高端住宅行業市場成交量 高端住宅行業市場需求

• 吳澳燕 2022年12月21日 來源：互聯網 1224 79
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中國房地產市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的高端住宅市場。而改善型需求的爆發，為高端住宅市場打開了新的想象。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。高端住宅行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決策的重要工具。

中國房地產市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的高端住宅市場。而改善型需求的爆發，為高端住宅市場打開了新的想象。

高端住宅的出現滿足高端人群居住需求的較高的居住使用價值。即與家庭財富、社會地位相匹配，與家庭價值取向、文化素養相適應，能夠滿足特定家庭、特定成員消費偏好的居住使用價值。

高端住宅作為家庭所有的重要不動產，要在開發建設、質量監督、交易規范、持有繼承等環節進行穩定的制度保障。高端住宅具有較高的品質，保持與社會需求相適應的高端住宅規模，有利于改變我國存量住宅質量總體偏低的狀況，增加住宅的平均使用壽命，促進資源節約和可持續發展。同時，高端住宅建設的規劃設計理念、使用的工藝、材料，往往成為普通住宅建設的引領和示范。

高端住宅行業市場成交量

高端商品住宅因為稀缺性和高品質成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。經歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年高端商品住宅市場明顯回暖。CRIC數據顯示，2019年全年1000萬以上高端商品住宅成交套數達到了18593套，當年上半年便成交12420套。

2021年上半年，全國1000萬以上高端商品住宅成交套數共有24085套成交，同比2020年上半年增長68%。其中四大一線城市共成交14823套，占比超六成。

從各價格段來看，2021年上半年總價5000萬以上高端商品住宅成交表現亮眼，全國共成交317套，較2020年上半年同比增長105%，而去年全年總價5000萬以上商品住宅共成交453套，上半年已達到去年全年的7成。

數據來源：中研普華研究院整理

除此之外，2000-3000萬高端商品住宅共成交3011套，同比漲幅達到103%，漲幅僅次于5000萬以上高端商品住宅成交情況。

高端住宅行業市場需求

這類高凈值人群是豪宅市場的核心客群。據胡潤《2021中國高凈值人群家族安全報告》，2021年，廣州千萬人民幣凈資產家庭數量有6.9萬戶，次于北京、上海、香港和深圳。

除一線城市改善需求爆發及購買力強勁之外，部分核心二線城市高端住宅客群購買力依舊堅挺。一組數據顯示，2019年13家銀行總資產在500萬元及以上的私人銀行客戶共計76萬戶，管理的總資產約10.68萬億元，戶均總資產約1407萬元，真實反映出頂豪客群的購買力。

近年來，高端住宅租賃市場上，出現了一個趨同現象，即高凈值客戶，以前可能會通過頻繁買賣的方式獲得收益，但在‘房住不炒’背景下，越來越多的房產持有者會更加理性地規劃資產，使其成為具有出租收益的產品運作起來。

常見的高端住宅租賃以月租金25000元、年租金30萬元起步，可以看出高端住宅的租客群在國內也屬于高凈值人群，在住房市場中，此類人群可選擇的房源較多，他們的需求已不是“租一套房或者買一套房來住”，而更多是如何最大化提升居住品質。

上海作為全國活躍的租賃市場，有著龐大的租賃人群且追求高質量的生活及居住品質。據仲量聯行統計，上海市場上中高端租賃住宅的存量套數占比已由2018年的2%上升到2021年上半年的8%。數據顯示即使在疫情持續影響下，高端公寓市場需求仍然韌性十足。市場需求的加速上升促進了公寓市場及高端市場的內容增長。隨著房屋租賃市場的政策推動以及中國租賃住宅行業的洗牌沉淀，租賃住宅發展的腳步走得更加扎實。

雖然高端租賃住房產品在整體租賃住房市場的份額不足7%，但確實存在市場需求。相比普通租賃住房產品而言，從運營層面來看，雖然租金水平處于高位，但運營成本也相對較高，因此，毛利潤率在65%左右，低于普通租賃住房產品。

值得注意的是，高資產家庭地域分布主要集中在核心一、二線城市和個別強三線城市。二三線城市迎來高端改善需求在2021年持續爆發，總價1000萬以上高端住宅成交量普遍較2020年上半年有所增加，其中1000萬以上豪宅成交TOP10 城市中，僅蘇州小幅下降以外，其余9個城市全線上漲。

從當前環境來看，高端改善人群的比例不斷上升，改善需求爆發是稀缺高端住宅成交量逐年增長的主要動因。總體來看，2021年以來高端商品住宅“搶購潮”有所減弱，加之上海、廣州和深圳等熱點城市房地產信貸資金監管趨緊，市場監管持續加強，預計整體市場將逐漸趨于理性。

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