購物中心行業現狀及購物中心行業深度調研

• 黃文玉 2023年3月6日 來源：互聯網 1419 94
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近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。

購物中心行業現狀分析

90年代中期，隨著上海港匯商城、廣州天河城、北京國貿中心的陸續建成開業，開始擁有了一批業態復合度較高、規模面積也較大且經營也較成功的真正的購物中心。作為集購物、餐飲、休閑、娛樂等功能于一身的綜合商業體，購物中心不僅能全方位滿足消費者購物需求，還為商家提供了良好的經營平臺，同時也有利于提升城市商業形象。

2019年，中國消費市場運行平穩，實現社會消費品零售總額41.16萬億元，同比增長8.0%。實際上與2018年相比，全年增長下降1個百分點，每個月均有不同程度的增速放緩，我國社零消費增長仍舊承壓。《報告》顯示，近五年來，購物中心總數一直由每年超500家的增量呈逐年增長態勢，不過新增速度放緩。2019年，我國購物中心存量首次突破6000家。2019年，在消費升級的大趨勢下，購物中心市場供應不減，商業功能也從產品消費轉向場景、體驗、社交消費，新物種、新經濟模式出現，年輕消費力大放異彩。2020年，在疫情的影響下，購物中心將呈現多元發展，商業地產企業肩負城市更新使命。

根據數據顯示，2016-2020年我國新開業購物中心數量表現為先增長后降低的趨勢。2018年新開業購物中心數量是近幾年最多的，新開業數量為566個，2018年之后呈連續下降趨勢，2020年由于疫情影響，更是急劇下降。2020年，全國新開業購物中心數量為374，同比減少28%。從新開業購物中心城市分布格局來看，2019年與2020年相比，一線城市活躍度減弱，新一線城市表現活躍，二線城市活躍度保持不變，三線及以下城市購物中心開業數量占比從2019年的31%上升至2020年的36%，表現活躍。

近年來，購物中心建設行業在我國方興未艾，項目興建如火如荼。但是在購物中心高速發展過程中也存在很多問題，如：購物中心的盈利模式、管理模式、定位、發展速度過快、重復建設等等問題，有些問題已經成為制約產業發展的關鍵因素。近年來購物中心業態調整變化數據看，零售業態整體配比有所減小，體驗性業態配比呈上升態勢，特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大，購物中心對此類業態的需求看漲。除傳統百貨、超市及影院外，購物中心引進主力商家的類型愈加多元化，各類中型業態成為購物中心吸客的新手段，兒童游樂體驗館、家居生活集合店、精品超市成為去傳統百超后的新主力商家。

中國不同區域購物中心市場運營分析

社會整體消費需求減少，購物中心新項目的入市也因為疫情延遲。2020年以來，購物中心的開業數量和體量相比2019年同期有一定下降。據統計，2020年1-9月全國開業購物中心為157個(體量≥2萬平方米)，總體量為1322.19萬平方米。從已開業項目的開業時間來看，基本集中在受疫情影響較小的幾個月，社會活動逐漸恢復后，開業購物中心數量和體量呈現增長狀態，9月數量和體量均達到前三季度最高。據不完全統計，2020年全國商場計劃開業數量超過1000座。其中華東是重點區域，開業數量達347座，占全國34.22%，規模在5-10萬平方的商場依舊是主力。從計劃開業的城市分布上看，一二線城市依舊是購物中心的集中地。一線城市由于商業設施完善和拿地成本高，計劃新開數量開始放緩。

2020年新開業項目分布全國139座城市，其中前10座城市占了近三成份額，包括了4個一線城市，5個二線城市，1個三線城市。國內城市購物中心存量以一線和新一線城市為主，其中上海購物中心存量遙遙領先，重慶、成都發展勢頭迅猛。據聯商網數據，2021年全國新開業的商業項目數量510個(含存量改造物業;不含專業市場、家居建材商場、純商業街區、文化產業園區，商業建筑面積≥2萬方)，同比增長36.36%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國購物中心行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示：

我國購物中心規模迅速擴張，據聯商網統計，全國購物中心數量從2011年的800家增長至2021年的5936家，期間年均復合增速為22.2%。成都開業數量、體量均居全國首位。成都首店經濟為城市商業賦能效力彰顯，近年成都首店領銜新一線城市，2020年成都引入386家各類型首店，僅次于上海、北京，排全國第三。首店經濟全面提升成都商業活力和競爭力，推動城市商業發展。

佛山開業體量在華南僅次于廣州，排全國第三。其近年商業發展令人驚嘆，城市商業活力釋放，購物中心發展加速度。2020年居住人口首破千萬，在華南區僅次于廣州、深圳;同年，首次入圍新一線城市，在商業資源集聚度、生活方式多樣性、未來可塑性等維度的評分尤其亮眼。

最出人意料的是，江蘇鹽城開業數量、體量躋身全國前十，位列第四，同時領跑華東。受益于商業下沉，鹽城商業近年迎來飛速發展。鹽城城市面積、人口及經濟實力均排在江蘇下沉市場前列，商業空白市場大，2020年底鹽城人均購物中心面積僅0.42㎡/人，低于揚州、無錫鎮江、南通等下沉城市，加上江蘇發家的本土企業，如新城、中南、八佰伴等巨頭深耕本土的資源優勢，全面助推鹽城商業發展。截止到2020年人均購物中心面積情況，上海購物中心規模仍將保持首位，約為2210萬㎡。

2020年，深圳市以創建國際消費中心城市為目標，出臺了《深圳市關于進一步激發消費活力促進消費增長的若干措施》，其中明確提出“加快發展首店經濟”的任務，對國際知名品牌在深圳開設全球性、全國性和區域性品牌首店、旗艦店給予支持。2020年，深圳26家代表性購物中心共引進知名品牌首店97個，位居全國前列。

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