“十二五”高端住宅行業(yè)運(yùn)行情況及“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

• 2019年4月28日 WuZhiCong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 227 7
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“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展回顧

一、“十二五”高端住宅行業(yè)運(yùn)行情況

圖表：2011-2016年我國(guó)高端住宅成交量分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華

二、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)

1.區(qū)域位置。高端住宅一般主要位于城市核心區(qū)，商務(wù)、金融、科技等產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區(qū)域都具有較高的認(rèn)可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認(rèn)知及與國(guó)際接軌的心理特征。

2.自然景觀資源。高端住宅獨(dú)有的景觀優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)少有性，使其附加值大幅提高。

3.精細(xì)化設(shè)計(jì)。精細(xì)化造就少有，更是人性化的延伸和體現(xiàn)。戶型設(shè)計(jì)：戶型平面營(yíng)造根據(jù)客戶群的生活習(xí)慣和個(gè)性的要求專門定造，布局功能更加完善和細(xì)化，講究空間感和舒適度，各類設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區(qū)域、園區(qū)景觀、地下車庫(kù)等目之所及之處皆無(wú)功能和設(shè)計(jì)盲點(diǎn)，精細(xì)化設(shè)計(jì)滲透每個(gè)環(huán)節(jié)，處處彰顯人性關(guān)懷。如大堂入口處設(shè)寵物清潔間;車庫(kù)內(nèi)車輛導(dǎo)流、行進(jìn)方向?qū)б曄到y(tǒng)，超寬、超高車位預(yù)留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設(shè)計(jì)，車庫(kù)電梯廳人性化裝修設(shè)計(jì)，公共空間感應(yīng)式安防門，車庫(kù)自然采光通風(fēng)一集景觀結(jié)合等;垃圾處理、暫存、轉(zhuǎn)運(yùn)的較好管理方式。

4.高檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)。建筑立面裝飾材料用料應(yīng)該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應(yīng)用范圍較小。精裝修住宅、公共區(qū)域(如會(huì)所、大堂、架空層等)的裝修檔次、品位高。園區(qū)苗木應(yīng)選擇名貴、樹(shù)形好、成活率高的品種;園區(qū)硬質(zhì)鋪裝材料應(yīng)高檔。景觀后期養(yǎng)護(hù)也很關(guān)鍵，高成活率才能保證高品質(zhì)的園區(qū)景觀效果。

5.精湛的施工工藝。對(duì)施工單位施工質(zhì)量提出了嚴(yán)格要求，建筑的精細(xì)化除了設(shè)計(jì)方面，更多的體現(xiàn)在了施工方面，如石材的收邊、對(duì)縫、紋路對(duì)應(yīng)等等。因此信譽(yù)和施工質(zhì)量過(guò)硬的施工單位應(yīng)該作為合作伙伴的優(yōu)選。

6.完善的公共服務(wù)設(shè)施。功能豐富的會(huì)所和架空層，滿足小區(qū)簡(jiǎn)易餐飲類供應(yīng)、業(yè)主閱覽室、洗衣、繳費(fèi)、存款、寵物寄養(yǎng)店等日常服務(wù)，會(huì)客辦公等商務(wù)辦公服務(wù)，以及健身、SPA、娛樂(lè)等休閑功能需求。賦予大堂☆級(jí)酒店式裝修和服務(wù)功能標(biāo)準(zhǔn)：體現(xiàn)人性化的入口寵物清理間，臨時(shí)會(huì)客區(qū)，訪客等候區(qū)，衛(wèi)生間，前臺(tái)☆級(jí)酒店服務(wù)態(tài)度等。地下車庫(kù)：電梯入口候車區(qū)，垃圾桶或垃圾暫存站(方便業(yè)主取車時(shí)順便扔掉垃圾，不需到首層)。

7.構(gòu)建智能化家庭、數(shù)字化社區(qū)。提高住宅高新技術(shù)含量和居住環(huán)境水平，提高居住區(qū)的安全性、實(shí)用性和物業(yè)管理水平，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到科技發(fā)展給人們帶來(lái)的實(shí)用、便利性和安全、尊貴感。安全防范系統(tǒng)：園區(qū)周邊防范系統(tǒng)、數(shù)字化樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。物業(yè)管理系統(tǒng)：物業(yè)服務(wù)網(wǎng)站(家政服務(wù)、信息發(fā)布、水電費(fèi)收繳、網(wǎng)上購(gòu)物、視頻點(diǎn)播等)以及智能家電控制系統(tǒng)(燈光控、自動(dòng)窗簾、暖氣空調(diào)的遠(yuǎn)程控制等)電梯智能化系統(tǒng)：限層停靠、戶內(nèi)叫梯，與對(duì)講聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)等。

