2023購物中心行業(yè)現(xiàn)狀 購物中心行業(yè)發(fā)展趨勢

• 方蔓桃 2023年3月16日 來源：百度 241 8
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大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流。從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。

購物中心行業(yè)市場多大?近年來我國購物中心行業(yè)運營表現(xiàn)基本穩(wěn)定，成本控制力有所提高，市場整體較為活躍。購物中心總體存量規(guī)模逐年上升，增速下降，2020年總存量規(guī)模達到4.4億平方米，同比增長4.76%。

分城市線級來看整個行業(yè)，據(jù)中國連鎖經(jīng)營協(xié)會評估結果，2019年三線及以下城市的綜合發(fā)展力最高，為68.3，同年一二線城市的綜合發(fā)展力分別為62.9與62.2。

近年來，購物中心建設行業(yè)在我國方興未艾，項目興建如火如荼。從購物中心業(yè)態(tài)調(diào)整變化數(shù)據(jù)看，零售業(yè)態(tài)整體配比有所減小，體驗性業(yè)態(tài)配比呈上升態(tài)勢，特別是兒童親子及服務類業(yè)態(tài)增長幅度相對較大，購物中心對此類業(yè)態(tài)的需求看漲。

大型綜合性購物中心及中型社區(qū)購物中心是主流。從單體購物中心規(guī)模數(shù)據(jù)看，5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發(fā)展階段數(shù)據(jù)看，單體規(guī)模整體呈上升趨勢，5萬㎡以下的占比下降，15萬㎡以上的占比上升幅度較大。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院報告《2022-2027年中國購物中心行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》分析

購物中心行業(yè)市場分析

在2021年新開商業(yè)項目的企業(yè)供應量中，企業(yè)貢獻量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)，這其中，萬達集團、新城控股、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、萬科集團、印力集團、龍湖集團、世紀金源、保利商業(yè)、愛琴海集團的購物中心開業(yè)數(shù)量位居前十位。

物中心行業(yè)之所以傾向于在三線及以下城市發(fā)展，主要得益于逐年升高的城鎮(zhèn)化率帶來的低線城市旺盛的購物需求，同時中高端品牌有渠道下沉需求，加上政府各方面的支持，購物中心在三線及以下城市能夠有較好的成長空間，但同時應注意人才不足以及資金短缺等風險。

總體看來，我國購物中心發(fā)展較穩(wěn)定，三線及以下城市較大的發(fā)展空間與需求吸引了越來越多的投資者。

購物中心行業(yè)已在全球范圍內(nèi)成為最重要的零售經(jīng)營方式之一，而且遠遠突破商品零售的界限，它對一個城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費與休閑方式的改變、投資結構的優(yōu)化、對經(jīng)濟繁榮的貢獻等越來越顯示出它的重要性和生命力。

我國的購物中心建設起步較晚，開始于20世紀80年代，最早的項目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發(fā)展，已經(jīng)成為全球購物中心建設最為活躍的市場。

一線城市北上廣深開業(yè)數(shù)量、購物中心體量排名依次是上海、北京、深圳、廣州;僅上海維持高增長高供應，數(shù)量和商業(yè)體量占一線城市的近五成，穩(wěn)居一線城市首位;北京、廣州、深圳趨于放緩，回歸理性調(diào)整。

瞄準“Z世代”“α世代”新消費群體，提供“鄰距離”一刻鐘便民服務，將“國潮+新潮”進行到底……今后，作為上海國際消費中心城市建設重要載體的購物中心業(yè)態(tài)將如何發(fā)展迭代?近期，上海購物中心協(xié)會發(fā)布《上海購物中心2022—2023年度發(fā)展報告》，對后疫情時代購物中心業(yè)態(tài)的一些發(fā)展趨勢進行預測。

報告提出，2023年上海擬新開3萬平方米以上購物中心達45家，面積超300萬平方米，為近三年來最多的一年。這是因為一些原本在前兩年完工開業(yè)的項目受疫情影響延遲到了今年。2023年，上海3萬平方米以上購物中心總量將超過400家。

購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，在2015-2020年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發(fā)展期， 入市占比是一線城市的2倍，進入二線城市購物中心占比超過70%，購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。

隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關注的焦點。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現(xiàn)體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。

