中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展特點 中國工業(yè)廠房工程行業(yè)面臨問題分析

• 周迅 2023年6月30日 來源：互聯(lián)網 358 16
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隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海較發(fā)達地區(qū)開始產業(yè)轉型升級，勞動密集型產業(yè)向內陸地區(qū)轉移，各類型工業(yè)廠房在全國各地四處開花，工業(yè)廠房類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設成效參差不一。中國工業(yè)地產發(fā)展經歷了四個大階段：1978年是工業(yè)地產孕育、

工業(yè)廠房，顧名思義，是用于工業(yè)生產過程中的房屋。工業(yè)廠房除了用于生產的車間，還包括其附屬建筑物，如配電房、供水房、排污和設備物資儲存等配套房屋，都屬于工業(yè)廠房的范疇，或工業(yè)廠房的一部分。

中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展特點 中國工業(yè)廠房工程行業(yè)面臨問題分析

在我國工業(yè)化初期，工業(yè)建筑竣工面積占房屋建筑市場的比例接近20%，從2010年開始這一占比連年下降，目前基本維持在13%左右。究其原因，隨著我國工業(yè)的高速發(fā)展，工業(yè)建筑也迎來了大的發(fā)展機遇，但是高峰期過后，工業(yè)行業(yè)所需建筑物趨于飽和。

根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2026年中國工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

隨著改革開放的不斷深入，西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，沿海較發(fā)達地區(qū)開始產業(yè)轉型升級，勞動密集型產業(yè)向內陸地區(qū)轉移，各類型工業(yè)廠房在全國各地四處開花，工業(yè)廠房類型不斷增多，但規(guī)模體量、建設成效參差不一。

中國工業(yè)地產發(fā)展經歷了四個大階段：1978年是工業(yè)地產孕育、探索階段;1982年~1992年國內開發(fā)區(qū)開始快速發(fā)展;1992年~2002年工業(yè)地產進入矛盾與探索期;2002年進入國內工業(yè)地產密集開發(fā)階段。

20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)--蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產隨之興起，但當時大多局限為以廠房出租和賣地為主的經營方式。2003年，業(yè)內首次提出產業(yè)地產概念，并將之作為工業(yè)地產的升級與換代。

中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展特點分析

1、政策主導性強、專業(yè)性強

工業(yè)廠房一般是由所在地政府提供優(yōu)惠土地，單獨投資或者合作開發(fā)，用來吸引企業(yè)進入，進而發(fā)展本地經濟，由此決定了國家或地方政府的經濟、社會發(fā)展政策對工業(yè)廠房工程的類型有很大的引導作用。當地資源優(yōu)勢、經濟發(fā)展政策導致了不同地方的工業(yè)廠房工程不同于另一個地方，專業(yè)性較強。

2、投資大、投資回收期長

工業(yè)廠房工程資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業(yè)地產，其投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也相當高，而投資回收期則有的長達十幾年。因此工業(yè)廠房工程的運作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)廠房工程大投資的特點所決定的。

中國工業(yè)廠房工程行業(yè)發(fā)展面臨問題

(1)土地儲備資格問題

為了加快開發(fā)建設進度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進行打包，委托開發(fā)商進行征地、拆遷、儲備，并由開發(fā)商進行該區(qū)域的基礎設施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達成協(xié)議。而我國《土地儲備辦法》中明文規(guī)定，土地儲備工作應由土地儲備機構承擔，土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。顯然，地產開發(fā)商并不具有土地儲備的資格，但是在工業(yè)地產運行中實質上承擔了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規(guī)問題，同時這種模式勢必會出現(xiàn)多頭儲備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調控。

(2)工業(yè)用地性質問題

目前，我國土地性質劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務、工業(yè)四類，工業(yè)用地價格最低，據測算，我國工業(yè)用地價格僅相當于居住用地價格的15%，商業(yè)用地價格的8%。國家對工業(yè)用地實行嚴格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產開發(fā)。國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項目建設用地控制指標》也明確規(guī)定工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產已經從單一廠房向綜合開發(fā)模式轉變，上述政策已經不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。主要表現(xiàn)是開發(fā)商通常以工業(yè)地價獲取的土地使用權為一個整體(一宗)，在宗地上開發(fā)商除建設工業(yè)廠房以外，還集中成片建設研發(fā)、賓館、培訓等其他配套設施，實際上難以分清廠房用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質存在爭議;有的開發(fā)商以建設研發(fā)樓名義建設寫字樓，實際上是銷售給房地產、服務、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門難以對此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質數量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產商通過打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。

