2023年土地開發行業市場機遇分析

• 方蔓桃 2023年8月30日 來源：百度 363 16
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結合實施“多規合一”改革，融合土地利用總體規劃、城鎮建設總體規劃、漓江風景名勝區保護規劃、旅游發展總體規劃，編制“多規合一”的全市重點旅游片區發展規劃，明確桂林全域重點旅游片區范圍、發展方向、用地規模與布局，與旅游片區發展規劃相銜接，統籌布局旅游發展

2021年4月，習近平總書記視察廣西，賦予桂林打造世界級旅游城市的新使命。這是習近平總書記在新發展階段為桂林指明的高質量發展之路。桂林市堅決貫徹落實習近平總書記重要指示精神，全力推進打造世界級旅游城市，聚焦破解旅游轉型升級過程中面臨的旅游用地供需矛盾突出、分類管理困難、基準地價過高等問題，持續深化旅游產業用地改革，在全國率先建立旅游產業用地分類管理體系、基準地價體系，創新符合旅游產業發展需求的土地利用與管理制度，從根本上破解旅游產業發展用地瓶頸難題，有力促進旅游業轉型升級發展。

結合實施“多規合一”改革，融合土地利用總體規劃、城鎮建設總體規劃、漓江風景名勝區保護規劃、旅游發展總體規劃，編制“多規合一”的全市重點旅游片區發展規劃，明確桂林全域重點旅游片區范圍、發展方向、用地規模與布局，與旅游片區發展規劃相銜接，統籌布局旅游發展項目，為全市旅游產業發展留足用地空間。出臺旅游產業用地項目規劃修改與調整辦法，建立土地利用總體規劃定期評估、適時修改機制，統籌土地利用總體規劃和旅游產業項目發展需求，適時動態調整旅游片區規劃，全力保障旅游項目用地需求。

如果你想了解土地開發行業的環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國土地開發行業市場深度調研及投資策略預測報告》。重點分析了我國土地開發行業將面臨的機遇與挑戰，對土地開發行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

土地開發從廣義上來講指因人類生產建設和生活不斷發展的需要，采用一定的現代科學技術的經濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經營程度。從狹義的角度理解，土地開發主要是對未利用土地的開發利用，要實現耕地總量動態平衡，未利用土地開發是補充耕地的一種有效途徑。

創新旅游用地分類管理機制。根據旅游項目占地面積大、實際用地類型多的特點，創建以土地利用現狀分類為基礎、與城市規劃分類體系充分銜接的旅游用地分類體系。將旅游用地劃分為建設用地、非建設用地2個一級地類，旅游設施用地、旅游地產用地、旅游景觀和生態用地3個二級地類，以及8個三級地類、24個四級地類，按實際地類實施分類管理，旅游項目規劃范圍內未改變農用地用途和功能、未固化地面、未破壞耕作層的生態景觀用地等不辦理農用地轉用手續，不占用項目建設用地指標，有效破解建設用地指標制約旅游項目落地的難題。在全國率先實施旅游產業用地基準地價改革，制定出臺旅游產業用地基準地價體系，將桂林中心城區定為6個等級，臨桂區及11縣分1—4個不同等級，統一制定不同等級類型旅游產業用地基準價格，差別供應旅游用地。

中指研究院數據顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應與成交規模均處近十年同期最低水平。除供求規模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數據也出現明顯收窄。得益于土地供應質量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現小幅上漲。2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點;住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

當前，深圳正處在“高位過坎”、邁入高質量發展階段的關鍵時期，城市發展步入了深度城市化進程。近期召開的市委六屆十次全會，對率先建設社會主義現代化先行區的目標任務進行了全面部署。站在新的歷史起點上，深圳如何精耕細作，在特區這片熱土上種出更有質量的“高產田”?

據市規劃國土委有關負責人介紹，深圳將緊密結合深圳存量用地開發實際，找準新時代土地資源利用與保護的目標定位，突出減量增長、結構調整、節約集約和存量利用，加快建立深度城市化地區空間治理新模式，為全國土總規修編和土地管理作出示范。

土地出讓規模急速擴張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產市場轉弱也埋下了伏筆。克而瑞研究中心的相關研究報告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應過量，隨著房地產市場步入調整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發展新區便將供地指標向新區傾斜，但因為市政配套尚未真正落地，人口導入情況自然不甚理想，致使外圍區域供需周期性錯配。

國務院辦公廳印發《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，將盤活存量資產與擴大有效投資工作進行掛鉤，明確要重點盤活存量土地資源。在新時代高質量發展命題之下，城市發展已從“增量時代”到“存量時代”，推進閑置低效用地處置，向存量要空間要效益，是走內涵式發展、推進節約集約用地的必由之路。

1.5級土地開發模式契合城市發展要求及市場需求。目前，深圳、東莞、青島、長沙等城市相繼開展了1.5級土地開發模式的探索和創新實踐。如長沙馬欄山量體裁衣，首試1.5級土地開發模式，2.8萬平方米馬欄山創智園項目占地50畝，共6棟單體建筑，采用裝配式建筑，年產值超過15億元，稅收超過1.5億元，實現多方共贏。未來，無論是土地供給還是需求都將呈現下降趨勢，這直接影響未來土地財政的可持續性，因此，未來構建地方穩定的財政來源極為重要，房地產稅開征是大勢所趨。

土地開發行業市場機遇分析

多方數據顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應與成交規模較上一年均有明顯下降，均創下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創下近五年最低水平。從長期來看，土地市場與人口數量變化息息相關，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財政或將難以為繼。總體而言，我國城鎮化率已經接近瓶頸，人口老齡化、少子化對于住房需求均產生負面影響，土地市場成交規模整體呈現逐步下降的趨勢將是必然。

具體說來，通過深挖廣拓存量空間，著力解決空間從哪來的問題;通過健全土地供應體系，著力解決土地怎么給的問題;通過精準高效配置土地資源，著力解決土地給誰用的問題。通過對這些問題的解決，深化土地挖潛、配置、利用、監管等全鏈條、全流程改革，構建可持續的土地管理體系。

為保障重大產業項目落地，還將通過制定完善土地供給政策，加強對先進制造業、創新型企業等用地保障。比如，目前正加快推進華星光電新型顯示、沃特瑪新能源動力電池、亞太高通量寬帶通信系統等重大項目建設，建成投產中芯國際12英寸生產線、開沃新能源汽車等項目，全年安排重大項目投資1683億元、增長18%。

本報告對國際、國內土地開發行業市場發展狀況、關聯行業發展狀況、行業競爭狀況、優勢企業發展狀況、消費現狀以及行業營銷進行了深入的分析，在總結中國土地開發行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國土地開發行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2022-2027年中國土地開發行業市場深度調研及投資策略預測報告》。

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