2023中國房地產投資行業發展趨勢預測

• 黃江 2023年11月20日 來源：新浪 529 29
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房地產行業信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環比下降 38.8%;海外債發行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環比上升 35.4%。

自政府在多個場合表示，要支持合理住房和融資需求、支持示范房企的融資發展后，碧桂園已在2022年合計發行公司債、中票、ABS、可轉債等直接融資產品折合人民幣近百億元，并于今年1月31日獲批200億儲架式中期票據發行額度，成為2023年春節后獲批儲架式注冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。監管層及金融機構對碧桂園經營穩健的認可與支持，使得其在穩經營、償債務、謀發展等方面有了更大的空間。

2022年，在銷售市場疲弱、資本市場信心不足的情況下，碧桂園守住了保經營安全、保交樓、保債務剛兌的底線，期末剔除預收賬款的資產負債率從2020年中期的81%持續下降至69.4%。凈借貸比率從中期的48.1%進一步下降至40%，是近十年以來的最低值。同時，全年共計交付近70萬套房屋，體現了頭部企業的擔當。

進入2023年，碧桂園集團董事會表示，將抓住市場修復的機遇，踐行新的發展模式，繼續走高質量發展之路。4月25日，碧桂園以超28億元成功競得杭州濱江區地塊。碧桂園集團總裁莫斌此前在業績發布會上表示，今年碧桂園已重啟投資拿地，接下來將更多聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區位，逐步提升一二線城市投資額和土地儲備的占比，并計劃在未來3-5年內將公司一二線城市貨值比例提升到50%左右。

民營房企信用債融資現狀

房地產行業信用債融資 408.5 億元，同比下降 5.1%，環比下降 38.8%;海外債發行 0 億元;信托融資 40.0 億元，同比下降 59.1%，環比下降 11.5%;ABS 融資 283.8 億元，同比下降 27.4%，環比上升 35.4%。

4 月信用債發行放緩，發行總量同環比均有所下降，其中，萬科、綠城、美的、濱江等非央國企成功完成信用債發行，但美的發行的 12 億元中票不僅有中債增全額擔保，中信證券、中債增和交通銀行三家機構還設立了信用緩釋風險憑證，當前民營房企發行期限較長的債券仍需較強的增信措施，投資人對民營房企的信心有待進一步恢復。

ABS 連續兩月環比上升，其中，CMBS/CMBN 是發行規模最大的一類資產證券化產品，占比達 67.3%，供應鏈 ABS、類 REITs 分別占比 28.1%、4.6%。4 月，新希望地產、瑞安房地產、新世界中國等民營及外資房企成功發行 CMBS/CMBN 產品，優先級利率分別為 5.5%、3.9%、3.5%，民營房企擁有優質商業物業作為底層資產能夠發行相應資產證券化產品，豐富融資渠道，降低融資成本。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國房地產投資行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》顯示：

房地產行業在2022年陷入困境，行業普遍期待在2023年迎來復蘇之年。值得慶幸的是，3月樓市成交量同環比均大幅上漲。根據易居研究院公布的數據，全國50個一線、二線、三四線城市新建商品住宅成交面積的環比增速分別為62%、34%和24%，同比增速分別為57%、42%和41%。觀察1至3月樓市的成交數據，本輪樓市的復蘇動力超出2022年年底時的預期。但是，至今為止，市場對于房地產銷售復蘇仍然存疑，部分高頻數據顯示房地產銷售出現中途回落的現象。根據克而瑞統計，3月和4月的案場來訪和成交熱度較2月明顯回落，即便是品牌房企的主推項目，來訪量和成交量亦出現明顯下滑。考慮到房地產高頻數據明顯降溫，市場普遍認為房地產銷售尚未企穩。

房地產周期的開啟是中國經濟復蘇的重要推動力量，復盤歷史，2009年以來的5輪經濟復蘇期中，房地產銷售都領先于實體經濟出現復蘇。高頻數據的迅速走低成為房地產行業頭頂的一片烏云，投資者擔憂房地產行業是否可能二次探底，繼2022年之后，再次成為中國經濟增長的拖累項。二級市場中，大金融板塊近期表現強于市場，成為投資者關注的焦點。但是，如果房地產行業二次探底，那么本輪上漲將只是一次回光返照。因此，如何判定房地產行業真正企穩的時間點對于全年投資節奏的把握至關重要。

房地產行業已經出現長周期的下行拐點，2023年的房地產復蘇期是長周期下行階段的第一個復蘇期。當前的一些新現象值得投資者重視，已有研究中的部分結論已經不再適用。我們認為新現象不妨礙房地產行業在2023年全面企穩的趨勢，但是投資者需要重點關注房價漲速是否達到企穩水平，房地產銷售的拐點是相對滯后的指標。通過建立房價預期模型，我們發現高能級城市的房價已經企穩，但是全國房價距離企穩點非常遙遠。我們建議房地產銷售刺激政策要以“房住不炒”的基本國策為前提，在穩定房價漲幅的同時，防范房價過快上漲，在當前時間點，政府要審慎地對待一二線樓市的刺激，但是需要以更實舉措刺激三四線房價，以防范更嚴重的危機發生，通過建立以房價為重要參考指標的政策體系，房地產行業的復蘇期將更加平穩。本文分四個章節討論以上內容。

加快建立房地產發展新模式

從投資端看，房地產開發投資降幅、房地產開發企業到位資金降幅均有所收窄。今年前3月，全國房地產開發投資25974億元，同比下降5.8%，較去年10%的降幅明顯收窄;房地產開發企業到位資金34708億元，同比下降9%，較去年25.9%的降幅大幅收窄。

與此對應，房企的融資狀況正逐步改善。房地產開發貸款增速提升。截至3月末，房地產開發貸款余額13.3萬億元，同比增長5.9%，增速比上年末高2.2個百分點。“一季度房地產開發貸款累計新增約5700億元，與同期商品房在建規模相比，處在較高水平。”中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示。

從銷售端看，商品房銷售面積降幅收窄，銷售額由降轉增。前3月商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，較前2月3.6%的降幅進一步收窄，較去年24.3%的降幅明顯收窄。值得注意的是，商品房銷售額30545億元，由前2月的下降0.1%轉為增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%。

這意味著前期一系列政策效果正在持續顯現，尤其在首套房貸利率政策調整優化的帶動下，房貸利率下行，購房需求進一步釋放。“今年3月份，新發放的個人住房貸款利率為4.14%，同比下降1.35個百分點。”鄒瀾表示，人民銀行、銀保監會已建立“首套住房貸款利率政策動態調整機制”，截至今年3月末，符合放寬首套房貸利率下限條件的城市共有96個，其中，83個城市下調了首套房貸款利率下限，12個城市取消了首套房貸款利率下限。

《2023-2028年中國房地產投資行業深度調研與發展趨勢預測研究報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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