2023中國物業管理上市公司研究成果

• 黃江 2023年8月4日 來源：新浪 1304 85
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2022年底，受到國家政策提振等影響，房地產行業和物業管理行業市場信心逐漸恢復，行業已經開啟階段性修復行情，重新站在新一輪周期的起點。

物業服務水平是衡量物業管理企業綜合實力和競爭力的重要指標，也是影響物業使用者滿意度和忠誠度的關鍵因素。提高物業服務水平，不僅能夠增加物業管理企業的收入和利潤，也能夠提升物業使用者的幸福感和歸屬感。

根據國家統計局數據，待售商品房在2023年5月底已經達到了6.412億平方米。也就是說，按粗略計算，中國存量住房在4億套以上。

今年以來，中國房地產市場出現了調整，大量的二手房涌向市場，其實，這是很正常的市場行為。如果住房不再充當居民的投資工具，購買住房無利可圖，那么那些持有過多住房的居民就會把手中的住房賣出。任何一個住房市場一旦成熟，就是會以存量房而不是新房為主導。

2023中國物業管理上市公司研究成果

5月30日，2023中國物業管理上市公司研究成果發布。據報告，上市物企從業人數超百萬，是解決社會就業的重要行業。

受凈利潤下滑影響，2022年，49家上市物企納稅總額約64.7億元，同比下降7.3%;納稅均值約1.3億元，與去年同期基本持平(1.4億元)。其中，頭部物企納稅額占比同比提升3.0個百分點，大型和中型物企納稅額占比同比下降2.4個百分點，小型物企納稅額占比同比變動不大。

2022年，56家上市物企共吸納就業人數107.4萬人，同比增長19.3%;平均每家企業吸納就業人數約19174人，同比增長12.9%。企業員工總數超過萬人的企業有22家，占總人數的比重為86.4%。

頭部物企和大型物企吸納大量就業人才，其中碧桂園服務員工人數最多，為社會提供就業崗位超22萬個;萬物云、雅生活服務員工人數也在10萬左右，分別達到97930和95102人。

2022年底，受到國家政策提振等影響，房地產行業和物業管理行業市場信心逐漸恢復，行業已經開啟階段性修復行情，重新站在新一輪周期的起點。

2022年，民企物企平均股價漲跌幅為-34.2%，央國資背景物企平均股價漲跌幅為-8.3%。民營物企受市場環境的影響較大，股價呈現較大振幅。央國資物企股價的波動范圍較小，相對穩健，長期來說表現更好。

物業管理普遍存在基礎數據治理難、公共安全管理難、物業服務內容少、物業增值收益低的現狀。

大多數物業采用勞動密集型模式，人力成本高、工作效率低、服務不到位，經常引起業主不滿;缺乏便捷的繳費通道，業主自主繳費意識不強;設施設備系統獨立，平臺賬號繁雜，缺乏統一的管理平臺;與業主之間缺乏管理和服務的通道，無法為業主提供便民服務，更無法為物業帶來創收。

根據中研普華研究院《2023-2028年物業管理行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》顯示：

截至2022年12月31日，市值在30億以下的物企占比近6成，占比較2022年年初增加8.4個百分點。百億市值以上的物企有9家，數量較2022年年初減少2家，百億市值以上企業分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、萬物云、中海物業、保利物業、招商積余、綠城服務、雅生活服務和融創服務。

2022年56家上市物企營收總額2475.3億元，同比提升19.4%。營業收入均值和中位數分別為44.2億元和17.5億元，同比分別提升19.4%和20.0%。均值和中位數的差異由2021年的22.9億元增加至2022年的26.7億元。

在企業披露的業績數據基礎上，為進一步從企業規模、經營質量、成長潛力、資本市場表現及社會責任等維度研究企業，將上述樣本企業以營收為標尺，劃分四大梯隊。其中，營收大于100億元的8家企業為頭部物企，50-100億元的5家為大型物企，10-50億元的27家為中型物企，小于10億元的16家為小型物企。

從市場格局來看，整體呈現頭部物企穩定，大中型物企承壓，小型物企穩中有升的特征。頭部物企名次變動率僅為12.5%，整體保持穩定不變，僅中海物業名次上升，2022年其營收達到113.4億元，同比提升34.4%。

2022年披露營收總額的56家上市物企營收總額約2475.3億元，同比增長19.4%，增速較去年同期下滑25.2個百分點。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為29.5%、3.1%、8.8%和3.6%，增速同比分別下滑11.9、61.6、34.7和28.8個百分點。

2022年，在疫情、地產、資本、整體經濟環境等因素的影響下，諸多上市物業企業放緩發展腳步，相較于開拓新市場，拓張規模，更多的將精力集中在提升服務品質、增強盈利能力上，上市物企整體在管規模雖進一步增加，但增量顯著減少，增速大幅下滑。

具體來看，完整披露相關面積數據的51家上市物企的總在管面積由2020年的35.1億㎡增長至2022年的64.3億㎡，三年復合增長率為35.3%;從增速走勢來看，年內同比增長19.2%，較去年同期下滑34.3個百分點。

