央行物業新政出爐 房地產融資渠道再度拓寬 商業物業產業鏈供需布局調研分析報告

• 李波 2024年1月25日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1486 99
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央行：做好經營性物業貸款管理，滿足房地產企業合理融資需求

央行：做好經營性物業貸款管理，滿足房地產企業合理融資需求

1月24日，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》。《通知》細化了商業銀行經營性物業貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求，明確2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

1月24日晚間，人民銀行、金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》。

而在當日下午，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發布會上就已預告稱，人民銀行聯合國家金融監督管理總局將出臺完善經營性物業貸款的有關政策，支持優質房企盤活存量資產，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

上海證券報表示，在業內人士看來，這一政策的出臺有望為持有經營性物業房企帶來利好，以經營性物業作為增信工具，一方面有助于房企盤活存量資產，降低銀行風險;另一方面可增加房企流動性，提振市場信心，推動房地產市場平穩健康發展。

平安證券也表示，《意見》同時明確，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用于與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業及其集團控股公司(含并表子公司)存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。相關企業貸款資金用途更為靈活，整體流動性狀況將更具支撐。

公司方面，平安證券表示包括：華潤置地、招商蛇口等商業地產規模較大、運營較優企業;以及由于規范經營、發展前景良好房企貸款用途更為靈活，如保利發展、招商蛇口、越秀地產、華發股份、中國海外發展、濱江集團、萬科A等企業。

商業物業行業的發展與城市化進程和經濟發展密切相關。隨著城市化進程的加速和經濟的持續增長，商業物業的需求量不斷增加。同時，隨著消費升級和商業模式的變化，商業物業的形態和功能也在不斷演變，例如購物中心、商業街、寫字樓等多樣化形式的出現。

商業物業包括辦公物業、酒店物業等。商業物業的用途主要是用于商業經營活動，如寫字樓、商鋪、酒店等。商業物業管理是對各類型商業樓宇及附屬設施、設備的管理，是物業管理行業的主要關注方向。

商業物業管理具有經營性、公眾性和服務型的特點，其目標是營造良好的營業環境，為消費者提供優質的服務，同時增加商業物業的附加值和吸引力。

根據中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商業物業產業鏈供需布局與招商發展策略深度研究報告》顯示：

2024商業物業產業鏈供需布局與發展研究

商業物業是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠持有或經營商業店鋪的出租而盈利，因而商業物業的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。目前，整個物業行業仍處于高速發展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，商業物業行業迎來新的發展機遇期。

隨著經濟的飛速發展和我國城市化進程的不斷推進，集商業、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合商業樓宇在全國迅速崛起，商業物業管理也隨之快速發展。

隨著現代科學技術水平的發展，商業物業企業將從簡單密集型勞動輸出轉變為針對不同業主需求的集約化現代商業服務模式，多家商業服務企業致力發展人工智能應用，打造智慧商業服務社區。未來十年商業物業行業規模提升，預計2030年商業物業行業規模有望突破3.2萬億。

從未來發展趨勢來看，商業物業行業有望保持穩定增長。隨著經濟的持續發展和消費升級的推進，商業物業的需求將得到進一步釋放。同時，商業模式的創新和技術的進步將為商業物業的發展提供新的機遇和動力。例如，智慧商業、共享經濟等新興模式將為商業物業行業帶來新的增長點。

此外，商業物業行業的競爭格局也將發生變化。隨著市場的逐步成熟和競爭的加劇，商業物業企業需要不斷提升自身的核心競爭力，通過品牌、服務、運營等多方面的優勢來吸引租戶和消費者。

行業監管更加嚴格，地產行業影響尚未消退，2023年物業股股價仍在持續下滑。截至2023年12月31日，僅京城佳業、宋都服務、鑫苑服務3家相對年初股價略有上漲，企業股價整體下挫，股價均值由年初6.79港元下降至4.25港元，降幅達到37.2%。

