中國商業地產行業投資風險 中國商業地產行業發展前景分析

• 周迅 2023年8月4日 來源：互聯網 858 53
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從商業地產市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業地產隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業地產的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮化率、經濟發展結構和商業地產存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

中國商業地產行業投資風險

商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費、辦公需求等多領域的發展息息相關。當下商業地產現狀頗為尷尬，一方面是商業地產交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業地產庫存問題待解。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》顯示：

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

中國商業地產行業發展前景分析

從商業地產市場整體來看，過去庫存壓力高企的商業地產隨著新開工的減少、銷售的增加，近幾年存量開始減少，商業地產的風險逐漸降低。同時，由于城市城鎮化率、經濟發展結構和商業地產存量的不同，城市間市場存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應過剩風險。

對于獨立商業發展商來說，盡管優質項目在運營穩定期也能夠實現較好的收益水平，一般持有物業投資回收期較長，對于資金占用較大。對于社區商業發展商來說，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開發的同時加大社區商業的開發，既通過部分持有商業的開發獲得穩定的現金流，更重要的是通過商業配套為住宅銷售提供增值。同時，商業地產的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發展迅猛，良好的持有型物業可以為開發商提供很好的基礎資產，這也增加了房企對優質商業地產的青睞。

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業地產行業的產業鏈主要是上游的地產開發、設備供應;中游的物業和商業地產運營以及商業地產的交易;下游則是個人或者企業租賃或購買后進行居住、商業、辦公和其他等等的用途。商業地產行業產業鏈主要指得往往是上游的地產開發和中游的運營環節，目前隨著我國房地產行業的持續發展，行業內部開始整合，大部分的商業地產企業往往都是多元化經營，不僅僅從事商業地產的開發，還涉及運營、交易以及住宅類房地產的開發運營等業務。但隨著國家在房地產行業三道紅線政策的下臺，越來越多的房地產企業開始走向輕資產化運營的道路，開發與運營逐漸開始剝離，輕資產化運營成為行業趨勢。

近年來，中國房地產市場一度過熱，各種矛盾突顯。房地產市場難以合理發揮其應有的作用。在這種情況下，政府當及時出手發布了一系列政策，進行房地產市場的宏觀調控，彌補市場功能不足，促進商業房地產市場良好健康發展，尤其是2019年出臺的《關于在國土空間規劃中統籌劃定落實三條控制線的指導意見》，“三道紅線”政策明確了對房地產企業的杠桿水平的要求限制，進一步促進了商業地產行業的輕資產化發展。

目前，我國房地產行業較為繁榮，行業內的企業數量較多，我國商業地產行業上游房地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等;設備供應商則種類較多，目前商業地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主;行業中游物業、運營企業除了房地產開發企業外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業物業運營管理企業;交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及商業地產專業研究單位等公布和提供的大量資料。

對我國商業地產的行業現狀、市場各類經營指標的情況、重點企業狀況、區域市場發展情況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對商業地產業務的發展進行詳盡深入的分析，并根據商業地產行業的政策經濟發展環境對商業地產行業潛在的風險和防范建議進行分析。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2023-2028年中國商業地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》。

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