(3)軟件與信息服務業(yè)等高技術行業(yè)用地性質問題

根據現(xiàn)行國家行業(yè)分類標準，軟件和信息服務業(yè)包括軟件開發(fā)、信息技術集成服務、信息技術咨詢服務、數據處理和存儲服務、集成電路設計和其他信息技術服務行業(yè)。國家也明確強調，大力發(fā)展新一代信息技術戰(zhàn)略新興工業(yè)，大力發(fā)展研發(fā)設計、信息服務、軟件開發(fā)等高技術行業(yè)。由于這類行業(yè)主要具有資金密集型、技術密集型、智慧密集型特點，這類行業(yè)用地的表現(xiàn)形式不是工業(yè)廠房、而是辦公樓或者研發(fā)樓。而目前的工業(yè)用地政策僅適用于傳統(tǒng)建設廠房的工業(yè)項目(一般指《國民經濟行業(yè)分類注釋》(GB/T4754-2002)的13至43大類分類)，但對于軟件服務、信息技術等這類不需工業(yè)廠房的新型現(xiàn)代信息服務行業(yè)的用地政策一直沒有明確，存在政策真空。

(4)銷售模式問題

工業(yè)地產項目的銷售不同于普通的住宅、商業(yè)商品房的銷售，因國家相關政策的限制，工業(yè)地產項目銷售中所存在的政策問題也相應暴露出來。根據《城市房地產管理法》和《城市房地產管理條例》規(guī)定，商品房預售必須取得房屋主管部門頒發(fā)的預售許可證書，否則所簽訂的買賣合同屬于無效合同。目前諸多工業(yè)地產項目已成為商品房開發(fā)模式，地產開發(fā)商以集中開發(fā)，統(tǒng)一配套的方式對外向不特定的企業(yè)或者個人出售工業(yè)用房，已屬于商品房銷售行為，但是由于開發(fā)商取得土地為工業(yè)性質土地，依據目前法規(guī)不宜界定為商品房銷售，因而大部分城市房屋主管部門一般不予核發(fā)《商品房預售許可證》。工業(yè)地產商大多是在沒有取得預售許可情況下與客戶簽訂銷售合同，進行銷售房屋行為，這對于買賣雙方均存在較大的法律風險。

工業(yè)廠房工程往往是一個城市乃至國家的經濟支柱。從我國目前來看，在勞動力、工業(yè)配套能力、國內市場規(guī)模以及自身發(fā)展的速度等方面存在一定優(yōu)勢，使我國成為承接國際產業(yè)轉移最重要的區(qū)位之一。伴隨著工業(yè)的成長，我國的工業(yè)廠房工程也將高速成長。目前我國部分行業(yè)面臨轉型升級的戰(zhàn)略機遇期，國家也出臺了相關政策促進產業(yè)結構調整和完善，工業(yè)廠房工程作為推動產業(yè)發(fā)展的載體，已迎來發(fā)展的窗口期，我國工業(yè)廠房工程市場前景廣闊。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統(tǒng)計局、國家商務部、國家發(fā)改委、國家經濟信息中心、國務院發(fā)展研究中心、中國行業(yè)研究網、全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數據，客觀、多角度地對中國工業(yè)廠房市場進行了分析研究。

報告在總結中國工業(yè)廠房行業(yè)發(fā)展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國工業(yè)廠房行業(yè)的發(fā)展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。報告資料詳實，圖表豐富，既有深入的分析，又有直觀的比較，為工業(yè)廠房企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，能準確及時的針對自身環(huán)境調整經營策略。

了解更多行業(yè)數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業(yè)研究院的《2021-2026年中國工業(yè)廠房工程行業(yè)競爭分析與投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》。

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