住建部發聲 釋放房地產政策信號 養老生態園行業市場前瞻分析

• 李波 2023年6月30日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 958 60
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6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流。

6月26日下午，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，就深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展進行交流。

倪虹指出，要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

住建部：探索建立房屋養老金制度

倪虹指出，住房城鄉建設事業直接連著人民群眾的利益和福祉，是促進高質量發展、創造高品質生活的重要基礎和支撐，擁有龐大的市場規模，豐富的數據、現金流等要素資源和廣泛的應用場景。

做好住房城鄉建設工作離不開金融機構的支持，要堅持以人民為中心的發展思想，進一步拓寬住房城鄉建設領域與金融機構的合作，讓金融創新、產品創新、科技創新深度融合起來，不斷滿足人民群眾對美好生活的需要。

倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。

房地產業發展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

倪虹肯定了中國銀行在“保交樓”方面提供商業銀行配套融資上的積極態度和所做的工作，希望中國銀行進一步加大工作力度，為促進房地產市場平穩健康發展、維護社會大局穩定作出更多貢獻。

倪虹指出，要鼓勵引導金融機構參與城市建設和更新，推動打造宜居、韌性、智慧城市。要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

要抓住數字化轉型機遇，加快推進新型城市基礎設施建設，讓城市更聰明、更智慧。

要深化國際交流與合作，助力建筑企業“走出去”，打造中國建造升級版。希望中國銀行走在前列，與住房城鄉建設領域開展更加深入廣泛的合作。

房屋養老金是什么?錢從哪來?

“從此次住建部與中國銀行的交流看，或表明房屋養老金制度建設及試點有望加速推行，有利于更好地解決老舊小區改造的資金問題，提高居民的居住品質和生活環境。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

中原地產首席分析師張大偉表示，房屋養老金可以視作公共維修基金的升級版，規定主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

隨著房地產市場的發展，越來越多的房屋出現老舊后維護的難題，制定房屋養老金制度有利于提高房屋使用年限，提高居住舒適度。

事實上，最近幾年“建立房屋養老金制度”在多個場合被屢次提及。如2022年5月份，住建部在部署開展全國自建房安全專項整治時提出，要研究建立房屋養老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

當年同月，國務院辦公廳印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》中再次強調，要完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度。

此外，今年5月份，住建部相關負責人赴南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作并召開座談會。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，我國有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是上世紀建設的，質量問題、維護的問題開始顯現，但同時很多小區物業維修基金不足，需要資金進一步支持。

未來，房屋的性能能不能維護好，關系到居民居住的舒適體驗，也關系到房地產存量信貸質量的好壞。

房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。因此，此次住建部與中國銀行交流推進“房屋養老金制度”，也是為了更好地防范房地產金融風險。

在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，目前業內關于房屋養老金的資金來源等問題，尚待討論。

比如，有建議主要是從土地出讓收入(地價款)或凈收益(出讓收入減去出讓成本)中提取一定比例，也有建議可由公共賬戶和個人賬戶組成。

而在本次住建部與中國銀行的交流時再次提出探索建立房屋養老金制度，或也傳遞出未來可能會由政銀合作的方式，探索房屋養老金制度的推進實施。

養老生態園市場需求如何?國家統計局數據顯示，2021年，中國60歲以上人口占比達18.9%，65歲以上人口占比超14%，這意味著中國正式步入深度老齡化社會。

由于少子化、壽命延長和人口遷移等因素，中國老齡化進程將繼續加快且難以逆轉，預計到2035年左右，60歲及以上老年人口將突破4億，在總人口中的占比超30%，中國將進入重度老齡化階段。

龐大的老齡群體帶來的養老需求日漸旺盛，但結合我國提出的 "9073" 養老模式結構，當前我國養老格局尚不夠完善，目前我國居家養老占市場份額 96%，社區養老占 3%，機構養老占 1%，養老市場還無法完全滿足我國老年人養老需求。

國家衛生健康委等15部門聯合印發《“十四五”健康老齡化規劃》。《規劃》提出，到2025年，老年健康服務資源配置更加合理，綜合連續、覆蓋城鄉的老年健康服務體系基本建立，老年健康保障制度更加健全，老年健康服務行業生活的社會環境更加友善，老年人健康需求得到更好滿足，老年人健康水平不斷提升，健康預期壽命不斷延長。

2023年政府工作報告提出，積極應對人口老齡化，發展社區和居家養老服務，切實推動老齡事業和養老產業發展。

隨著老年人口逐漸增加，僅依靠政府性養老事業已難以支撐，國家推出系列政策從稅費、用房、水電成本等多方面提供支持，推動符合老人需求的商業養老服務發展，共同保證老年人晚年生活。

養老生態園是以希望獨立生活的老人以及服務于老人的其他產業的聚集而形成的聚集地。強調的是老年生活，包括了更多精神層面的需求。特別注重空氣質量、自然資源、人文環境、生活休閑配套，當然針對老人的醫、護配套也是重點。

養老生態園包括各種醫療和養老服務，例如醫療服務、養老院、醫療旅游業、康養社區等。這些服務可以讓人們得到醫療、護理和精神心理支持等方面的需求，同時也可以提高老年人的健康水平、改善生活質量。

養老生態園行業發展分析

《健康中國2030》規劃綱要指出，積極推進健康、養老、旅游、互聯網、健身休閑、食品等融合發展，催生健康新產業、新業態、新模式。

適合建立和發展楊康鎮的地區一般都具有良好的生態環境和氣候條件，這是實現健康生活的重要基礎條件。在此基礎上，根據當地不同的資源和老年生態園的市場需求特點，養老生態園產業可以發展成為一個整合不同產業體系的健康城鎮。

據中研產業研究院《2022-2027年中國養老生態園行業市場前瞻分析及投資規劃研究報告》分析：

養老生態園計劃將園區內的自然風光、人文景觀、休閑旅游、教育資源、醫療體系和養生養老資源進行綜合打造，以養生養老高端住宅為依托，以提供度假酒店、老年大學、養生療養會議中心、觀光農業和體驗農業、醫療服務配套、休閑度假和生態旅游、蘇區紅色旅游為發展重點，建設成為集養老、養生、休閑、度假、商務、旅游于一體的養生養老旅游綜合體。

養老產業是指為滿足老年人的特殊生活需求，提供相關商品生產和生活服務的專門行業，包括符合老年人特點的居住場所和生活環境，以及家政、保健、娛樂等一體化的專業服務。養老產業覆蓋面寬、產業鏈長，具有很強的經濟性和鮮明的社會性。

《國務院關于印發“十四五”國家老齡事業發展和養老服務體系規劃的通知》強調要大力發展銀發經濟，規劃布局一批銀發經濟重點發展區域。

在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等區域，規劃布局10個左右高水平的銀發經濟產業園區。支持北京、天津、上海、海南、重慶在開展服務業擴大開放綜合試點中推進國際性、跨區域合作。

國家統計局發布的12大養老產業分類，2021年各類企業加快康養戰略布局與資本介入，重點圍繞養老照護服務、老年醫療衛生服務、養老科技與智慧養老服務、養老金融服務、養老教育培訓和人力資源服務等產業領域。

企業聚焦社區居家養老、機構養老、綜合養老、旅居養老、醫護產業、支持與輔助產業等投資類型快速發展。

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  2022-2027年中國養老生態園行業市場前瞻分析及投資規劃研究報告

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