REITs擴容：基礎設施與長租公寓的資產證券化機遇

在2025年的中國資本市場，基礎設施與長租公寓領域的資產證券化正迎來前所未有的發展機遇。自2024年7月國家發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》以來，中國REITs市場步入“首發+擴募”雙輪驅動新周期，底層資產類型擴展至消費基礎設施、新能源等領域。截至2024年底，中國內陸REITs市場規模達1563.99億元，同比激增89.96%，2025年預計突破2000億元，2030年或達2萬億元。其中，基建、物流園區、長租公寓三大賽道因政策支持、資產質量與市場潛力成為焦點。

一、行業市場現狀分析

1. 市場規模與增長動能

總體規模擴張：截至2024年底，中國內陸REITs市場規模達1563.99億元，同比增長89.96%。2024年全年發行29單REITs，新上市項目貢獻45.60%總市值。2025年，隨著更多項目進入審核與上市流程，市場規模預計突破2000億元。

政策驅動顯著：2024年，發改委、證監會等部門發布多項政策，簡化申報流程、明確REITs權益屬性，推動市場擴容。例如，滬深交易所修訂《REITs業務指引—審核關注事項》，完善審核體系，為市場擴容奠定制度基礎。

擴募成為新增長點：2024年擴募規模超1500億元，覆蓋消費、水利等新領域。頭部REITs通過并購擴募實現規模擴張，例如華夏北京保障房REIT通過擴募進一步鞏固其長租公寓領域的領先地位。

2. 細分賽道表現

基建類REITs：高速公路、產業園區、市政環保等項目占據主導地位。2024年，高速公路板塊收入和EBITDA分別上升2.38%和1.32%，抗周期性強。例如，中交高速REIT底層資產為高速公路項目，受益于財政政策發力，貨運占比較高，估值低、盈利彈性大，2024年收入和EBITDA分別增長5.2%和4.8%。

長租公寓REITs：市場化長租房和產業園區配套租賃住房納入公募REITs底層資產范圍。2024年，保租房REITs收入和EBITDA分別上升0.89%和1.45%，漲幅達30.09%，居細分板塊之首。例如，華夏北京保障房REIT底層資產為保障性租賃住房，受益于政策紅利與市場擴容，2024年收入和EBITDA分別增長4.5%和4.2%，漲幅居長租公寓REITs前列，市場表現漲幅達35.09%。

3. 典型案例解析

中交高速REIT：底層資產為高速公路項目，貨運占比較高，受益于財政政策發力，估值低、盈利彈性大。2024年，其收入和EBITDA分別增長5.2%和4.8%，漲幅居基建類REITs前列。

華夏北京保障房REIT：底層資產為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。2024年，其收入和EBITDA分別增長4.5%和4.2%，漲幅居長租公寓REITs前列，市場表現漲幅達35.09%。

根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國資產證券化行業發展現狀分析及市場前景趨勢預測報告》顯示分析

二、行業發展趨勢

1. 政策持續完善，市場擴容加速

常態化發行機制：發改委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》，簡化申報流程，推動市場擴容。2025年，隨著更多項目進入審核與上市流程，市場供給將進一步增加。

權益屬性明確：證監會印發《監管規則適用指引——會計類第4號》，明確REITs權益屬性，調動投資者積極性。這一舉措有效弱化二級市場行情對持有者當期利潤的影響，提升市場吸引力。

2. 資產類型多元化，新興領域崛起

新能源、數據中心等新領域：隨著市場擴容，REITs底層資產類型將進一步豐富。例如，南方潤澤科技數據中心REIT于2025年3月21日獲深圳證券交易所受理，為首單以數據中心為底層資產的公募REITs。未來，新型基礎設施、文化旅游、養老、港口等領域REITs有望成功發行上市。

綠色REITs興起：碳排放權ABS實現“從0到1”的突破，標志著有更豐富的途徑助力產業推進綠色轉型。未來，綠色REITs將成為市場重要組成部分，推動可持續發展。

3. 市場流動性提升，投資者結構優化

做市商制度完善：為提升市場流動性，滬深交易所將進一步完善做市商制度，引入更多專業機構參與做市，提高市場活躍度。

長期資金入場：社保、年金等“長錢”將逐步進入REITs市場，優化投資者結構。例如，試點REITs納入養老理財配置，為市場提供穩定資金來源。

三、行業重點分析

1. 基礎設施REITs：抗周期性強，現金流穩定

高速公路板塊：作為基礎設施REITs的重要組成部分，高速公路項目具有現金流穩定、抗周期性強的特點。例如，中交高速REIT底層資產為高速公路項目，受益于財政政策發力，貨運占比較高，估值低、盈利彈性大。