2022年披露合約面積的46家上市物企總合約面積約84.9億㎡，同比增長15.5%，增速較去年同期下滑24.2個百分點。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企增速分別為17.7%、8.5%、17.6%和10.9%，增速同比分別下滑20.3、31.4、26.3和19.8個百分點。

2022年房企操盤面積腰斬，意味著近期承接來自地產開發板塊的管理面積可能打五折，而新增土地面積的斷崖式下滑則是預示著未來數年新增交付的住宅面積將持續下降，物業公司從地產母公司獲取的在管面積也將持續減少。從年報數據來看，完整披露相關數據的32家上市物企來自關聯方的在管面積占比同比下降0.8個百分點至39.8%。分梯隊來看，頭部、大型、中型和小型物企關聯方在管面積占比分別為40.6%、39.4%、37.0%和51.2%，同比分別下滑0.9、0.5、0.9和1.0個百分點。

物業管理行業迎來飛速發展的黃金時期，市場競爭格局不斷演化。物業百強企業高速擴張，不斷完善和優化市場布局，提升運營效率，升級管理模式。

百強企業管理面積均值達5693萬平方米，同比增長16.69%;TOP10企業管理面積均值3.55億平方米，市場份額提升至12.84%。至 2025 年，百強企業市場份額或將達到63.9%，而 TOP10 企業或將突破 24%。由此預測，未來企業規模擴張將是發展的重點。

2023年整體房地產市場現狀分析

日前國家統計局數據顯示，2023年前4個月商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長2.7%。商品房銷售額39750億元，增長8.8%，其中住宅銷售額增長11.8%。整體房地產市場與去年同期相比仍處在邊際修復、復蘇的過程中。

單月來看，2023年4月商品房銷售面積7690萬平方米，同比增長5.5%，環比則下跌了48%;商品房銷售金額9205億元，同比增長28%，環比下降39%。其中，商品住宅銷售面積6715萬平方米，銷售金額8373億元，同比分別增長8.1%和30.1%，環比下跌48%和38%。

1-4月份的房地產銷售數據同比為正，主要得益于第一季度市場出現好轉。4月份房地產銷售數據再次轉弱，說明房地產市場預期仍有待進一步提振。

去年4月份受到疫情因素的擾動，房地產銷售面積創歷史新低，約為正常月度銷售面積的一半左右，今年4月份的成交數據僅略高于去年4月份。

市場熱度有所回落，南京、武漢、天津、重慶等強二線城市成交環比跌幅超過30%，南寧、昆明、長春等弱二線成交不及預期，僅北京、深圳、成都等城市熱度尚能維持。

從數據可以看到的是，房地產竣工快速增長，但房地產投資還未完全恢復。市場除了關注房地產銷售數據之外，還關注房地產投資數據，尤其關注房屋新開工面積的增速，這些數據不僅金融投資者關注，企業家同樣關注，他們需要根據這些數據來進行決策。

國家統計局數據顯示，2023年1-4月房地產開發企業房屋施工面積771271萬平方米，同比下降5.6%。房屋新開工面積31220萬平方米，下降21.2%。房屋竣工面積23678萬平方米，增長18.8%。竣工面積增速較快，說明“保交樓”政策已經取得實質性進展。

新開工依舊有待提振，連續兩個月降幅擴大。1-4月房屋新開工面積降幅較上月擴大2個百分點，降幅回到2021年一季度，單月新開工面積7099萬平方米，創下2015年以來新低，與2022年月均開工量相比下跌35%，同比跌幅則較1-3月小幅收窄至27.4%。這些數據說明目前房企擴張意愿仍然較低。

2023年1-4月全國房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%(按可比口徑計算)，降幅較1-3月份擴大0.4個百分點，且連續兩個月下跌。單月來看，2023年4月全國房地產開發投資額同比下降7.3%，較1-3月增加1.4個百分點，單月規模不足萬億，比2022年月度投資平均值低21%。

開發投資持續走弱一方面是受到新開工低迷的拖累，供給端一部分企業擴張、生產、開工意愿不強，另一方面，銷售回暖之下更多資金用于“保交樓”與清債務，土地購置有所下行。

近期公布的房地產數據的同比情況引發不少討論和關注。例如，4月份的銷售數據同比為正，但去年公布的4月份銷售面積大于今年的銷售面積，類似的情況在上一個月的房地產數據中同樣存在，2023年1-3月，全國住宅銷售26251萬平米，同比增長1.4%;但去年同期公布的絕對值為26305萬平米，今年絕對值變小但公布同比增長引起多方關注。

2023年1-4月，全國商品房銷售金額39750億元，同比增長8.8%，但按去年同期公布的絕對值37789億元計算為增長5.2%，增速相差3.6個百分點。

針對房地產銷售數據的前后矛盾，國家統計局首次進行了說明：房地產開發投資、商品房銷售面積等指標的增速均按可比口徑計算，并分為毀約退房、剔除抵押性質銷售、問題數據改正等三方面原因。

按今年1-4月絕對值和增長率推算，2022年1-4月商品房銷售額為36535億元，與去年披露的絕對值相差1254億元(上月相差313億元)，這意味著去年1-4月房地產銷售數據有1254億元被修正，去年4月當月的房地產銷售金額修正了近1000億元。

《2023-2028年物業管理行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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