近年來，隨著零售商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，越來越多的開發(fā)商開始參與購物中心開發(fā)，因此對購物中心運營服務需求不斷增長。但是，大多數(shù)開發(fā)商，特別是中小型開發(fā)商，在這方面沒有豐富的經(jīng)驗。少數(shù)大型購物中心運營服務提供商具有優(yōu)勢掌握市場機會。預期輕資產(chǎn)模式會隨著中國購物中心運營服務市場發(fā)展而日益盛行。

從行業(yè)競爭格局來看，頭部企業(yè)已初具規(guī)模，近幾年CR5企業(yè)存量份額基本保持在10%-15%之間。2020年，受“黑天鵝”疫情影響舉步維艱，行業(yè)經(jīng)歷低谷期考驗，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)明顯分化，CR5企業(yè)存量份額大幅增加，可以看見的是，規(guī)模性企業(yè)明顯具備競爭優(yōu)勢，能克服困難實現(xiàn)經(jīng)營穩(wěn)步增長，而這種結構分化對企業(yè)運營提出更高的要求，強者愈強。

購物中心行業(yè)前景分析

面對停滯的業(yè)績增長與上升的經(jīng)營成本，奢侈品進入盤整穩(wěn)固階段。快時尚及大眾時尚品牌繼續(xù)擴張，面對中國中產(chǎn)消費者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發(fā)展空間。以餐飲為主導的體驗式消費，已經(jīng)成為實體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時的“護城溝壑”并成為了購物中心提升客流的重點業(yè)態(tài)。改變經(jīng)營方式，轉型升級。社區(qū)型商業(yè)和奧特萊斯未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

分城市能力來看，一線城市發(fā)展力同比下滑9.2，主要是因為一線城市競爭較為激烈，使得營銷和技術的成本上升，從而導致一線城市指數(shù)下跌。二線城市綜合發(fā)展力錄得62.2低于三線及以下城市的68.3，目前二線城市購物中心存在的主要問題是開發(fā)量過大和急需去存量。

三年疫情對社區(qū)商業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了深刻影響，社區(qū)型購物中心利用已有的社群、“團長”等新的營銷模式，以“鄰距離”提供便捷的一刻鐘便民服務。一些駐店品牌餐飲、超市藥房充分利用外賣外銷外送模式，讓消費者足不出戶也能享受美好生活。報告指出，2023年上海擬新開的購物中心項目中，3萬—5萬平方米的有20家，加上新開3萬平方米以下社區(qū)商業(yè)廣場，占上海新開項目的50%以上。

“國潮+新潮”相融合的業(yè)態(tài)，也將成為2023年購物中心發(fā)展的新趨勢。“商業(yè)+文化”“商業(yè)+藝術”“商業(yè)+運動健身”等跨界復合體驗型品牌將以首店首發(fā)等形式，不斷呈現(xiàn)在消費者面前;類似“圍爐煮茶”、主題市集、露營微度假、微電影微劇場、智創(chuàng)電玩、新能源車聯(lián)銷等既有中式消費又有時尚體驗的跨界業(yè)態(tài)更受消費者青睞;運用數(shù)字化技術進行運營創(chuàng)新，營造新場景，將成為主要的競爭手段和制勝法寶;“元宇宙”技術的開發(fā)運用，將現(xiàn)實場景與虛擬場景有機融合，將是購物中心聚客增流的重要內(nèi)容。

與一二線城市不同，城市、商圈相對閉合的三線及以下城市，在2019年城市綜合發(fā)展力錄得68.3，高于同年一二線城市的水平。三線及以下城市優(yōu)質(zhì)購物中心項目選擇較少。

相對于一二線城市，三線及以下城市的發(fā)展優(yōu)勢主要體現(xiàn)在城市本身較大的商鋪、住宅投資需求，逐漸縮小的城鎮(zhèn)差異帶來的低線城市居民巨大的消費需求以及中高端品牌自身的渠道下沉需求。同時，在三線及以下城市投資購物中心還應當注意人才匱乏、地區(qū)排他性以及資金短缺等風險。

而以網(wǎng)購為主要途徑的品牌宣傳正迅速培育起此類城市消費者的品牌認知度，加上可支配收入的不斷增長，越來越多的品牌意欲進駐和布局遠離經(jīng)濟核心區(qū)的較低能級的人口節(jié)點型城市。

想要了解更多購物中心行業(yè)行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國購物中心行業(yè)市場全景調(diào)研及投資價值評估研究報告》。

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