央行降準降息房貸行業后市如何？房貸行業現狀及趨勢分析

• 2022年3月29日 ZhouWei來源：互聯網 1386 91
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今年以來，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個別城市甚至已經出現了“零加點”的“貼地飛行”狀態。例如，蘇州某國有大行信貸人員直言現在已經降到了“底線”，“不能再低了”。

房貸利率低至“零加點” 多地房貸利率創近三年新低

今年以來，房貸利率的下降已成為屢見不鮮的主旋律，尤以廣州、南京、杭州、蘇州等熱門城市為代表。個別城市甚至已經出現了“零加點”的“貼地飛行”狀態。例如，蘇州某國有大行信貸人員直言現在已經降到了“底線”，“不能再低了”。有蘇州地區房地產中介證實，最近蘇州確實有不少銀行首套房貸款利率降到4.6%，與LPR持平。而近年來蘇州房貸利率的巔峰在2020年初左右，為6.12%。“這帶動了最近蘇州二手房市場的走熱，一個月里平臺上多了近萬套二手房。”上述中介表示，蘇州房貸利率全線觸底了，后續可能反彈回升，很多人都看上了這個短暫的窗口期。

房貸行業現狀

從2Q數據來看，大行中的建行和郵儲住房按揭貸款是超過32.5%，有調整的壓力，但是有兩年的調整期。而股份制銀行中的招行、興業有壓力，四年的調整期。而中小銀行中的成都、鄭州、西安、青農有調整壓力相對比較大，也有4年調整期。

從上市銀行數據看，總計需要壓降7500億的按揭貸款，需要合計壓降的房地產行業貸規模是6400億。從而按揭需要壓降的規模更大，也是主要需要壓降類型。其中：大行和股份制壓降規模更大，按揭需要壓降的規模是3000、4200億，而房貸總計壓降規模是5500億。以建行和招行為例，說明下具體的上市銀行情況。

建行：按揭占比為34%，需要壓降1.5%，靜態看需要減少2400億的按揭貸款，整改期限為2年，每年需要壓減1200億;但是全部房貸占比37%，滿足監管要求，無需壓降。

招行：按揭占比為24.52%，需要壓降4.5%，靜態看需要減少2100億的按揭貸款規模，整改期限為4年，每年需要壓減500多億;全部房貸占比為33%，需要壓降5.5%，靜態看需要減少2550億的貸款，結合按揭數據看，房地產開發貸也需要壓減，整改期限為4年，每年需要壓降638億。

按揭貸本身是性價比相對比較好的一塊資產，因為其不良率相對比較低，而且資本消耗相對比較少，未來這種信貸結構的調整必然是有可能提高銀行的不良率，同時加快資本消耗。從而在信貸結構調整的過程中，銀行補充資本的壓力，其實是在隱性的增加。

目前住房按揭貸款的規模大概是34萬億，貸款余額預計大概是180萬億，住房按揭貸款占總量的比重是18%。如果按照整個行業平均的按揭貸款占比監管上限為25%，全行業來看，住房按揭貸款依然有新增的空間，預計新增規模在12.6萬億。從而未來按揭貸款的規模仍將提高，居民杠桿率依然在提升，但是提升的速度將放緩。

房貸行業趨勢

今年以來，樓市利好消息頻發，房地產市場氛圍及信貸環境邊際回暖，多地出現銀行個人房貸額度寬松、放款周期縮短以及房貸利率下降等現象。

受政策利率下降影響，本月(1月20日)新一輪LPR(貸款市場報價利率，可將其理解為貸款市場的基準利率)有可能下降，尤其是近20個月未變動的5年期LPR報價可能下降，該報價正與購房者的房貸利率密切相關。

2022年政府工作報告明確提出5.5%左右的GDP增速目標，結合目前的經濟金融環境來看，近期降息的必要性已顯著加大，不排除同時降準、降息的情況，以刺激總需求，穩定信貸投放。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動房地產市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。

不難看出，央行降低了政策利率。更令市場關注的是，這是自2020年3月調降7天逆回購利率、4月調降1年期MLF利率后，首次降低政策利率。

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