文旅地產開發模式現狀 2023商業地產市場調研報告

• 黃江 2023年7月19日 來源：新浪 252 8
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2023年開年無論是政府、開發商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國零售市場加速回暖。

文化地產是以文化軟實力為核心競爭力的房地產開發模式，是用文化引領規劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業服務的系統工程。文化地產是把“死建筑”變成“活建筑”的系統工程。房地產傳統開發模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段;而文化地產是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值。

上海商業地產市場逐步回歸常態

2023年一季度，上海商業地產市場逐步回歸常態，持續釋放復蘇信號。戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項政策的大力支持下，上海步入了經濟恢復的快速通道，商業地產市場正持續升溫。

寫字樓市場方面，“一季度帶看量和問詢量顯著增加，但租賃成交相對緩慢，市場主要需求來自成熟企業，其中成本節約型需求是主要類型之一。”4月11日，仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東介紹，在中央商務區，浦東的內資金融服務業公司保持活躍，浦西的奢侈品零售和專業服務業公司則彰顯韌性。

在零售物業方面，2023年一季度上海購物中心的客流量大幅回升，其中餐飲業態表現突出。仲量聯行上海零售地產部總監黃臻表示，“餐飲業的復蘇帶給一部分高級餐廳和烘焙連鎖店擴張信心，但與此同時，品牌對于門店選址也更加看重。”

一季度，上海首店經濟實現新突破。戴德梁行統計，2022年，上海新設首店1073家，新增規模繼續領跑全國，其中餐飲業是絕對主力新增747家，較2021年同比增長15.6%。而2023年1—2月，上海新增首店181家，其中餐飲、零售業首店達到113家、52家，占比62%、29%;娛樂業首店9家，服務業首店7家，合計占比達9%，較去年全年水平小幅提升。特色商業街區已經成為首店在上海的重要載體。

退稅額則展示了上海對國際消費者的吸引力：4月12日，戴德梁行在一季度媒體發布會上透露，2023年第一季度上海退稅消費“全國第一”。 該行統計，今年1—2月，境外人士在滬退稅消費達1.1億元，同比上升560.48%，平均客單價達21.42萬元，同比上升40.28%。

此外，2023年一季度，國門的重新開放和疫情防控的取消，也帶動了旅游人次和酒店業績的雙重正向效應。仲量聯行統計，上海2月份接待了176,700名國際游客，比去年同期增長了26.3%;入住率比去年同期增長18.9個百分點至51.5%，同時日均房價也增長了2.3%至937元。與疫情前的2019年同期對比，2023年1—2月的每間可出租客房收入已恢復至82%，其中入住率已恢復至86%，日均房價已恢復至95%。

而市場的回暖也反映在了大宗交易的增長上。據仲量聯行統計，今年一季度，上海大宗交易共有13單，總成交量達到247.6億元，同比微增，延續了2022年四季度的活躍態勢，投資熱度持續回歸，投資者對上海投資市場的預期更加積極。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國文化地產行業發展分析與投資前景預測報告》顯示：

北京新商業地產未來可期?

實際上，消費回暖，2023年的北京整體商業地產迎來“春暖花開”，市場正在發生變化。

2023年，北京新商業開業量成為全國第一，吸引了眾多商業項目加速落戶。據不完全統計，2023年北京市預計新開23個大型商業項目，約為近4年新開商業面積之和。在THE BOX朝外之外，北辰薈購物中心計劃年內開業，助推亞奧商圈再升級;首開LONG街2023年“五一”開街，成為回天地區首條商業步行街;京西大悅城正加緊施工，隨著公共區域完成精裝，眾多品牌日前進場裝修，將在2023年6月開業……