從不同類型企業收盤價漲跌幅來看，國資物企和民營物企股價較年初跌幅分別為35.0%、42.5%，民營物企整體振幅更大，國央企在此輪下行周期中仍優于民企。

從估值來看，2022年物業股隨地產面下行估值出現大幅下挫，并于10月31日，物業股估值降至歷史最低，為8.44倍。2022年末房地產政策回暖，物業股估值也呈現回調趨勢，至2023年4月12日估值回調至年內最高位12.86倍，但隨后估值再度下滑，截止年末上市物企PE均值下滑至10.44倍，全年均值為11.26倍，仍處于較低水平。

截至2023年12月31日，57家樣本企業總市值為2081億元，同比下滑43.3%，較2021年(5047億元)下降58.8%。

商業物業的產業鏈供需

從供應方面來看，商業物業的供應主要包括房地產開發企業、專業商業物業管理公司和政府機構等。這些供應方通過開發、購買或租賃等方式獲得商業物業，然后進行管理或委托給專業商業物業管理公司進行管理。供應方在提供商業物業時，需要考慮市場需求、地理位置、設施條件等多方面因素，以滿足租戶和消費者的需求。

從需求方面來看，商業物業的需求主要來自于各類企業和個體經營者，例如零售商、餐飲企業、金融機構、專業服務機構等。這些企業和經營者需要商業物業作為其經營場所，提供相應的產品和服務。

同時，隨著消費升級和商業模式的變化，消費者對商業物業的需求也在不斷變化，例如對購物環境、體驗式消費和文化休閑等方面的需求增加。

在供需關系方面，商業物業市場供求受到多種因素的影響，包括經濟形勢、城市化進程、消費需求等。在經濟發展和城市化進程加速的背景下，商業物業的需求不斷增長，但供應量過大或過小都會對市場造成影響。此外，政策調控、市場競爭和商業模式創新等因素也會影響商業物業市場的供求關系。

總的來說，商業物業產業鏈供需情況較為復雜，需要綜合考慮多種因素。未來，隨著市場的逐步成熟和消費需求的變化，商業物業的供需關系將呈現更加多樣化的趨勢。

《2024-2029年中國商業物業產業鏈供需布局與招商發展策略深度研究報告》經過中研普華產業研究院商業物業研究團隊小組撰寫并審核發布，本報告旨在闡述商業物業行業發展現狀怎樣?

商業物業行業細分領域市場發展怎樣?商業物業產業鏈發展趨勢如何?“十四五”以來面對新形勢下環境的復雜變化商業物業行業有哪些發展機遇?面臨著哪些挑戰?

商業物業面臨的挑戰

1.市場競爭激烈：隨著城市化進程的加速和經濟的發展，商業物業市場的競爭日益激烈。大量商業物業項目在同一片區域進行競爭，導致空置率上升，商業物業企業的經營壓力增大。

2.電商沖擊：電商的興起對傳統商業物業帶來了巨大的沖擊。電商在價格、便利性和個性化服務等方面具有優勢，吸引了越來越多的消費者。這導致傳統商業物業的客流量減少，經營效益下降。

3.消費需求變化：隨著消費升級和消費者需求的變化，商業物業需要不斷創新和升級，以滿足消費者對購物環境、體驗式消費和文化休閑等方面的需求。同時，消費者對品質和服務的要求也越來越高，商業物業企業需要不斷提升自身的品質和服務水平。

4.政策風險：商業物業行業的發展受到政府政策的影響較大。政府的房地產政策、城市規劃政策等都會對商業物業市場產生影響。商業物業企業需要密切關注政策變化，合理規劃自身的經營策略。

為了應對這些挑戰，商業物業企業需要不斷創新和提升自身的核心競爭力。例如，通過提升品牌形象、優化業態組合、加強營銷推廣等方式來吸引消費者和租戶。同時，商業物業企業也需要加強自身的運營管理能力，建立完善的運營管理體系，提高服務質量和管理效率。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。中研網撰寫的商業物業行業報告對中國商業物業行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。

同時揭示了市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

想了解關于更多商業物業行業專業分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2024-2029年中國商業物業產業鏈供需布局與招商發展策略深度研究報告》。同時本報告還包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。

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