2023中國工業廠房工程行業發展特點 中國工業廠房工程行業發展面臨的問題分析

• 周迅 2023年9月20日 來源：互聯網 883 54
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工業廠房工程往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。伴隨著工業的成長，我國的工業廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業面臨

中國的工業地產起步比較晚，目前還處于初級階段，主要表現為工業地產市場參與的投資主體主要為政府及政府控制的國有企業，外資和民營企業參與較少。工業地產更多地表現為政府一個招商引資的工具，以滿足其解決就業、拉動GDP、增加稅收的需要。

我們國家的工業廠房工程的發展，真正意義上是從改革開放之初算起的。首先在全國設立了5個經濟特區、14個開放城市，并建立了多個經濟技術開發區、出口加工區。在政府全力主導之下，這一時期的工業廠房建設發展非常迅速，在數量、質量上均保持極高的增長，工業廠房成為生產力的聚集地，推動國家經濟快速發展。

工業廠房，顧名思義，是用于工業生產過程中的房屋。工業廠房除了用于生產的車間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設備物資儲存等配套房屋，都屬于工業廠房的范疇，或工業廠房的一部分。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國工業廠房工程行業競爭格局與投資戰略研究咨詢報告》顯示：

工業廠房工程往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。從我國目前來看，在勞動力、工業配套能力、國內市場規模以及自身發展的速度等方面存在一定優勢，使我國成為承接國際產業轉移最重要的區位之一。伴隨著工業的成長，我國的工業廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業面臨轉型升級的戰略機遇期，國家也出臺了相關政策促進產業結構調整和完善，工業廠房工程作為推動產業發展的載體，已迎來發展的窗口期，我國工業廠房工程市場前景廣闊。

未來工業建筑存量市場可能存在比較大的發展空間，例如工業建筑維保。此外，隨著我們高端制造業的發展，未來高精尖工業建筑物仍然有市場需求。

中國工業廠房工程行業發展特點：

1、政策主導性強、專業性強

工業廠房一般是由所在地政府提供優惠土地，單獨投資或者合作開發，用來吸引企業進入，進而發展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發展政策對工業廠房工程的類型有很大的引導作用。當地資源優勢、經濟發展政策導致了不同地方的工業廠房工程不同于另一個地方，專業性較強。

2、投資大、投資回收期長

工業廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，其投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業廠房工程的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業廠房工程大投資的特點所決定的。

中國工業廠房工程行業發展面臨的問題

(1)土地儲備資格問題

為了加快開發建設進度，一些開發區常將可開發用地進行打包，委托開發商進行征地、拆遷、儲備，并由開發商進行該區域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發建設，為了保證開發商利益獲取，政府與企業就土地增值收益分成達成協議。而我國《土地儲備辦法》中明文規定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統一承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。顯然，地產開發商并不具有土地儲備的資格，但是在工業地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規問題，同時這種模式勢必會出現多頭儲備土地、政府與開發商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

(2)工業用地性質問題

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業、綜合服務、工業四類，工業用地價格最低，據測算，我國工業用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業用地價格的8%。國家對工業用地實行嚴格控制制度，工業用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規模的商業零售，不得用于房地產開發。國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》也明確規定工業項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業項目總用地面積的7%。但是由于工業地產已經從單一廠房向綜合開發模式轉變，上述政策已經不能有效監督、管理和控制工業用地。主要表現是開發商通常以工業地價獲取的土地使用權為一個整體(一宗)，在宗地上開發商除建設工業廠房以外，還集中成片建設研發、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規模，按照現有政策能否界定為改變工業土地性質存在爭議;有的開發商以建設研發樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產、服務、交通、金融等其他行業單位，而根據現有法規，監管部門難以對此種現象加以界定控制，其改變土地性質數量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產商通過打政策擦邊球，變相改變工業用地用途獲取高額商業利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。

(3)軟件與信息服務業等高技術行業用地性質問題

根據現行國家行業分類標準，軟件和信息服務業包括軟件開發、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業。國家也明確強調，大力發展新一代信息技術戰略新興工業，大力發展研發設計、信息服務、軟件開發等高技術行業。由于這類行業主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業用地的表現形式不是工業廠房、而是辦公樓或者研發樓。而目前的工業用地政策僅適用于傳統建設廠房的工業項目(一般指《國民經濟行業分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業廠房的新型現代信息服務行業的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業地產項目的銷售不同于普通的住宅、商業商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業地產項目已成為商品房開發模式，地產開發商以集中開發，統一配套的方式對外向不特定的企業或者個人出售工業用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發商取得土地為工業性質土地，依據目前法規不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發《商品房預售許可證》。工業地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、中國行業研究網、全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數據，客觀、多角度地對中國工業廠房市場進行了分析研究。

報告在總結中國工業廠房行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國工業廠房行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為工業廠房企業在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環境調整經營策略。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2023-2028年中國工業廠房工程行業競爭格局與投資戰略研究咨詢報告》。

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