物流地產(chǎn)的存量整合階段來臨 中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展方向

• 黃江 2023年11月9日 來源：新浪 1025 65
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物流地產(chǎn)商不得不尋求新的發(fā)展路徑，而“物流+工業(yè)”的創(chuàng)新載體在一定程度上既以工業(yè)租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達成運營指標和回報率，這使得物流產(chǎn)業(yè)化正在成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一個新的發(fā)展方向。

國家發(fā)展改革委等四部門發(fā)布關(guān)于做好2023年降成本重點工作的通知。其中提出，降低企業(yè)用地成本。修改完善《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》，推廣應(yīng)用節(jié)地技術(shù)和節(jié)地模式。繼續(xù)推進工業(yè)用地“標準地”出讓。落實工業(yè)用地配置政策，鼓勵采用長期租賃、先租后讓、彈性年期供應(yīng)等方式供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，切實降低企業(yè)前期投入。

中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與未來方向

物流地產(chǎn)商不得不尋求新的發(fā)展路徑，而“物流+工業(yè)”的創(chuàng)新載體在一定程度上既以工業(yè)租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達成運營指標和回報率，這使得物流產(chǎn)業(yè)化正在成為物流地產(chǎn)行業(yè)的一個新的發(fā)展方向。

除了土地供應(yīng)方面的難題，物流地產(chǎn)在渡過快速的拓展階段后，已經(jīng)正式進入了存量階段，大量存量老舊物流項目已經(jīng)面臨土地到期，政府要收儲或調(diào)規(guī)發(fā)展，當(dāng)物流地產(chǎn)的存量整合階段來臨，如何把握發(fā)展機會是大課題。

因此，對于物流地產(chǎn)而言，需要進行相應(yīng)的創(chuàng)新，去適應(yīng)環(huán)境與行業(yè)的改變。而物流產(chǎn)業(yè)化是目前行業(yè)探索中最前沿的解決思路，即在工業(yè)用地上做物流+工業(yè)產(chǎn)品形態(tài)，兼容工業(yè)與物流功能，以供應(yīng)鏈服務(wù)的概念運營項目。

ESR或THI這類“物流+工業(yè)”模式，可以很好地平衡三方利益。

第一，滿足制造業(yè)企業(yè)的使用需求。高標準倉庫和現(xiàn)代化廠房之間物業(yè)形態(tài)的適配性很高，制造業(yè)企業(yè)在層高、載重、消防等方面的需求都可以很好地滿足，同時，相較于傳統(tǒng)高層廠房運輸困難的工業(yè)廠房項目，垂直盤道和公共平臺的設(shè)計，有效地解決了企業(yè)高層廠房物流運輸?shù)碾y題，實現(xiàn)真正的“上樓”。

第二，滿足政府對于產(chǎn)業(yè)的需求。ESR、THI這種工業(yè)和物流的搭配，也滿足了政府對于產(chǎn)業(yè)、稅收的需求。一般來說，物流行業(yè)的綜合稅負率為8‰左右，而工業(yè)企業(yè)的綜合稅負率約為5%，所以如果項目給到工業(yè)的一部分體量，可以快速滿足政府的稅收要求，一般來說“物流+工業(yè)”的項目，畝均稅收可達30萬左右，如果能把所有物流相關(guān)服務(wù)的稅全部遷過來，根據(jù)物理空間去算，畝均稅收達到4、50萬也是沒有太大問題的，關(guān)鍵是看工業(yè)能做多少的體量。

第三，滿足投資人的需求。“物流+工業(yè)”項目相對純工業(yè)項目來說，后期更容易退出一些，并且在退出的時候，由于項目載體屬于工業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)兩者之間，可以以物流項目去做退出，在退出的時候估值方面也不會像純工業(yè)一樣，沒有路徑。

另外，除了三方利益的平衡，長期以來工業(yè)用地打“擦邊球”的物流地產(chǎn)，反而不知不覺中在土地合規(guī)性上為此提供了便利。

總而言之，對物流地產(chǎn)商來說，工業(yè)的適配無論是在與政府“勾兌”獲取土地時講述“故事”的可行度方面，還是實際建成后的履行方面，都可以在一定程度上既以工業(yè)租戶滿足稅收和政府要求，又通過一定比例的物流租戶達成運營指標和回報率。

而對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商來說，“物流+工業(yè)”項目一方面可以解決制造業(yè)企業(yè)“上樓”的難題，另一方面“物流+工業(yè)”也為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供了一條可退出的路徑，因為現(xiàn)在雖然投資者也在逐步接受標準廠房產(chǎn)品，但一般來說，只有極具發(fā)展?jié)摿Φ募児I(yè)項目才能獲得投資者的認可，而物流地產(chǎn)基金有一套成熟的運作模式，所以，“物流+工業(yè)”這種搭配了物流的產(chǎn)品，相對來說，投資者更能接受。

綜合各方來看，伴隨著土地集約化利用、“工業(yè)上樓”的推進，相信“物流+工業(yè)”這種新型載體，也將會得到進一步的發(fā)展。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》顯示：

