城中村改造立法，全國首個中國城中村改造行業未來策劃分析

• 方蔓桃 2023年7月18日 來源：百度 1339 88
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需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質，是集體土地，但因其位置，處在城市規劃區內，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂

城中村改造行業市場到底怎樣?　廣州是“三舊”(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)改造的先行城市之一，也探索出了因地制宜的系列創新舉措。

7月17日，廣州市住房和城鄉建設局發布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》(下稱《征求意見稿》)意見的公告，本次公告僅對條例中的部分條款公開征詢意見，全部條例或將在后續向公眾公布。

在一般人看來，只有通過政府的征用完成土地國有化的地方，才算作真正的城市。而農村集體建設用地雖然也處在城市空間范圍內，但因為沒有完成國有化，“城中村”仍保留了農村屬性。在城市人看來，“城中村”就是農村。

需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質，是集體土地，但因其位置，處在城市規劃區內，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進行城中村改造。

根據中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國城中村改造行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》顯示：

城中村改造行業市場分析

在全國超大特大城市中，廣州是中心城區城中村相對比較集中的城市。數據顯示，當前，廣州一千多個行政村里面，具備城中村特性的有272個，大概占全市行政村1/4。在城中村居住的戶籍人口超過110萬人，常住外來人口中，居住在城中村的可能占這座超大城市1/3。

城中村改造能改善大部分居民的居住環境，但同時，因為涉及人數龐大，改造難度也高。

“經過十年的努力實踐，廣州的城中村改造取得了一定成效，但推進相對緩慢，與城市高質量發展要求還存在差距。”廣州市住房和城鄉建設局總工程師唐儀興此前在論壇上表示。

當前，城中村存在建設無序、消防防汛等隱患問題，成為城市治理一個薄弱環節。城中村的改造又尤為重要，無論是后續的發展空間，還是產業升級，都離不開城中村改造，城中村改造是推進城市治理能力現代化的重要途徑。

今年來，廣州城中村改造全面加速，然而，要推進127個城中村改造項目，實現城市更新年度投資目標，接下來依然任務艱巨。廣州于6月發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，進一步優化城中村全面改造項目審批流程。

中國農村人口占了很大部分，在推進中國城鎮化過程中，強調城鄉融合發展，探索新型城鎮化。一些承接東部產業轉移的城市群也將迎來黃金發展期，如長江中游城市群、成渝城市群等。未來幾年隨著城鎮化加速，大量人口將進入到鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群發展將步入快車道。以前超過1000萬人口的城市就算是超大城市了，而現在不少省會和一些經濟強市都在靠近這個目標，形成新的一批大城市和特大城市。

為了促進城市的建設發展，政府大力征收城區周圍的農村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關于中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。

一是城市建成區是已經通過征收開發的國有土地，但“城中村”卻仍然屬于農村集體建設用地;二是“城中村”的社會管理仍然依賴于原有的農村集體經濟組織，雖然一部分已開始納入了城市社區，但是公共服務和福利還是由農村集體經濟組織提供;三是農村集體經濟組織的排他性決定了成員間的利益關系，外來人口雖然居住在這里，或是在村里的企業工作，但是無法參與集體經濟組織成員的利益分配;四是“城中村”沒有經過土地征收和拆遷，因此社區環境、建筑形態、社區規模與已經開發的城市相比，仍保留有明顯的村莊印記。

2020-2022年間，上海市推動實施了第一輪十六項民心工程，舊區改造工程、“城中村”改造工程位列其中，且均取得顯著成效。7月10日下午，上海舉行建設交通行業新一輪民心工程推進會。

過去三年間，上海完成了中心城區成片舊改185.7萬平方米、受益居民9.2萬戶，并于2022年7月提前完成中心城區成片舊改任務。歷經30年的持續推進，被上海人民稱為“天下第一難”的民生難題得到了歷史性解決。

與此同時，第一輪民心工程還累計啟動14個“城中村”項目的認定和改造，到2022年底已批項目累計完成動遷收尾40個，動遷安置房開工率達到90%，蟠龍古鎮等項目改造實現了居民生活品質和地區發展能級的“雙躍升”。

數據顯示，“十三五”期間我國棚改累計開工2300多萬套，幫助5000多萬居民實現安居夢;截止到2020年，共有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼。

“十四五”時期仍將持續推動城中村改造進程。例如云南省發布的《云南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(老舊小區)改造、保障性租賃住房數量100萬套，其中，城市棚戶區改造30萬套，老舊小區改造數量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現增長。

城中村改造行業市場前景分析

對于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規劃時或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開。其實這也是尊重城市發展規律的理性選擇。畢竟居民在這里已經有了長期穩定的收益，補償不能只按照房子的拆遷價格來計算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會更高。所以對開發商和政府來說，拆遷和補償的壓力會更大，同時還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會成本問題。

城中村改造是城市更新中一個較為復雜的領域，地方政府、村集體經濟組織、村民在不同的項目中體現出了不同的作用，由此也就可能形成截然不同的實施理念和經營模式。

國家重新明確了城市建設方針，要求城市政府要集中力量搞好城市的規劃、建設和管理。基于此，城市規劃體系快速發展，城市更新活動開始在各地廣泛開展。因缺少市場化機制，這一階段的城市更新仍由政府主導，主要以舊城改造方式完善城市的綜合功能，并逐步建立城市更新理論基礎，全國的城市更新進程整體上較為緩慢。

這一階段，城市更新工作開展主要是為了解決住房緊張、改善居住條件、優化出行交通，以及償還城市基礎設施欠債等問題。全國各地開展了較大規模和類型多樣的城市更新活動，代表性的工作包括沈陽舊城改造、合肥舊城改造、天津舊城改造、上海南京東路改建、南京市中心綜合改建、蘇州桐芳巷小區改造和北京菊兒胡同整治等。

城中村改造是最近幾年政府倡導一種提高城市職能，改善城市環境的一項利國利民政策，是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。城中村改造也是屬于征收拆遷的一種類型，所以杜宇被征收房屋或者是土地的所有者要進行征收補償的。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料。

對國際、國內城中村改造行業市場發展狀況、關聯行業發展狀況、行業競爭狀況、優勢企業發展狀況、消費現狀以及行業營銷進行了深入的分析，在總結中國城中村改造行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國城中村改造行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2021-2026年中國城中村改造行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》。

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