在新項目密集開業的同時，京城的一批老商場也在加速升級改造，據悉，2023年計劃亮相的更新改造項目達到7個。屹立30多年的賽特購物中心正加速改造;坐落于王府井大街南端的新燕莎金街購物廣場，將在2023年國慶節以王府井喜悅購物中心的新身份歸來，成為國內首個“新國潮購物中心”，預計引入200多個品牌，其中王府井商圈首進品牌占比近六成，國潮屬性的品牌占比超七成，內部的新國潮主題街區將日晷、榫卯、乾坤等傳統中國元素進行現代化潮流表達。

京北商圈聚集的年輕家庭群體也被看中。今年年初，SKP華聯新推出的產品線DT51項目開始試營業，位于商圈洼地京北亞運村奧森板塊，定位建設成面向年輕時尚家庭的創新零售商業項目，輻射北京北部中高端社區居民。

對于北京商業地產的未來走勢，不少機構保持樂觀，認為隨著疫情的陰霾消散，經濟預期向好，新增供應入市以及需求的釋放，北京商業零售市場有望在年內繼續升溫。

美國商業地產被頻繁示警

美國房地產市場似乎出現更多不利信號，不僅商業地產被頻繁示警，住房市場也傳出一些令人心悸的消息。

根據全美房地產經紀人協會的數據顯示，所有類型的美國二手房價格中位數在3月中同比下降0.9%，這也是自2021年2月以來，首次出現連續兩個月價格下降的情況。

該協會還指出，這也是自2012年1月以來最大的房價同比跌幅。而現在正是春季銷售旺季，常理來看，價格通常會上漲。

與此同時，3月份美國住房市場的實際銷售數量同比下降超過20%。其中，獨棟住宅銷量環比下降2.7%，同比下降21%;公寓銷售套數與2月相比持平，但同比下降29%。地域來看，幾乎美國所有地區，除東北地區外，都報告了銷售額下降的情況。

此外，全現金買家——通常是投資者和二套房買家——成交房屋數量同比下降24%，跌至不足10萬套。

這也加深了對房地產市場崩盤的擔憂，因為二手房銷售正在失去動力，投資人似乎也開始遠離住房市場。

奇怪的房地產市場

全美房地產經紀人協會首席經濟學家Lawrence Yun表示，3月成交的房屋中約有28%的房屋售價高于標價。

他指出，房屋銷售正在嘗試復蘇，但其對抵押貸款利率的變化高度敏感。目前，美國30年期抵押貸款的平均利率為6.27%，較去年11月份的7%水平大幅下降。

另一方面，Yun解釋道，美國入門級房屋出現了普遍的多個報價，這意味著這一類型的房屋仍處于供不應求狀態。

今年美國的春季購房季節房屋上市狀況仍不盡人意，待售房產數量仍接近歷史低點，低于100萬套，大大限制了買家的選擇。全美房地產經紀人協會表示，目按照前的銷售速度，庫存僅可以支撐2.6個月的交易。而買賣力量平衡的市場中，庫存通常維持在5-6個月的供應量之間。

種種跡象表明，對于首套房購買者，美國住房市場供應跟不上需求;而對于二手房和相對高端的房屋市場來說，交易似乎有些清淡，而這一苗頭可能暗示了投資客對房地產市場的遠離。

資本市場的不看好

艱難的2022年之后，美國房地產股仍是舉步維艱。標準普爾500指數中房地產板塊去年累跌28%，今年雖回升了1%，但落后于該指數整體8%的漲幅。

而3月硅谷銀行倒閉引發的美國銀行業動蕩加深了資本市場對房地產的懷疑，因為更多人發覺這代表著房地產公司將更難獲得信貸。自硅谷銀行倒閉以來，標普房地產板塊再次下跌2%，而標普500卻上漲了4%。

Chase投顧的總裁Peter Tuz指出，目前銀行業的狀況并沒有讓房地產公司的日子好過一點，由于銀行存款的流失，他們現在只會更加謹慎地借錢出去。

RW Baird股票分析師Wes Golladay則表示，如果房地產公司想要讓投資者放心，他們就需要實現其在財報季中自己做出的盈利預測。

《2023-2028年中國文化地產行業發展分析與投資前景預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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