西安：重點整治違規分割出租、高收低出、長收短付等住房租賃市場亂象

• 黃文玉 2023年8月3日 來源：互聯網 372 17
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房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。

近日，陜西省西安市住房和城鄉建設局以及西安市市場監督管理局、西安市稅務局、西安市公安局、中共西安市委網絡安全和信息化委員會辦公室等5部門印發《聯合整治住房租賃市場亂象工作方案》，進一步整頓規范住房租賃市場秩序，加強市場亂象治理。整治對象包括西安全市范圍內開展住房租賃業務的住房租賃企業以及經紀機構。重點整治住房租賃企業以及經紀機構違規經營、違規出租住房、違規分割出租、發布虛假租賃信息、采用“高收低出”、“長收短付”經營以及違規提供經紀服務等違法違規經營行為。

房屋租賃是由房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種商品流通方式。

房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。房屋租賃合同中應包括以下方面的主要條款：出租房屋的范圍、面積;房屋租賃的期限、用途;租金的數額及交付時間;房屋修繕的責任、轉租以及違約責任等等。在此基礎上，雙方當事人應持房屋租賃合同到房屋所在地的房地產管理部門辦理備案登記，領取《房屋租賃證》。

房屋租賃市場環境分析

外出農民工是所謂“進城務工人員”，實際是指本縣(市)境內，地在鄉村，進入城區從事非農產業勞動6個月及以上，常住地在城區，以非農業收入為主要收入的勞動者;或外縣(市)進入本縣(市)城區從事非農產業勞動6個月及以上，常住地在城區，以非農業收入為主要收入的勞動者。2021年中國外出農民工數量為17172萬人，同比增長1.3%。隨著外出務工人數增加，城市房屋租賃人口數量也逐年增加。其中2021年中國城市房屋租賃人口數量約2.3億人，同比增長4.5%。

內隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房因房齡偏高、品質不足等問題，與青年人高品質租住需求之間仍存在結構性錯配。發展專業化長租機構，存量房由專業長租機構運營，承擔起實現房屋全周期管理的重要角色，推動市場高質量發展成為已經題中之義。

中國房屋租賃行業在產品豐富度、租房效率、服務保障、科技與智能化等方面帶給用戶的體驗，已經追趕世界水平，進入健康發展新階段。增益租模式將業主從單純委托出租，轉向了合作共贏的伙伴關系，收益價值也從“即時價值”轉向“長遠價值”?！盁o空置期”使業主免受傳統出租市場出租周期不穩定、房屋空置難出租的影響?！笆找嬗斜５?、年度有分成”讓在業主與自如的合作周期內，無論市場如何變動，每月都將收到至少80%的保底收益。對于出租期間的管理服務，增益租的模式也讓業主感受“生活服務的省心”。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年房屋租賃行業市場發展環境與投資趨勢分析報告》顯示：

隨著土地、資金、金融和稅收等多渠道保障租賃住房的發展，住房租賃市場供應的大幅增加，有望緩解租賃住房市場的供需矛盾，推動住房租賃市場平穩健康發展。2021年中國住房租賃市場規模約為2.2萬億元，同比增長15.8%。其中2021年中國30個城市租賃房源中，30平方米以下房屋租賃占比10.6%;30-60平方米房屋租賃占比26.7%;60-90平方米房屋租賃占比29.2%。

2021年政府監管政策層層加碼，一定程度上起到了打擊市場亂象，控制房價漲幅的作用。而由于租賃人口集中，租賃住房需求量最高，一線城市租金波動最大，租金水平仍然處于高位，平均租金為89.84元/月/㎡;而新一線城市與二線城市的租金水平相差不大，租金水平也控制得較為穩定。其中，新一線城市平均租金為41.43元/月/㎡，二線城市平均租金為37.83元/月/㎡。

隨著一系列政策的出臺，長租市場逐漸回暖并步入健康發展軌道。長租機構應具備產品化改造、專業出租、裝修交付、租期服務、專業團隊塑造等5方面能力，以實現對全品類房屋的全周期管理。對上海自如而言，通過高水平的租房產品和“增益租”業主托管新模式，將積極推動行業轉型和全新產品落地。

房屋租賃市場投資分析

2021年中國房產租賃行業投資數量為5個，比2020年增加了3個;中國房產租賃行業投資金額為26.85億元，同比下降58.8%。其中2021年中國房產租賃行業投資輪次中，天使輪投資數量為98個;A輪房產租賃行業投資數量為85個;B輪房產租賃行業投資輪次為35個。其中2021年中國房產租賃行業投資A輪次金額為112.11億元;房產租賃行業戰略投資金額為102.5億元;B輪房產租賃行業投資輪次金額為82.02億元。

發展租房市場面臨的最底層問題是租金收益率低，難以獲得長期性的資金支持，因此未來租房市場發展需破解融資短板，拓展長期融資渠道。同時，租房市場機構占比低且以輕資產和分散式形式為主、租購不同權導致租房需求短期化和重買輕租等也是未來應逐步解決的問題。如何打通租購兩個市場、實現租購協同發展，探索以租換購、政府收購庫存商品住房作為保障性租賃住房等模式，是未來租房市場研究的一個重要命題。

中國房屋租賃行業市場供需狀況

2020年中國房屋租賃市場供給規模達到了1.22萬億元，2022年達到了1.97萬億元，因為疫情的恢復，整體的供給依舊慢慢趨于增長狀態。2020年中國房屋租賃市場需求規模下降到1.35萬億元，2022年達到了2.02萬億元，因為疫情的恢復，勞動力市場開始回暖導致房屋租賃市場需求上升。2020年中國房屋租賃市場規模達到了1.33萬億元，2022年達到了1.99萬億元。

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  2023-2028年房屋租賃行業市場發展環境與投資趨勢分析報告

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