中國園區(qū)經(jīng)濟步入新賽道

2022年百強園區(qū)中，GDP超過1000億元的園區(qū)共有48個，以國家級經(jīng)開區(qū)、國家級高新區(qū)為代表的兩類園區(qū)GDP總量達到29萬億元，占全國GDP比重達25.3%。

以國家高新區(qū)和國家經(jīng)開區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石。不過，當(dāng)前國內(nèi)的經(jīng)開區(qū)和高新區(qū)存在兩大特征，一是高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)出現(xiàn)了趨同化現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化競爭比較嚴重;二是園區(qū)發(fā)展呈現(xiàn)“極化”特征，非百強園區(qū)和百強園區(qū)之間在產(chǎn)業(yè)吸附能力、產(chǎn)業(yè)承接能力、產(chǎn)業(yè)競爭能力等方面將形成巨大的鴻溝，且差距將越來越大。

在以園區(qū)為核心帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是地方發(fā)展經(jīng)濟主要模式的背景下，如何推動各類園區(qū)有序發(fā)展的問題十分重要，而對于一些發(fā)展滯后的園區(qū)，能夠解決好與區(qū)域發(fā)展之間的矛盾，突破虹吸效應(yīng)，加快融入都市圈、城市群、經(jīng)濟帶，加快承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,實現(xiàn)協(xié)同開放發(fā)展，是其實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的有效途徑之一。

園區(qū)經(jīng)濟是區(qū)域經(jīng)濟的核心組成，以國家高新區(qū)和國家經(jīng)開區(qū)為代表的產(chǎn)業(yè)園區(qū)是我國經(jīng)濟發(fā)展的壓艙石、對外開放的穩(wěn)定器、創(chuàng)新發(fā)展的主引擎、轉(zhuǎn)型升級的風(fēng)向標、區(qū)域協(xié)同的先鋒隊，正在邁向“標桿引領(lǐng)”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

日前，賽迪顧問園區(qū)經(jīng)濟研究中心公布的百強園區(qū)中，共有53家國家級高新區(qū)、47家國家級經(jīng)開區(qū)入榜。

賽迪顧問的數(shù)據(jù)顯示，截止到2021年，國家級高新區(qū)共計169家(含蘇州工業(yè)園區(qū))，國家級經(jīng)開區(qū)共計230家。2022百強園區(qū)中，GDP超過1000億元的園區(qū)共有48個，高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量超過300家的園區(qū)共有65個，進出口額超過500億元的園區(qū)共有40個。其中，53家入榜的國家級高新區(qū)，企業(yè)營業(yè)收入達334773億元，占所有國家級高新區(qū)企業(yè)營業(yè)收入的78%。47家入榜的國家級經(jīng)開區(qū)，實際利用外資達318億美元，占所有國家級經(jīng)開區(qū)實際利用外資總額的52%，馬太效應(yīng)正在釋放。

數(shù)據(jù)還顯示，2021年，兩類園區(qū)GDP總量達到29萬億元，占全國GDP比重達25.3%，比2012年高近五個百分點。

2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強中，區(qū)域分布不平衡問題依然突出。按四大區(qū)域劃分，東部區(qū)域占比最多，超過50%，處于絕對領(lǐng)先地位，但與去年相比呈下降趨勢，西部地區(qū)則有增長。按19大城市群劃分，長江三角洲城市群占比最大，其次為長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)城市群。

按照省份來看，2022年園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展百強中，江蘇省占19席，其后依次為浙江省、廣東省、山東省、湖北省，入榜園區(qū)數(shù)量分別為9席、8席、7席、7席。青海省、海南省、寧夏回族自治區(qū)、內(nèi)蒙古自治區(qū)以及西藏自治區(qū)未有園區(qū)入榜。

“區(qū)域不平衡是國家的國情，園區(qū)不平衡是區(qū)域經(jīng)濟的縮影，百強園區(qū)區(qū)域分布不平衡跟當(dāng)前的國情符合，越發(fā)達的地區(qū)，園區(qū)數(shù)量越多，園區(qū)發(fā)展實力也越強。”孫曉利介紹，一直以來，百強園區(qū)區(qū)域分布不平衡問題一直很突出。但是，近些年來，中西部園區(qū)進榜的數(shù)量在增多，特別是中部的實力有明顯的上升趨勢。

不過，在這樣的大趨勢下，也有一定的差異。例如按照GDP排名來看，山東的GDP總量遠遠超過湖北，2021年山東省GDP總量為8.3萬億元，湖北的GDP總量是5萬億元。而在賽迪顧問發(fā)布的百強榜單上，山東共有6地7個園區(qū)入圍百強，其數(shù)量與湖北持平。

這一定程度上反映出，湖北的園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量較優(yōu)。這與地方對園區(qū)發(fā)展的重視程度、產(chǎn)業(yè)在園區(qū)的集聚程度有較大的關(guān)系。

《2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預(yù)測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023-2028年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告

  工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析工業(yè)地產(chǎn)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、...

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