8.人性化的物業(yè)服務(wù)。對(duì)高端住宅而言，品質(zhì)與管理應(yīng)并重，完善的設(shè)備與物業(yè)管理，是高端樓盤(pán)的重要一環(huán)。良好的智能化系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對(duì)安全、通訊、視頻、資訊等方面進(jìn)行全方位的物業(yè)管理，人性化服務(wù)更到位，讓業(yè)主真正體驗(yàn)到自己的尊貴地位。稱得上高端住宅的物業(yè)，應(yīng)該是現(xiàn)代城市建設(shè)文明的結(jié)晶和創(chuàng)造作品，又彰顯物業(yè)的文化價(jià)值。高端住宅遠(yuǎn)非是凝固的建筑物，應(yīng)該成為充滿文化韻味的有生命的藝術(shù)品。

三、“十二五”高端住宅行業(yè)發(fā)展成就

從高端住宅供給量及近期成交量看，高端住宅呈現(xiàn)供需兩旺局面，在信貸新政和央行降息的雙重刺激下，這種局面在未來(lái)的一段時(shí)間仍將持續(xù)。

2016年堪稱豪宅“井噴”的一年，不僅一二線城市豪宅成交勇創(chuàng)新高，三四線城市豪宅市場(chǎng)在2017年也“異軍突起”，成交量不斷走高。縱觀全國(guó)樓市，改善型需求的釋放越發(fā)明顯，投資意愿增強(qiáng)。而2016年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化以及土地價(jià)格的上漲也將進(jìn)一步加大豪宅供應(yīng)量，或?qū)⒋偈?017年步入真正“豪宅年”。

一線城市豪宅成交創(chuàng)新高

回望2016年，一線城市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)尤其搶眼。北京豪宅市場(chǎng)熱度攀升，“量?jī)r(jià)”成交都創(chuàng)下新高。2016年全年北京單價(jià)“10萬(wàn)元+”豪宅已經(jīng)成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計(jì)成交金額首次突破200億元,達(dá)到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場(chǎng)行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個(gè)一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬(wàn)豪宅成交套數(shù)分別達(dá)到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現(xiàn)如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場(chǎng)在2017年“異軍突起”，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。

傳統(tǒng)的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續(xù)保持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價(jià)超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米的高端住宅成交量超過(guò)3700套，已經(jīng)超過(guò)2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬(wàn)豪宅成交量已經(jīng)達(dá)到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年樓市或許將迎來(lái)真正的“豪宅年”

值得關(guān)注的是，部分熱點(diǎn)二三線城市豪宅成交巨幅放量。數(shù)據(jù)顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，南京和鄭州豪宅成交套數(shù)達(dá)到593套和167套，同比增幅也分別達(dá)到驚人的219%和519%。而近期備受關(guān)注的昆明豪宅市場(chǎng)，也在2017年實(shí)現(xiàn)了放量，同比增幅超過(guò)300%

熱點(diǎn)城市豪宅大幅放量 房?jī)r(jià)上漲是主因

熱點(diǎn)二線城市千萬(wàn)級(jí)別豪宅成交大幅放量，是多個(gè)方面原因共同促成的結(jié)果，諸如改善型需求的釋放，以及投資意愿增強(qiáng)等等。在2016年10月份之前，政策環(huán)境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業(yè)成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對(duì)豪宅成交起到了助推作用。在避險(xiǎn)情緒增加的情況下，很多購(gòu)房者實(shí)際上會(huì)積極持有高端物業(yè)，導(dǎo)致一些千萬(wàn)元級(jí)價(jià)格的豪宅項(xiàng)目會(huì)更容易受寵。

2016、2017年高價(jià)地頻出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)陷入癲狂狀態(tài)，高總價(jià)、高樓面價(jià)、高溢價(jià)率的三高地塊頻出，這將導(dǎo)致未來(lái)豪宅供應(yīng)量持續(xù)放大。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)300城土地市場(chǎng)共推出住宅用地33610萬(wàn)平方米，同比下降10%，成交面積27612萬(wàn)平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國(guó)300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達(dá)40%。

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