房地產

房地產調研是項目策劃和決策的基礎
　　
　　房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測，為決策者們了解房地產市場的變動趨勢，制定公司營業計劃，擬訂經營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的"不動性"，房地產市場調查有很深的地域特征和專指性。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由點（單個樓盤）到線、面（區域市場），再由線、面（區域市場）到體（宏觀環境）；然后再從體回復到面、線和點，不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握。
　　
　　一、點——單個樓盤
　　
　　對單個樓盤進行市場調查是房地產市場調查的基礎，它不但是新進員工接觸房地產知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
　　
　　單個樓盤的市場調查通常包括以下五大項：
　　
　　第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區域歷史沿革，區域特性（商業中心、工業中心、學院社區等）；了解區域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區縣級公路等）；公共配套設施（水、電煤等市政配套；公園、學校、醫院、影劇院商業中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿市場、著名餐館等生活配套）和人文環境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關鍵因素，它的優劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
　　
　　第二項是分析產品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產品類別與規劃，建筑設計與外觀，總建套數與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產品是理解樓盤的基礎，只有認真分析產品，才能正確把握因此而產生的種種變化。產品因素中有一特別項目，雖不是產品本身，但卻是產品的重要構成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設計、建設和物業管理等主要事項的承擔公司是誰？他們的資質如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。
　　
　　第三項是剖析價格組合。即產品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調查最吸引人的地方。
　　
　　第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
　　
　　第五項是銷售執行。這是最關鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業務執行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調查所應該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調工作的全部內涵。
　　
　　二、線和面——區域市場
　　
　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區域市場的調查與分析。區域市場的調查與分析，主要包括區域分析、區域產品和需求特征這三個方面。
　　
　　1、區域分析
　　
　　區域分析是指在特定區域中，對影響房地產市場的交通路線、區域特征和發展規劃這三方面因素的綜合分析。區別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區域分析更側重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發區的崛起，通過區域分析便可得知，它是和虹橋飛機場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿區的發展規劃是分不開的。
　　
　　2、區域產品
　　
　　區域產品主要包括了解和分析在某個特定的區域范圍內，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結構、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區域產品關鍵在于認真研究區域產品的共同性與特異點，以及它們市場反映強弱的緣由。如某區域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質的情況下，其中的一個賣得相當好，這就是區域產品應該著力分析的地方。
　　
　　3、需求特征
　　
　　需求特征是指區域人口數量和密度，人口結構和家庭規模，購買力水平，客戶的需求結構與特征，人口素質和習慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產品的一種審視，把握需求特征是不斷創新的動力與源泉。
　　
　　區域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調查基礎之上的。要寫好區域市場分析報告，首先應該詳細調查該區域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區，將整個街道的所有樓盤調查仔細。最后，則以這一街道為基準，分別詳細調查周邊的各條街道的樓盤情況……，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結，區域市場的狀況便會了如指掌。
　　
　　三、體——宏觀環境
　　
　　對點、線、面的把握是市場調查的主體，但不是全部，只有對體（宏觀環境）的深刻理解，才可能將房地產的市場調查作得更活更深入。房地產市場的體（宏觀環境）包括政治社會、經濟發展、行政法規、國際狀況等各方面的因素。
　　
　　1、政治社會
　　
　　政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產投資和城市化進程等方方面面的情況。政治穩定是社會發展的基石，剖析房地產市場，不能忽視政治因素。
　　
　　2、經濟因素
　　
　　經濟因素是所有房地產宏觀因素中，對公司和個人最為顯現，最為直接的因素。它包括國家的經濟發展狀況，財政收支與物價，人口數量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素。
　　
　　3、行政法規
　　
　　行政法規主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發展戰略、城市規劃和特殊政策等各項內容。
　　
　 4、國際狀況
　　
　　國際間經濟、軍事、政治等環境如何，對房地產的影響不容忽視。2008年金融危機、2011年歐債危機就或多或少地影響我國房地產市場。
　　
　　總之，點、面（線）、體構成了房地產市場調查基本框架，它的融會貫通則是房地產市場深入研究的有效途徑，只有認真地進行市場調查，科學的進行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
　　
　　房地產市場調研業務流程
　　
　　1、調研制度
　　
　　（1）、每日例會制度：當日事當日畢，當日調查當日研究，每晚舉行小組例會，由項目負責人主持。
　　
　　（2）、調研日記制度：每日例會之后形成文字結論（要點），指定專人錄入手提電腦，并以電子郵件發送到公司研究部。
　　
　　（3）、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內訪談，以最緊湊的時間完成調研。
　　
　　2、調研流程
　　
　　調研的基本動作可分為以下幾個步驟：
　　
　　（1）、前期基本準備。取得企業與項目的背景資料，并通過各種信息渠道進行行業、區域（城市）、企業的信息收集與分析。
　　
　　（2）、組建項目團隊，進行人員分工，擬定調研計劃，與客戶溝通聯絡。向客戶方提交包括項目、企業、市場和相關行業的資料信息清單和訪談對象清單。
　　
　　（3）、進入項目現場，用1天左右時間快速對企業與項目進行粗略的摸底，與客戶溝通，明確核心問題，調整調研計劃。
　　
　　（4）、調查。成文資料、訪談與實地考察相結合，每日小結，形成分析要點與問題要點。
　　
　　（5）、研究。小組內部交流，與客戶高層經理交流，進一步明確調研結論。
　　
　　（6）、補充調研。
　　
　　（7）、撰寫調研報告。
　　
　　3、調研基本內容
　　
　　（1）、區域（城市經濟、交通、商業、人口、消費文化）
　　
　　（2）、行業（房地產規模、水平、類型、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產產業鏈的發育狀態，代理、媒體、廣告、規劃設計等）
　　
　　（3）、市場（消費者、競爭者）
　　
　　（4）、項目（區位、地塊、規劃、設計，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）
　　
　　（5）、企業（企業資源與能力，重點是與項目相關的人、財、物等資源配置）
　　
　　4、調研計劃
　　
　　（1）、調研目的
　　
　　（2）、調研范圍
　　
　　（3）、調研重點
　　
　　（4）、調研提綱
　　
　　（5）、需要客戶提供的成文資料、訪談目標與考察目的地
　　
　　（6）、調研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）
　　
　　5、調研報告的主要內容
　　
　　（1）、市場及行業發展態勢評估
　　
　　（2）、企業能力及開發意向評估
　　
　　（3）、項目機會與可行性評估
　　
　　（4）、相關行業相關問題評估
　　
　　6、調研工作文檔
　　
　　（1）、調研提綱（出發前的初步提綱）
　　
　　（2）、調研工作具體計劃（與客戶協商后提出）
　　
　　（3）、調研資料清單（對客戶提出要求）
　　
　　（4）、調研問題目錄（對自己提出問題）
　　
　　（5）、調研日記和例會紀要
　　
　　（6）、階段性小結和評估報告
　　
　　（7）、給研究部的信息資料目錄