鐵路土地綜合開發市場前瞻分析與未來現狀分析

• 劉明月 2023年10月18日 來源：中研研究院 784 47
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鐵路土地綜合開發市場前景如何?鐵路土地綜合開發提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應。土地資源不足是我國城鎮化推進中的一大瓶頸。

鐵路土地綜合開發市場前景如何?鐵路土地綜合開發提高土地利用效率，緩解土地的瓶頸效應。土地資源不足是我國城鎮化推進中的一大瓶頸。目前，我國鐵路站場及毗鄰地區特定范圍內的土地還存在著較為嚴重的土地浪費、閑置、低效開發等問題。這種狀況在全國各地都非常普遍，而且所占比例不低。這部分土地如果得到有效利用，將大大提高我國整體土地的利用效率，并有效緩解城鎮化建設中的土地瓶頸效應。

土地綜合開發的核心在于市場化運作。此次《意見》中提出，土地綜合開發要堅持“政府引導和市場自主開發相結合……引導市場主體實施鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發”。以往土地利用效率低下的經驗已經表明，通過非市場手段進行的土地開發，利用效率相對較低，遠不及市場化的運作有效率。如果依然采取以往的土地出讓方式，單純依靠政府和鐵路系統自身開發，其效果讓人擔憂。

鐵路土地綜合開發市場前瞻分析與未來現狀分析

鐵路土地綜合開發對城鎮化的推動力，也需要客觀看待，不可盲目樂觀。有幾個問題應該格外留心：

可開發的鐵路土地主要集中在大中城市和城市群。不是所有的鐵路站場及沿線的土地都可以用于綜合開發。鐵路對城市的作用主要還在于其交通運輸能力。當前我國人口越多、經濟規模越大的地區，相互之間交通運輸的空間也就越大，這意味著，大中城市和城市群是鐵路發揮功能的主戰場，也就是下一步土地綜合開發利用的主要區域。我國能夠綜合開發的鐵路土地也主要集中在這些地區。廣大小城市和中西部地區的小城鎮可以進行鐵路土地綜合開發的空間并不大。

以商業綜合體為主要方向，限定房地產開發的比例。眾所周知，靠近火車站和軌道交通樞紐地區的房價都是相對較高的。因此，很多人認為鐵路土地應該主要用于房地產開發。這種觀點是錯誤的。新型城鎮化質量的提升就要求土地的開發向著多功能、綜合性的方向轉變，改變過去單純的工業園區、房地產小區的劃分模式。在鐵路土地的綜合開發中，一定要限定土地用于房地產開發的比例，把建設城市商業綜合體作為鐵路土地綜合開發的方向。

培育建設國際消費中心城市以來，北京商圈表現更為活躍。全市監測的52個重點商圈限額以上商業單位實現零售額同比增長12.8%，明顯好于全市社零總額增長水平。其中王府井等22個傳統商圈完成改造升級。公主墳商圈2021年底商圈改造完成后，5個商業主體總品牌數達到近1200家。華熙LIVE·五棵松商圈開創了“沉浸式”互動體驗的嶄新特色商業模式，成為北京知名的網紅打卡新地標。三里屯商圈改造后，三里屯太古里西區引入品牌16家，進一步提升三里屯商圈的活力和凝聚力。

借鑒國際經驗，改變鐵路站場及沿線地區的開發模式。發達國家的火車站、地鐵站多是商業區和車站經濟圈。例如，日本東京的絕大部分商業中心都緊鄰JR線、地鐵或私鐵的車站，除了月臺、站廳，還有超小型便利店、咖啡店、便當快餐店等，集聚了大量的人氣和商氣。

國內大部分火車站和地鐵站的主要功能還僅僅是交通樞紐，浪費了車站所帶來的大量人流，車站土地的開發利用價值沒有充分發揮。因此，下一步需要將傳統的、單一的交通樞紐功能，轉化為集交通、商業、娛樂等于一體的綜合性開發。

中研研究院出版的《2023-2028年中國鐵路土地綜合開發市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》顯示

國務院常務會議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設立鐵路發展基金”、“創新鐵路債券”、“盤活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開發一直被寄予厚望。

隨著全球經濟化發展，我國的貿易活動、經濟活動等日益增多，商業綜合體的特征也逐漸突出，有效發揮城市商業綜合體的優勢和特征，這無論是對于滿足城市居民的生活需求，還是一個城市的發展都具有重要的積極意義。

商業綜合體經營業態的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、制造業企業如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業的企業均紛紛轉向城市綜合體的開發。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內將保持高速增長態勢。城市綜合體經過數年的發展，成績顯著，而商業綜合體將是未來城市綜合體的發展方向，是城市綜合體發展的主流模式。

一是容積率提高后的增值收益。鐵路用地的一個顯著特點就是低容積率，現在80%以上的鐵路用地都是計劃經濟時代(1992年前)形成的，許多貨運中心、倉儲物流中心都是一層到三層的建筑物。如果可以把容積率提高50%~100%，借鑒香港地區“地鐵上蓋”的經驗，鐵路土地綜合開發充分利用好上蓋建筑和地下空間，就可獲取很大的一塊增值收益。

二是土地轉用途后的增值收益。鐵路用地原先都是無償劃撥的交通運輸用地，但長年以來，圍繞鐵路沿線興建了許多公共服務機構(幼兒園、派出所等)和建筑物，這些土地的產權仍然是無償劃撥的非經營性用地。按照《意見》的精神，國家賦予鐵總依法轉化土地用途的職能，鐵路土地綜合開發在補交一些出讓收入的前提下，鐵總可以把相當一部分非經營性用地變成住房、商業等經營性用地。

三是鐵路存量用地盤活與節約集約用地。關于鐵路存量用地的規模，目前沒有準確的統計數據。現有的數據是1999年底，鐵路用地總面積約49.75萬公頃。

其中，運輸生產用地占93.6%、輔助生產用地占0.3%、生活用地占4.8%、其他用地占1.3%。未來可以盤活的重點區域是客運站、貨運站，鐵路沿線站點的房屋、建筑物，還有原來鐵道部辦的不少企業和物流中心等等。

《新時代交通強國鐵路先行規劃綱要》指出，到2035年，全國鐵路網將達到20萬公里左右，其中高鐵將達到7萬公里左右。在新時代的背景下，面對發展的新要求，鐵路正朝著數字化、智能化、信息化、智慧化的發展方向不斷前進。科技創新成為推動鐵路高質量發展的強大動力，智慧鐵路建設持續推進。

中國鐵路土地綜合開發行業市場的發展現狀，通過公司資深研究團隊對市場各類資訊進行整理分析，行業研究報告可以幫助投資者合理分析鐵路土地綜合開發行業的市場現狀，為投資者進行投資作出行業前景預判，挖掘投資價值，同時提出鐵路土地綜合開發行業投資策略和營銷策略等方面的建議。

中國鐵路土地綜合開發行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、發展策略與投資建議等進行了分析。未來鐵路土地綜合開發市場現狀如何呢?請查看，中研研究院出版的《2023-2028年中國鐵路土地綜合開發市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。

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