產業園區與市政環保：隨著城市化進程加速，產業園區與市政環保項目需求持續增長。這類項目通常具有長期穩定的租金收入，適合作為REITs底層資產。

2. 長租公寓REITs：政策紅利驅動，市場規模擴大

保障性租賃住房：受益于政策紅利與市場擴容，保障性租賃住房REITs成為市場熱點。例如，華夏北京保障房REIT底層資產為保障性租賃住房，受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。

市場化長租房：隨著住房租賃金融支持政策全面實施，市場化長租房逐步納入公募REITs底層資產范圍。這將進一步推動長租公寓REITs市場規模擴大。

四、市場競爭格局分析

1. 基建類REITs：頭部企業主導，差異化競爭顯現

頭部企業優勢：基建類REITs市場由頭部企業主導，如中國鐵建、華夏越秀、中國交建等。這些企業憑借優質資產與穩定現金流，占據市場主導地位。

差異化競爭：部分企業通過拓展新領域實現差異化競爭。例如，工銀河北REIT聚焦新能源基礎設施，實現業績快速增長。

2. 長租公寓REITs：央國企優勢凸顯，政策紅利助力

央國企主導：長租公寓REITs市場央國企優勢凸顯，如華潤有巢、廈門安居等。這些企業憑借金融支持與房源籌集優勢，實現規模快速擴張。

政策紅利競爭：部分企業通過政策紅利實現業績快速增長。例如，華夏北京保障房REIT受益于北京市保障性租賃住房政策，收入與EBITDA快速增長。

五、行業市場影響因素分析

1. 政策因素

政策支持力度：政策支持力度直接影響REITs市場發展。例如，發改委、證監會等部門發布的政策簡化了申報流程、明確了REITs權益屬性，推動了市場擴容。

稅收優惠：稅收優惠政策的出臺將降低REITs運營成本，提升市場吸引力。例如，針對增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺專項稅收支持政策，將提升市場參與主體的積極性。

2. 經濟因素

經濟增長：經濟增長與商業活動水平影響商業房地產需求，進而影響REITs租金收入與資產價值。2025年，中國經濟復蘇預期增強，REITs市場有望受益。

利率水平：REITs對利率變化敏感，利率上升可能增加融資成本，影響分紅與股價。2025年，隨著利率下行，REITs融資成本降低，市場吸引力提升。

3. 市場因素

投資者需求：投資者對穩定收益與資產多元化的需求推動REITs市場發展。2024年，C-REITs綜合收益漲幅為11.44%，介于股債之間，吸引大量投資者關注。

市場流動性：市場流動性是影響REITs市場表現的重要因素。未來，隨著市場擴容與投資者結構優化，流動性有望提升。

六、行業面臨的挑戰與機遇

1. 核心挑戰

制度不完善：與全球成熟市場相比，中國REITs市場仍面臨相關制度不完善的問題。例如，稅收優惠覆蓋不全面，稅收政策的協同性不足;法律制度方面，REITs相關的專項立法缺失，法律責任界定還可以進一步清晰和完善。

優質資產供給不足：盡管市場擴容加速，但優質基礎設施項目資產供給仍不充分。部分行業/項目基本面經營壓力較大，影響市場供給質量。

市場流動性不足：中國REITs二級市場交易不活躍，做市商制度有待進一步完善。這導致市場流動性不足，影響投資者參與積極性。

2. 發展機遇

政策紅利持續釋放：隨著政策的持續完善與優化，REITs市場將迎來更多發展機遇。例如，推動基礎設施領域REITs擴圍擴容、支持新能源汽車骨干企業優化布局等政策將為市場注入新活力。

