房地產信托產業發展現狀調研分析2023

• 黃文玉 2023年5月19日 來源：互聯網 927 58
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不動產投資信托基金，也稱“房地產投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。

一、房地產信托產業概況

不動產投資信托基金，也稱“房地產投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。

從國際范圍看，不動產投資信托基金是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與中國信托產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于中國的開放式基金與封閉式基金。

世界上第一只REITs1960年誕生于美國，和60—70年代的其他金融創新一樣，REITs也是為了逃避管制而生。隨著美國政府正式允許滿足一定條件的REITs可免征所得稅和資本利得稅，REITs開始成為美國最重要的一種金融工具。美國大約有300個REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近三分之二在全國性的證券交易所上市交易。2023年2月，2023年中國首單上市REITs產品在上海證券交易所掛牌交易。

二、房地產信托產業發展現狀調研分析

據調查數據顯示，房地產貸款在金融機構新增資產中的比重呈快速上升的趨勢，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，成為與銀行業高度依存的一個行業。國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前中國房地產發展一個亟待解決的問題。中國的房地產投資信托正是由于國家對房地產公司信貸資金加強了管理，在政策高壓下，房地產公司為了保證資金鏈條而與信托投資公司合作，從而推動了房地產投資信托的發展。

證監會和國家發改委在2020年4月30日聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)，宣布將允許發行以盈利的基礎設施項目為支撐的不動產投資信托基金(REITs)，可在二級市場公開交易。 根據該通知，試點REIT的具體領域包括物流和倉庫、收費公路和交通基礎設施、城市公用事業、污水和垃圾處理、信息網絡等戰略性和新興產業。與此同時，將重點關注京津冀、雄安、長三角、粵港澳大灣區/海南省等重點經濟區域的資產。項目必須有明確的所有權和產生穩定收入的能力，提案將由地方部門進行篩選，最終由國家發改委、證監會進行審批。

寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用于商業地產。另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年房地產信托產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：

雖然新冠疫情給我國經濟帶來了較大的沖擊，但是中央在房地產調控方面保持了相當強的定力，各地房地產調控政策并未放松。人民銀行和住建部在3季度選擇了部分重點房企試點進行融資的“三道紅線”管控，以此探索建立對房地產企業融資進行持續監控的機制。3季度，在中央堅持“房住不炒”的定位的基礎上，信托業繼續積極配合國家在房地產調控方面的各項金融政策，持續壓縮債權融資類房地產信托業務的規模，調整優化業務結構，升級業務模式。

數據顯示，截至2020年3季度末，投向房地產領域的信托資金總額為2.38萬億，較上年末下降3262.01億元，降幅達12.06%;較2020年2季度末下降1234.42億元，環比降4.94%。自2019年2季度以來，為了嚴格落實“房住不炒”，保障“穩房價、穩地價、穩預期”，銀保監會持續加強房地產信托合規監管，投向房地產的信托資金余額已經連續5個季度下降，2020年3季度末投向房地產的資金信托規模較2019年2季度末的最高峰值下降了5516.60億元，降幅達18.83%。從占比來看，2020年3季度末，房地產信托占比為13.8%，比2019年末和2019年2季度末分別下降1.27和1.58個百分點。這些都說明信托行業在落實房地產宏觀調控政策上取得了明顯的成效，這有助于促進房企降杠桿，保障房地產市場平穩健康發展。

自2019年8月以來，大幅壓降房地產信托業務是監管部門的政策導向。2020年4季度末，房地產資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。房地產資金信托占比變化是信托業按照監管部門要求所作出的適時調整。2020年4季度，房地產類產品在整體信托產品中的占比繼續下降。

三、房地產信托行業未來發展趨勢預測

監管部門強調夯實“去通道”和“穿透式監管”，每一筆信托都杜絕“違規杠桿”。未來地價和房價聯動、土地和資金共監管，這是調控的殺手锏。當然，地產信托整頓是有針對性的，符合“432”條件的貸款項目、民生項目、舊改項目等信托供應不會受限。因此，樓市杠桿將繼續受限，房地產投機情緒不會失控，“房住不炒”方向不會偏離。同時，又能發揮地產信托分散融資風險，助推房地產對接實體經濟和百姓安居需求。

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