2023高端住宅行業報告：高端住宅呈現長租化趨勢

• 陳觀秋 2023年4月23日 來源：百度 1015 64
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近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現，產品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經深入人心，被越來越多的人認同與追崇。在“房住不炒”大背景下，高端住2

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現，產品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經深入人心，被越來越多的人認同與追崇。在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。在業內人士看來，高端住宅租賃市場2022上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復，看好行業未來的發展。

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高端住宅定義

高端住宅，是指建筑造價平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

高檔公寓是指其單位建筑面積銷售價格高于當地普通住宅銷售價格一倍以上的高檔次住宅，通常為復式住宅、頂層有花園或多層住宅配有電梯，并擁有較好的綠化、商業服務、物業管理等配套設施。高端住宅也就是一般說的非普通住宅，一般來說包括別墅和公寓，具體來說面積一般都大于144平米，容積率都小于1.0。

別墅是指在郊區或風景區建造的園林式住宅，一般擁有獨自的私家車庫、花園、草坪、院落等。高端不等于高價格，高端住宅不等于大面積豪宅。在產品開發中，開發商要努力成為產品創新的領先者，成為舒適人居的建設者。

在合理利用土地的前提下，進行適度的超前產品設計，戶型面積卻是有節制的，注重經濟性和舒適性，不是“攤大餅”，越大越好。這就是市場上能夠存在和發展的高端產品。存在的未必合理，而合理的必然存在——只有合理的高端住宅才會在市場上長期存在。

高端住宅行業分析：高端住宅呈現長租化趨勢

近十年，是我國高端住宅市場蓬勃發展的10年，尤其是近5年高端住宅市場新概念不斷涌現，產品、服務也在不斷升級，以綠色、健康、舒適、安全、愉悅的宜居生活為終極目標的高端住宅體系價值的理念已經深入人心，被越來越多的人認同與追崇。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場占比高居九成以上，北京高端住宅均價最高;上海成交最多;深圳量價漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場，尤其是具有資源優勢的別墅高端住宅有后發優勢。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優秀高端住宅項目品質已經超越一線城市。

據中研產業研究院《2023-2028年中國高端住宅行業發展分析與投資前景預測報告》分析：

近年來在“房住不炒”大背景下，高端住宅市場越來越向租賃“靠齊”，高端住宅長租化成為行業發展的一大趨勢。在業內人士看來，高端住宅租賃市場2022上半年雖然受疫情影響波動較大，但目前市場正逐步恢復，看好行業未來的發展。

以高端住宅代表湯臣一品為例，根據湯臣集團的業務策略，兩棟住宅大樓劃作銷售，而另外兩棟住宅大樓則保留作租賃用途。湯臣一品官網顯示，B棟雙面御景出租戶型為431-434平方米;D棟為一層一戶，出租戶型約597平方米平層。

其他項目也同樣有不少高端住宅房源正在租賃中。貝殼找房平臺顯示，目前上海月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共44套;北京月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共56套，涉及小區包括緣溪堂、使館壹號院、萬城華府等;深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源共72套。而在麗茲行平臺上，目前上海、北京、深圳月租金10萬元以上的高端住宅租賃房源分別為8套、23套、28套。

上海作為全國活躍的租賃市場，有著龐大的租賃人群且追求高質量的生活及居住品質。據仲量聯行統計，上海市場上中高端租賃住宅的存量套數占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。

數據顯示，即使在疫情持續影響下，高端公寓市場需求仍然韌性十足。市場需求的加速上升促進了公寓市場及高端市場的內容增長。隨著房屋租賃市場的政策推動以及中國租賃住宅行業的洗牌沉淀，租賃住宅發展的腳步走得更加扎實。

雖然高端租賃住房產品在整體租賃住房市場的份額不足7%，但確實存在市場需求。相比普通租賃住房產品而言，從運營層面來看，雖然租金水平處于高位，但運營成本也相對較高，因此，毛利潤率在65%左右，低于普通租賃住房產品。

中國豪宅研究院院長朱曉紅表示，高端住宅市場冷暖不像剛需市場那么敏感，漲價、降價都“不會坐電梯，只是走樓梯”，價格相對穩定，不抗跌的基本都是偽高端住宅，“高端住宅租金相對較高，對一些業主或投資客來說，出租也是一種收入，比空置要好，而且也不影響其房產保值。”

高端住宅行業發展分析

針對行業未來發展，業內專家表示，高端住宅租賃是個朝陽行業，朝陽行業不代表是暴利行業，而是一個比較辛苦、瑣碎、對綜合能力要求較高的服務性行業，需要通過時間沉淀才能打磨出品牌價值、服務溢價。對行業從業者而言，短期內有挑戰，但長期而言發展機會較大。

不同于藍領或白領的租賃住房，高端租賃住房更多的是服務于金領、短期商務出差人群等細分群體，該群體注重居住體驗與服務品質，隨著未來消費升級與品質需求的提升，高端住宅租賃的市場空間也將更大。對于機構來說，需要提升服務運營能力與品質管控能力，從滿足租客居住體驗角度出發來延展租后服務范圍，以提升客戶的信任程度。

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