高息資產需求增加：在全球經濟不確定性增加的背景下，投資者對高息資產的需求增加。REITs作為一種穩健收益的資產，將受到更多投資者的關注。

資產證券化創新：隨著金融科技的發展與市場需求的多樣化，資產證券化創新產品不斷涌現。例如，碳排放權ABS、持有型不動產ABS等創新產品為市場注入了新活力。

七、中研普華產業研究院建議

1. 政策建議

完善稅收優惠政策：針對REITs運營過程中的增值稅、土地增值稅、契稅等稅種出臺專項稅收支持政策，降低運營成本，提升市場吸引力。

加快專項立法進程：推動國務院出臺《REITs管理條例》，明確REITs的法律地位、運營規范與監管要求，為市場健康發展提供法律保障。

優化擴募流程：簡化擴募審批流程，縮短擴募周期，提升常態化發行的質效。鼓勵企業通過并購重組、資產置換等方式將優質資產注入REITs平臺。

2. 市場建議

提升市場流動性：完善做市商制度，引入更多專業機構參與做市;推動REITs納入主流指數，發展衍生品工具，提升市場活躍度。

加強投資者教育：通過新媒體矩陣開設REITs專項信息平臺，建立常態化答疑機制;定期舉辦面向所有投資者的線下與線上投資者交流活動，提升投資者對REITs的認知水平。

推動資產類型多元化：鼓勵企業探索數據中心、養老、港口等新興領域REITs的發行;支持綠色REITs的發展，推動可持續發展。

3. 企業建議

提升資產管理能力：加強底層資產運營效率管理，通過智慧園區管理系統、物聯網監測系統與AI預測模型等技術手段提升資產周轉效率與租戶續約率。

拓展融資渠道：積極利用REITs平臺實現資產盤活與融資升級;探索與金融機構合作開發創新金融產品，滿足多元化融資需求。

關注政策動態：密切關注國家政策導向與市場動態，及時調整戰略布局與業務模式;積極參與政策制定過程，為行業發展建言獻策。

八、未來發展趨勢預測分析

1. 市場規模預測

短期(2025-2027年)：中國REITs市場規模將保持快速增長態勢，2025年預計突破2000億元，2027年有望達到3000億元。

長期(2028-2030年)：隨著政策的進一步完善與市場的不斷成熟，中國REITs市場規模有望實現跨越式發展，2030年或達2萬億元。

2. 技術趨勢

金融科技應用深化：區塊鏈、大數據、人工智能等技術在REITs領域的應用將不斷深化，提升市場透明度與運營效率。例如，通過區塊鏈技術實現資產證券化全流程追溯與監管;利用大數據與AI技術優化資產估值與風險管理。

綠色金融發展：隨著全球對可持續發展的重視度提升，綠色REITs將成為市場重要發展方向。未來，碳排放權ABS、綠色建筑REITs等創新產品將不斷涌現，推動綠色金融發展。

3. 投資趨勢

長期資金占比提升：隨著社保、年金等“長錢”逐步進入REITs市場，長期資金占比將顯著提升。這將優化投資者結構，提升市場穩定性。

跨境投資增加：隨著中國資本市場對外開放程度的提升，跨境投資REITs的案例將逐漸增多。未來，中國REITs市場將與國際市場更加緊密地聯系在一起，推動國際化進程。

在2025年的中國資本市場，基礎設施與長租公寓領域的資產證券化正迎來前所未有的發展機遇。隨著政策的持續完善與市場的不斷成熟，REITs市場規模將持續擴大，資產類型將更加多元化。基建類REITs憑借其抗周期性強、現金流穩定的特點成為市場重要組成部分;長租公寓REITs則受益于政策紅利與市場擴容，成為投資者關注的焦點。

然而，中國REITs市場仍面臨制度不完善、優質資產供給不足、市場流動性不足等挑戰。為應對這些挑戰并抓住發展機遇，政策制定者需完善稅收優惠政策、加快專項立法進程、優化擴募流程;市場參與者需提升市場流動性、加強投資者教育、推動資產類型多元化;企業需提升資產管理能力、拓展融資渠道、關注政策動態。

展望未來，中國REITs市場有望在政策紅利、技術創新與市場需求的共同推動下實現高質量發展。投資者應密切關注政策動態與市場表現，把握REITs市場帶來的投資機會;企業應積極適應市場變化與政策導向，實現可持續發展。中研普華產業研究院將持續跟蹤行業動態與市場趨勢，為市場參與者提供深度洞察與戰略支持。

如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國資產證券化行業發展現狀分析及市場前景趨勢預測報告》。