超20城支持開展房貸“商轉公”業務 哪些人不適合商貸轉公積金?

• 曾燕 2023年8月16日 來源：互聯網 1162 75
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據媒體報道稱，近期多地開始實施“商轉公”(商業性住房貸款轉住房公積金貸款)。根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉公”業務，預計后續還會有其他城市跟進實施。

超20城支持開展房貸“商轉公”業務

據媒體報道稱，近期多地開始實施“商轉公”(商業性住房貸款轉住房公積金貸款)。根據諸葛數據研究中心不完全統計，截至目前，包括重慶、長沙、武漢、揚州、鹽城、常州等超20城支持開展“商轉公”業務，預計后續還會有其他城市跟進實施。

對此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，“商轉公”不能真正替代下調存量個人房貸利率。主要原因是公積金貸款條件比較嚴格，盡管下半年會有更多城市開展“商轉公”，但真正能夠實現“商轉公”的存量個人房貸規模會比較有限。

一、房貸商轉公是什么意思

據悉，“商轉公”它是指購房者將商業貸款轉為公積金貸款，其目的是節省貸款利息支出。實際上是商業銀行與公積金中心的一種債權轉讓行為，即由借款人與商業銀行的債權債務關系轉變為借款人與公積金中心的債權債務關系，借款人由向商業銀行償還貸款變為向公積金中心償還貸款。

二、房貸商轉公劃算嗎?

據了解，房貸商轉公是劃算，公積金貸款利率低，每月還銀行的利息少，相對壓力小。在用公積金貸款后，貸款人還能提取公積金來還款，可以減輕每月房貸月供還款壓力。

“商轉公”是商業性住房貸款轉住房公積金貸款的簡稱，因為當前各地商貸與公積金貸款的利率相差較大，同時近年貸款利率全面下調，“商轉公”貸款若配套商業貸款，還可同時享受新的較低的商貸利率，這將有效減輕購房者的貸款利息負擔。那么，、哪些人不適合商貸轉公積金?

商貸還款最后幾年

一般來說，商業貸款剛開始還款或者還處于還款期前兩三年的申請人轉公積金貸款比較劃算。如果是處于還款的最后幾年期限，則不建議商轉公。比如10年期限的商業貸款，在第六或第七年再轉為公積金貸款就不太劃算了，因為利息一般是在前幾年已讓銀行差不多收完了。

有提前還款打算的人

對于有提前還款打算的人來說，也是不建議商貸轉公積金的，因為在商貸轉公積金的過程中，首先要按照原商業貸款借款合同取得原貸款銀行同意，在這個過程中原貸款銀行一般會按照合同約定收取因提前還款產生的罰息，加上贖樓過程中產生的擔保費等費用，計算下來不一定劃算。

準備公積金二次貸款的人

有些人申請房貸買房只是用于過渡的，未來會考慮置業換房，那么這種類型的貸款人也是不建議商貸轉公積金的，公積金貸款是有次數限制的，這可能會增加其未來的置業壓力，甚至影響今后的購房計劃。

二套房公積金利率上浮的情況

如果借款人的名下已經有兩套房子了，并且辦理商業貸款時是有利率折扣的，也不建議辦理商轉公。因為部分城市二套房的公積金貸款利率要上浮10%，如果之前商貸享受了7折優惠，利率比公積金利率更低，明眼人一看就知道，如此商轉公貸款是不劃算的。

“商轉公”本身是優化公積金貸款、支持住房消費的一種優惠政策。但是，這種優惠政策需要購房人在取得不動產權證后才能享受到。在多地住房公積金中心借款人申請條件中均明確“原商業貸款所購住房已取得不動產權證書(或房屋所有權和國有土地使用權證)”。

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年中國房地產行業發展前景及投資風險預測分析報告》統計分析顯示：

由于多地“保交樓”仍在持續推進，對于一些在商貸利率較高時買入期房的購房者，因為開發商延期交付，目前尚未取得房產證，無緣通過“商轉公”減輕還款負擔。

2022年8月，住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。這是保交樓工作的重要開端。如今，保交樓已過去整整一年，從住房和城鄉建設部披露的信息看，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已經完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。這表明，保交樓工作取得了積極進展。

不可否認，后續保交樓任務仍然繁重，需進一步加大政策支持力度。一些房企資金緊張問題的化解仍需要一定時間。近日，仍有房地產企業債務違約的消息出現，可見，保交樓工作仍面臨不少挑戰。為此，應進一步采取積極措施，特別是要確保落實好金融支持房地產16條措施和保交樓貸款支持計劃，持續緩解資金鏈緊張問題。目前新建商品房銷售過程中，大多數仍以預售方式銷售，預售制有可能導致逾期難交付。目前，有關部門已提出推動預售制度改革，鼓勵有條件的地方試點現房銷售。從各地近期表態看，越來越多的城市開始推進現房銷售試點，推進現房銷售是大勢所趨。

高層會議對房地產政策定調后，住建部、發改委、央行等多部委均釋放積極信號，為市場注入信心。住建部部長倪虹此后表示，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施;繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱”以來，多地積極研究調整限購、限售等限制性政策。

多地調整房地產政策 有助于提振市場信心

據悉，福州、廈門、成都、沈陽等多個城市擬于近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限。限購取消后，當地首套、二套房最低首付比例可進一步降至20%、30%，有望激活剛性和改善性住房需求，提升房地產市場交易活躍度。后續，可能還有其他優化政策出臺。

對此， 業內人士表示，對于一線及核心二線城市，政策優化或仍是漸進式推進。從未來政策優化方向來看，當前一線城市和核心二線城市調控政策仍較為嚴格，限購政策、限貸政策仍有優化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進一步放開甚至取消。

8月15日，在國新辦舉行2023年7月份國民經濟運行情況新聞發布會上，國家統計局新聞發言人付凌暉就房地產相關問題做出回應時表示，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。

“近期，北上廣深一線城市密集發聲，表示要支持和更好滿足剛性和改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產調控政策，各地房地產政策調整優化有助于提振市場信心。隨著經濟恢復向好，居民收入增加，房地產市場調整優化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。”付凌暉說。

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