產業調研 2022舊城改造行業市場發展現狀及未來發展現狀趨勢分析

• 2022年11月14日 HuangWenYu來源：百度百科 中研報告 中經文化 人民網 693 41
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舊城改造是對城區道路、路網、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，并根本改善其消防、出行、生產、勞動、生活、服務和休息等條件。

舊城改造的概念

舊城改造是對城區道路、路網、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質生活環境，并根本改善其消防、出行、生產、勞動、生活、服務和休息等條件。既反映城市的發展過程，城市空間規劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程;又表示物質成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發展方向和速度。

①改造城市規劃結構，在其行政界限范圍內，實行合理的用地分區和城市用地的規劃分區;②改善城市環境，通過采取綜合的相互聯系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等;③更新、調整城市工業布局;④更新或完善城市道路系統;⑤改善城市居住環境并組織大規模的公共服務設施建設，把舊街坊改造成完整的居住區。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年舊城改造產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：

舊城改造對城市規劃的有益補充，體現了城市開放、兼容的城市品格，增進了國際化的城市認同。在全球化、城市現代化、國際化背景下，外籍人口越來越多，在一定地段適度增加一些具有異域風景的城市景觀，未嘗不可。對于增加外籍人士的城市認同感、提升城市國際化形象具有積極意義。城市和地方財政事權增加也為此提供基礎與條件。將時尚小區變臉為“歐洲小鎮”，體現了“將時尚進行到底”的改造思路。

舊城改造不僅關乎城鎮經濟和建設發展，更成為人民群眾十分關心的社會問題。城市規劃作為舊城改造的主要載體和實施綱領，城市規劃的角色定位直接影響舊城改造規劃是否公平和科學合理，同時關系到舊城改造的成敗、社會穩定與和諧社會建設。

“十三五”期間我國城鎮化將穩步推進,2020年我國城鎮化率將達到63%,2018年我國城鎮常住人口將超過8億,未來五年城鎮化持續發展的態勢不會改變。城市更新將為中國未來城市發展帶來極大的經濟和社會效益。城市的更新在經濟方面的意義就是通過城市的更新和改造，來調整城市布局，提升城市結構，促進產業結構的調整。創造更多的經濟效益。

舊城改造行業市場發展現狀

目前，長三角、珠三角等區域都遇到了這樣的問題——經濟面臨轉型、人口快速膨脹，而舊城改造正符合了經濟高速發展的需求，是發展進程中必須經過的階段，也是可持續發展的必經之路。但目前中國舊城改造魚龍混雜，正常、合理、規范的舊城改造被等同于拆遷，由此產生了偏見和誤區。舊城改造，要處理好多層關系，平衡兼顧原業主的利益、市民利益、社區利益、環境利益、歷史文化利益和開發商利益。

隨著我國城市化進程的加快進行，城市面貌急需舊貌換新顏。舊城改造、棚戶區改造、公共服務更新等城市更新需求日漸強烈。而與此同時，伴隨著一二線城市逐漸步入存量房市場，土地供應愈加有限，尤其是北上廣深等一線城市，房企也紛紛抓住“城市更新”這個機遇來擴充規模，并為城市的更新貢獻出更多經驗。不過，城市更新項目，尤其是舊改項目是對企業資金運營、資源整合等各方面能力的綜合考驗。

在融資方面，政府如果缺少舊改項目前期的資金，可通過補繳地價出讓金的方式與開發商合資設立公私合營項目公司，也可以成立專門投資舊改項目的城市更新基金，該基金滾動發展，盈利則留存作為后期發展之用，對于一些市場吸引力低的項目，還可以從基金中拿出一定的補貼給予開發商。

隨著社會發展進步，人們改善生存居住環境的需求越來越高，提升改造老舊城市環境是其中重要一環。在推進這一工作的過程中，得到廣大群眾廣泛認同不是一件容易的事。西安市實施的城市提升改造獲得了百姓廣泛好評。這主要得益于該市抓住了“四個提升”，因地制宜地解決了老城區群眾的居住、交通、空間、就業等四個環境制約問題。

在老舊小區改造工程方面，長春市對760多個老舊小區進行了綜合改造，占地面積3895公頃，總建筑面積5127萬平方米，改造居民樓9246棟，惠及50余萬戶，150萬人。通過老舊小區改造，一大批群眾身邊的老大難問題得到了徹底解決，居住環境得到了極大改善。

舊城改造工作是城市建設的必要途徑，是城市發展的必經階段，也是群眾百姓的呼聲與期待。近年來，一場“以群眾所想、所盼、所需為導向”的舊城更新改造，正在深刻影響和改變著長春幾百萬老百姓的生活。

在分工方面，公共部門對社區規劃、拆遷政策以及補償安置方案等進行決策，同時對規劃實施、拆遷、居民安置等具體工作進行監管。而開發商則重點參與規劃設計、開發建設、融資等專業環節。PPP模式使政府借助開發商的專業能力，轉變公共部門職能以提高公共部門在舊城改造領域的專業化，而開發商則借助政府的力量，快速推進舊改的實施，獲取合理的收益。

未來的舊改模式還會有所改進和升級，政府主導型和市場主導型舊改都可能存在，而PPP公私合營的舊改模式或將成為未來發展趨勢。

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