房地產市場好轉預期增強 熱點城市土拍升溫

• 曾燕 2023年4月28日 來源：互聯網 505 27
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最近一段時間，多個城市的土地市場熱鬧非凡。專家表示，房地產市場好轉預期增強，熱點城市土拍市場升溫，但區域間土地市場表現料進一步分化。

房地產市場好轉預期增強 熱點城市土拍升溫

最近一段時間，多個城市的土地市場熱鬧非凡。專家表示，房地產市場好轉預期增強，熱點城市土拍市場升溫，但區域間土地市場表現料進一步分化。

民營房企拿地積極

從杭州本輪土拍情況來看，民營房企拿地積極性提升，值得關注的是，品牌頭部房企的身影也不少，如碧桂園、龍湖等。上海首輪土拍中，有十多家民企參與，既有規模型房企，如龍湖、碧桂園;也有深耕上海的本地房企，如大華、寶華等;也有港資房企，如九龍倉。

“今年以來，22城已成交城市中，北京、上海、蘇州、鄭州以央國企和地方國資為拿地主力，杭州、南京、成都、寧波等城市，民企拿地金額占比有所提升。”中指研究院指數事業部分析師孟新增說。

中指研究院發布的3月權益拿地額前100榜單中，45家是民企，高于2月的43家和1月的23家。中指研究院認為，房地產市場好轉預期增強，民營企業拿地情緒較高。

近日，杭州、合肥、上海、廣州等熱點城市集中土拍“火熱”的現象引起市場關注。值得注意的是，這種“火熱”多是核心城市核心地塊，非核心地塊仍有底價成交或流拍的現象。由此可見，各城市之間乃至城市中的區域市場分化仍在延續，并未出現“一哄而上”的現象，房地產市場回暖正在路上。

從各地土拍情況看，一線城市和熱點二線城市土地市場更受房企青睞，如上海土拍吸引了近60家房企參與，房企數量創6年來新高，且觸頂成交地塊占比近八成，萬科、華潤、中海時隔三年又回歸拿地;杭州多宗地塊參拍房企達二三十家，12宗地僅50分鐘就搶完，其中10宗地被民企包攬，觸頂搖號地塊占比達到67%，創2022年以來新高;廣州4宗觸頂搖號地塊的溢價率均達15%，其中兩宗地均經過50余輪競價后觸頂搖號，僅這兩宗地成交總價就近167億元;合肥土拍也有近40家房企報名參與，熱點地塊報名超過30家，最終有10宗地進入競品質階段。

近來，各種有關房地產行業的政策密集推出。繼全國超30個城市出臺公積金新政，明確直系親屬可提取住房公積金助力購房者支付購房款或者償還房貸，實行“一人購房全家幫”后。

全國又有包括杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水及海南省全省等多個城市陸續下調了首套個人住房公積金貸款利率。

從去年八月底到今年以來，不管是房企拿地數量，還是拿地金額、銷售面積，幾乎均呈現腰斬的狀態。為疏解地產企業短期困境，政策方面出現逐步放松的跡象，“因城施策”成為當下樓市調控的主基調。

截至2022年5月，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，數量較往年40家左右的水平銳減。在公開披露年度業績目標的房企中，多數企業的銷售目標均有不同程度的回落。

房地產企業面臨前所未有的危機，倒閉、爆雷、裁員、維權和爛尾成了房地產行業的熱詞。人民法院公告網顯示，2021年房地產企業破產數量高達396家，平均每天超過1家。利潤率下滑目前是房地產行業的普遍現象。

前幾年以高成本拿下的地塊已經到了項目結算期，反反復復的疫情又導致銷售業績下滑，收入減少，加之融資政策收緊，很多房企現金流吃緊，竣工放緩致使費用率提高。很多房企不得不降價銷售以加速庫存出清回籠現金，導致利潤率進一步下滑形成惡性循環。

目前政府的政策是“保交樓，穩預期”，保的是購房者的權益，穩的是房地產行業的預期。企業想要脫困，還得靠自己找出路。

我國將2023年國內生產總值的預期目標定為增長5%左右，房地產行業的平穩發展對于完成這一目標將起到較為關鍵的作用。

應該看到，我國仍處于新型城鎮化較快發展階段，巨大需求潛力將為房地產市場提供有力支撐。

為促進房地產市場平穩健康發展，一年多以來，各地因城施策優化房地產調控舉措，有關金融支持政策持續發力。

近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性有所上升，房地產行業尤其是優質房地產企業的融資環境明顯改善。2023年房地產市場整體企穩以及實現平穩健康發展可期。

房地產行業報告對中國房地產行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年房地產行業市場深度分析及發展策略研究報告》統計分析顯示：

去年四季度以來，中央對房企端“三支箭”的融資支持政策落地，一定程度緩解了房企債務壓力，2023年前三個月房企國內信用債和海外債新發行量均同比增長。但需要看到，目前能實現外部融資的企業，仍是穩健優質的企業，大多出險房企已被擋在門外。

住建部門表示2023年工作重點著力“穩支柱、防風險、惠民生”三方面，并對房地產行業企穩回升充滿信心。央行調查也顯示居民購房意愿提高，未來三月增加購房支出的占比為17.5%，比一季度提高1.5個百分點。企業要及時把握市場修復窗口，鞏固目前回升態勢。

長期來看，房地產市場資金將逐步流出，主要流向證券市場。從居民財富結構來看，房地產資產占比太高，逐步下行比較合理。參考國外，合理的房地產資產占比也就30%-40%。

未來，農村及中小城市人口可能會繼續朝著經濟比較發達的地區流動，城鎮化水平繼續提升，會產生新的購房需求。另外一個是人均GDP水平上升，產生改善性需求。這一點在許多經濟發達的城市已經顯現出來。將來，收入水平上去了，改善型住房需求一定會增長。

進入2023年，房地產行業利好政策不斷，但樓市回暖的基礎并不穩固;房企融資政策開了很多“口子”，但距離信用修復、恢復經營、重啟拿地仍有很長的路要走。在2022年行業整體低迷的情況下，部分房企憑借優質的土儲布局、良好的經營管理能力渡過難關。隨著未來銷售市場持續復蘇，遠洋集團等資產優質的房企，將更具有發展主動性，以助力其提升行業地位、穩定過渡到新的地產周期。

房地產行業是我國國民經濟支柱產業，在疫情管控放松的背景下，宏觀經濟的修復仍離不開地產的企穩，預計政策面仍以寬松為主。地產在經歷了一年半快速下行期后，供給已降至接近中長期均衡水平，繼續下降的空間有限，政策不斷疊加下有望驅動行業走出困境。

中國經濟發展，最重要的頂梁柱，來自于房地產。這一點是毋庸置疑的。隨著中國房地產市場的開發，引發國家經濟的發展，房地產市場在過去幾十年的發展中，成為了經濟的支柱。所以，作為我國經濟的最重要組成部分，房地產的地位是不容動搖的根本所在。

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