李婉逸
前言
隨著我國經濟社會持續發展和“租購并舉”住房制度的深入推進，住房租賃市場正迎來前所未有的發展機遇。作為多層次資本市場的重要組成部分，創業板以其服務成長型創新創業企業的定位，對具備一定創新能力和高成長潛力的住房租賃企業展現出日益濃厚的興趣。展望2025至2030年，一批運作規范、模式清晰、科技賦能突出的住房租賃企業，有望借助創業板平臺實現跨越式發展，同時也將對資本市場的服務實體經濟功能提出新的要求。
一、宏觀環境分析
(一)政策法規持續完善引導規范發展
國家層面關于加快培育和發展住房租賃市場的政策導向明確且連貫，旨在構建完善的住房租賃法規制度體系。預計未來幾年，涉及土地供應、金融支持、市場監管、權益保障等方面的具體實施細則將陸續出臺并落地，為合規經營的住房租賃企業創造更加穩定和可預期的政策環境。特別是對于涉及民生領域的行業，監管機構對擬上市企業的合規運營、社會責任履行情況將提出更高要求，這要求企業必須將合規性置于發展戰略的核心位置。創業板審核亦將重點關注企業在規范運營、消費者權益保護、數據安全等方面的內控機制建設。
(二)金融財稅支持體系逐步健全
金融支持政策將繼續向住房租賃領域傾斜，包括但不限于專項貸款、債券融資、資產證券化等工具的豐富與優化。財稅方面，預計將延續或出臺針對住房租賃企業的相關稅收優惠和補貼政策，降低其運營成本，提升盈利能力。這些措施有助于改善企業的財務報表健康度，為滿足創業板上市的財務指標要求奠定基礎。然而，企業也需關注政策紅利的可持續性，并提前規劃市場化運營能力，避免過度依賴外部支持。
(三)經濟社會結構變化催生長期需求
城鎮化進程的持續推進、人口流動性的增加、年輕人住房觀念的多元化以及家庭結構的小型化趨勢，共同構成了住房租賃需求增長的長期基本盤。產業結構調整和區域經濟協調發展也將影響不同城市群的租賃需求格局，要求企業具備敏銳的市場洞察力和區域布局能力。這些社會經濟因素為住房租賃行業提供了廣闊的市場空間，也是企業向資本市場講述成長故事的關鍵支撐。
(四)科技創新與數字化轉型成為關鍵變量
大數據、人工智能、物聯網等技術在住房租賃領域的應用日益深入，從房源獲取、裝修配置、租務管理到客戶服務，科技賦能正全面提升運營效率與用戶體驗。創業板強調企業的創新屬性，住房租賃企業的科技應用能力、數字化水平以及由此衍生的新模式、新業態，將成為其區別于傳統房企、彰顯“創新創意”特征、吸引投資者的重要亮點。
(來源：國家統計局、中研整理)
(一)市場需求結構呈現多元化與精細化特征
租賃需求主體不再局限于傳統的年輕白領和流動人口，而是逐步擴展至新市民、青年群體、家庭客戶乃至高端人才等更廣泛的群體。不同群體對租賃住房的位置、面積、品質、配套服務及租賃期限的需求差異顯著，推動市場從單一的居住空間供給向滿足職住平衡、社交生活、育兒養老等多元化需求的“居住+服務”模式轉變。能夠有效識別并精準滿足細分市場需求的企業，更易形成核心競爭力與品牌溢價。
(二)市場競爭格局加速分化與整合
根據中研普華研究院《2025-2030年住房租賃企業創業板IPO上市工作咨詢指導報告》顯示，住房租賃市場參與者眾多，包括專業租賃企業、房地產開發企業旗下租賃板塊、中介服務機構延伸業務、國有企業及機構投資者等。市場競爭已從初期的規模擴張轉向運營效率、服務品質和資金實力的綜合比拼。預計未來幾年，市場集中度將逐步提升，頭部企業憑借資源、品牌和管理優勢進一步擴大市場份額，而部分中小型、區域型企業在競爭壓力下可能尋求被整合或轉型細分市場。對于擬上市企業而言，清晰的市場定位、差異化的競爭策略以及可持續的盈利能力顯得至關重要。
(三)產品與服務創新不斷深化
為應對多元化需求，住房租賃企業在產品形態上不斷推陳出新，長租公寓、服務式公寓、人才公寓、租賃式社區等產品線日益豐富。在服務層面，除基礎租務管理外，企業更加注重提供高品質的裝修、智能家居配置、社群活動、維修保潔、金融支持等增值服務，以提升客戶粘性和單客價值。這種從“房東”到“生活服務平臺”的轉型，是提升企業估值想象空間的重要方向。
(四)資本對接方式日趨多元但挑戰并存
