(yè)主以及住戶(hù)等。

2022年供貨大幅下降，將導(dǎo)致相關(guān)物企2023規(guī)模增速下滑。2022年，房企新增土地建面TOP100合計(jì)為1.2億平方米，同比下降76%。土地建面大幅下滑，新增可交付住宅面積也將大幅下降。意味著兩至三年后，物業(yè)公司可從地產(chǎn)母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。2022年，房企操盤(pán)面積TOP100為4.1億平方米，同比下降46.4%。同樣意味著，一至兩年后地產(chǎn)公司可交付的新房物業(yè)管理面積可能減少近一半。

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支。物業(yè)管理實(shí)行的是企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化管理、社會(huì)化服務(wù)和市場(chǎng)化運(yùn)作的運(yùn)行機(jī)制，適應(yīng)了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。

2021年物管行業(yè)營(yíng)收規(guī)模為12688.1億元，同比增長(zhǎng)20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的3.27倍。從2021年?duì)I收的構(gòu)成來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值業(yè)務(wù)在百?gòu)?qiáng)物業(yè)收入、利潤(rùn)結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，企業(yè)收入利潤(rùn)增強(qiáng)前景空間大。

2022年全年商品房銷(xiāo)售額約為13.3萬(wàn)億，銷(xiāo)售面積約為13.6億平米，行業(yè)規(guī)模重回2015年，彼時(shí)銷(xiāo)售面積為12.8億平米左右。對(duì)于未來(lái)，丁祖昱預(yù)判，未來(lái)十年住房增量需求將回落至100億平方米左右。相對(duì)過(guò)去十年住房增量減少32億平方米。

物業(yè)管理服務(wù)作為最貼近居民的角色，在滿(mǎn)足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來(lái)將在政策的支持下，起到越來(lái)越重要的作用。

物業(yè)管理服務(wù)可分為向住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)提供的服務(wù)。自2016年至2021年，物業(yè)管理服務(wù)公司的總收益由2414億元增加至4340億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為12.4%。自2016年至2021年，非住宅物業(yè)產(chǎn)生的總收益由848億元增加至1612億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為13.7%

具體而言，一線(xiàn)城市物業(yè)服務(wù)價(jià)格水平居前列，其中深圳均價(jià)最高，為3.87元/平方米/月;北京次之，為3.39元/平方米/月;杭州、上海、天津、廣州、寧波、武漢均價(jià)分別為2.84元/平方米/月、2.78元/平方米/月、2.72元/平方米/月、2.69元/平方米/月、2.59元/平方米/月和2.55元/平方米/月;青島、成都等6個(gè)城市均價(jià)在2.0-2.5元/平方米/月之間，其中青島均價(jià)相對(duì)較高，為2.32元/平方米/月;南京、濟(jì)南等6個(gè)城市均價(jià)在1.0-2.0元/平方米/月之間，其中常州物業(yè)服務(wù)均價(jià)水平仍相對(duì)較低，為1.26元/平方米/月。

從不同星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)來(lái)看，今年二十城各星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)同比繼續(xù)保持上漲，其中三星級(jí)同比漲幅相對(duì)較高。2022年12月，二十城整體三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.01元/平方米/月，同比上漲0.07%;四星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為2.75元/平方米/月，同比上漲0.06%;五星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)為3.90元/平方米/月，同比上漲0.06%。

2022年下半年，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境疊加各項(xiàng)調(diào)整政策頻出，同時(shí)在金融16條政策刺激房產(chǎn)回暖的大背景下，物管板塊承壓情況得到改善，在經(jīng)歷過(guò)冷靜期后物管行業(yè)價(jià)值得以回歸。

2022年，房地產(chǎn)投資低迷情緒貫穿整年，企業(yè)銷(xiāo)售、拿地均處于低位，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年供應(yīng)總量下降，而房企的集中度進(jìn)一步加強(qiáng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局再加劇。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，2022年百?gòu)?qiáng)房企新增貨值中有超過(guò)半數(shù)集中在10強(qiáng)房企，21%集中于11-20強(qiáng)房企，即TOP20房企新增貨值達(dá)到72%，集中度較上年提升17個(gè)百分點(diǎn)。

截至11月30日，共有63家物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)，其中香港主板58家，A股5家，本年內(nèi)新上市企業(yè)數(shù)量為6家。

今年上半年，上市物企“盈利能力不盡如人意”，凈利潤(rùn)均值同比下降9.1%，毛利率和凈利率均值分別下降8.3%和16.1%。

數(shù)據(jù)顯示，相較于今年初，港股物業(yè)服務(wù)板塊截至三季度總市值的跌幅為36.6%。而在市盈率方面，上市物企市盈率也出現(xiàn)明顯回落，截至9月30日，港股物業(yè)服務(wù)板塊平均市盈率為6.81倍，低于恒生指數(shù)8.29倍的平均水平。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

從長(zhǎng)期來(lái)看，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)化，保障性住房等大力推進(jìn)，物企需要關(guān)注從服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)為主，到新增渠道多元化的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。從追求規(guī)模、速度的增長(zhǎng)，到關(guān)注利潤(rùn)的增長(zhǎng)。從多元業(yè)務(wù)探索到明晰自身能力圈，錨定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。依托拓展力、服務(wù)力、運(yùn)營(yíng)力的綜合能力提升，走有質(zhì)量的增長(zhǎng)道路。

綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復(fù)合增長(zhǎng)率3.2%。

目前，規(guī)模上均接近或?qū)⒊^(guò)2億平方米，這類(lèi)企業(yè)成長(zhǎng)性較快，整體綜合實(shí)力上相差不大，很難拉開(kāi)差距，但各具特色，在區(qū)域內(nèi)形成群雄割據(jù)的狀態(tài)，即在各自的優(yōu)勢(shì)區(qū)域，這類(lèi)企業(yè)以其率先進(jìn)入優(yōu)勢(shì)、管理濃度優(yōu)勢(shì)、成本管控優(yōu)勢(shì)、長(zhǎng)期積累的品牌影響力和市場(chǎng)占位，在主力區(qū)域內(nèi)占據(jù)相對(duì)較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其他同類(lèi)型企業(yè)很難進(jìn)入。其發(fā)展不像碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云等強(qiáng)頭部企業(yè)那么難以復(fù)制，更優(yōu)的管理能力、成本管控能力、技術(shù)化水平和人才吸引能力是其競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)理人將被淘汰。物業(yè)管理將進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，最終形成一批領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

目前，整個(gè)物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時(shí)代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇期。未來(lái)十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬(wàn)億。

欲了解更多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研與發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  隨著物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶(hù)需求趨勢(shì)變化的深入研究，以期...

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