個人住房貸款連續(xù)兩月同比多增 房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 吳澳燕 2023年11月16日 來源：廣州日報 工人日報 359 16
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房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

人民銀行發(fā)布10月金融數(shù)據(jù)顯示，10月人民幣貸款增加7384億元，同比多增1058億元，相比9月2.31萬億元的增量則明顯回落。此外，10月新增社融1.85萬億元，比上年同期多9108億元;10月末M2(廣義貨幣)增速與上月末持平，比上年同期低1.5個百分點。

分部門看，對公中長貸為信貸投放的主力，票據(jù)和非銀貸款占比加大。10月企(事)業(yè)單位貸款增加5163億元，同比增加537億元，環(huán)比減少1.17萬億元。其中，短期貸款減少1770億元，中長期貸款增加3828億元，同比分別變動73、-795億元。

10月住戶貸款減少346億元，同比多減166億元，環(huán)比減少8931億元。其中，短期貸款減少1053億元，而以個人住房按揭貸款為主的中長期貸款增加707億元，同比分別變動-541、375億元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》顯示：

房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關(guān)系。

房產(chǎn)證抵押貸款，實際上是指用客戶已經(jīng)有的可以上市流通的商品房屋抵押給銀行貸款的品種，有區(qū)別于二手樓置業(yè)貸款和一手樓貸款，在于客戶已經(jīng)擁有房產(chǎn)的所有權(quán)，而不是即將擁有。抵押房屋貸款需要有明確的貸款用途，不能用于法律法規(guī)明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允許的，要求抵押房屋貸款的用途專款專用，并接受貸款發(fā)放方以及監(jiān)管機構(gòu)的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，銀行有權(quán)追回貸款。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)現(xiàn)狀分析

今年1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

近期，多地出臺樓市新政，涉及發(fā)放購房消費券、給予購房補貼和契稅補貼等內(nèi)容，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。11月14日，廣州市出臺公積金新政，執(zhí)行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，同時對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%。

在一線城市中，北京、上海已經(jīng)發(fā)布類似政策。10月31日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，自2023年11月1日起，北京市公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款情況。即實施“認(rèn)房不認(rèn)商貸”。

10月17日，上海優(yōu)化住房公積金貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，上海市無房、在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房;上海市已有一套房、符合改善型認(rèn)定條件，在全國無公積金貸款或首次公積金貸款已結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房。

隨著多地公積金政策松動，人們對“商轉(zhuǎn)公”的關(guān)注也持續(xù)走熱。“商轉(zhuǎn)公”，即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉(zhuǎn)公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。

截至2022年底，全國公積金的繳存余額是9.2萬億元，貸款余額是7.3萬億元，公積金使用效率已經(jīng)達(dá)到79%。這也意味著，一些城市的公積金貸款已經(jīng)滿負(fù)荷運行，而“商轉(zhuǎn)公”能否推出，取決于當(dāng)?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額，公積金資金較為充足的地區(qū)才有可能推出。

對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難，一些城市已有解決方案。例如，安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式，購房者向公積金管理中心申請“商轉(zhuǎn)公”，經(jīng)審查批準(zhǔn)并辦理抵押落實手續(xù)后，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至商業(yè)銀行指定還款專戶;黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式，在原商業(yè)貸款銀行與承辦公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行為同一家銀行的情況下，增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權(quán)人，由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至約定還款賬戶用以結(jié)清原商業(yè)貸款。

隨著互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用和普及，房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)發(fā)展被進(jìn)一步促進(jìn)。傳統(tǒng)金融機構(gòu)往往受到地域的限制，能夠覆蓋的人群有限。但是借助互聯(lián)網(wǎng)這一媒介，房產(chǎn)金融平臺可以憑借互聯(lián)網(wǎng)面向全國開展業(yè)務(wù)，從而彌補了無法全面覆蓋的缺失。如：過橋資金的顯著特點是短期、快速，而互聯(lián)網(wǎng)能更有效的發(fā)揮過橋業(yè)務(wù)的顯著特性。

在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。報告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權(quán)。想要了解更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告》。

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  2024-2029年中國房產(chǎn)證抵押貸款行業(yè)前瞻分析與投資風(fēng)險報告

  房產(chǎn)證抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協(xié)議、住房按揭貸款合同連接起來的...

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