除傳統的債務融資外，住房租賃資產證券化(包括ABS、類REITs等)以及通過IPO進行股權融資，正成為規模企業重要的資本補充渠道。創業板為符合條件的住房租賃企業打開了對接公開資本市場的大門。然而，資本市場對企業的治理結構、盈利能力穩定性、增長邏輯、關聯交易、資產權屬清晰度等方面有嚴格標準，企業需提前進行合規梳理與模式優化，以應對嚴格的監管審核與市場檢驗。
(一)運營管理邁向精細化與智能化
單純依靠“二房東”模式賺取租金差價的粗放式經營難以為繼。行業競爭加劇和成本上升倒逼企業向精細化運營要效益。通過數字化手段優化房源配置、動態定價、能耗管理、維護調度，實現降本增效，將成為企業的必修課。智能門鎖、智能水電表等硬件的普及，將進一步解放人力，提升管理半徑和效率。精細化、智能化的運營能力是支撐企業規模化、連鎖化發展的基礎，也是創業板關注的核心競爭力之一。
(二)輕重資產模式探索與平衡成為焦點
重資產模式(持有物業)有助于鎖定長期收益和資產增值，但對資本要求極高;輕資產模式(包租、托管等)易于快速擴張，但盈利空間相對有限且穩定性易受租金波動影響。未來，行業將更深入地探索介于輕重之間的混合模式，如通過基金化運作、合作開發等途徑優化資產結構，在控制風險的前提下尋求規模與利潤的平衡。擬上市企業需明確其主導商業模式，并充分披露相關風險與應對策略。
(三)ESG理念融入企業發展戰略
環境、社會和治理(ESG)因素在投資決策中的權重日益提升。對于住房租賃企業，綠色建筑標準的應用、節能減排措施的實施、租戶健康與安全的保障、數據隱私的保護、良好的公司治理與透明度等，不僅關乎企業社會責任形象，更直接影響到其融資成本、品牌聲譽乃至上市進程。主動將ESG理念融入日常運營和戰略規劃，有助于提升企業的長期價值與風險抵御能力，契合創業板支持可持續發展企業的導向。
(四)產業鏈協同與生態化布局初現端倪
領先的住房租賃企業不再滿足于單純的租賃業務，開始向上游的設計、裝修、建材，下游的家居、金融、生活服務等領域延伸，嘗試構建以居住為核心的產業生態圈。通過生態化布局，企業可以挖掘新的收入來源，增強客戶粘性，提升整體抗風險能力。這種生態化戰略若能有效落地，將顯著豐富企業的業務內涵和成長敘事。
(一)重點關注企業的核心競爭優勢與商業模式可持續性
投資評估應超越簡單的規模指標，深入分析企業的核心競爭優勢。這包括但不限于：是否擁有穩定、低成本的房源獲取能力(如與國企、村集體、開發商等的戰略合作);是否具備領先的運營效率和成本控制能力;是否建立了強大的品牌認知度和客戶忠誠度;其商業模式是否清晰、可復制且具有可持續的盈利能力。商業模式能否經受住經濟周期和行業波動的考驗，是決定企業長期投資價值的關鍵。
(二)審慎評估企業的合規風險與治理水平
住房租賃行業政策敏感性高，合規性是生命線。投資前需重點考察企業在房屋權屬、消防安檢、租賃合同備案、資金監管、稅費繳納、數據安全等方面的合規記錄與內控體系。公司治理方面，應關注股權結構的清晰度、實際控制人穩定性、關聯交易的規范性與公允性、決策程序的科學性以及信息披露的透明度。任何重大的合規瑕疵或治理缺陷都可能成為IPO的實質性障礙。
(三)細致甄別企業的成長邏輯與估值合理性
企業的成長性應建立在扎實的市場需求和可行的擴張路徑之上。是依賴于資本驅動的外延式并購擴張，還是依靠自身運營能力提升的內生性有機增長?其跨區域復制的能力如何?對于采用創新模式的企業，需判斷其模式的成熟度與普適性。估值方面，需結合企業所處發展階段、盈利能力、增長潛力、行業平均水平和市場情緒進行綜合研判，避免盲目追捧概念。
(四)洞察長期趨勢與潛在風險因素
投資者需具備長遠眼光，關注人口結構變化、技術革新、政策導向等對行業產生的深遠影響。同時，也應清醒認識到行業面臨的潛在風險，如宏觀經濟下行導致的租金承受能力下降、局部市場供應過剩引發的空置率上升、利率波動對融資成本的影響、以及可能出現的更嚴格的租金管制或經營限制政策等。對風險的充分認知和定價是理性投資的前提。
如需了解更多住房租賃行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年住房租賃企業創業板IPO上市工作咨詢指導報告》。
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