2020商業地產新政 中國商業地產發展情況分析 2020年我國商業地產發展前景預測

• 2020年2月19日 WuYaNan來源：房產 1290 84
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疫情的發展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發拿地也將受阻;結合房企1月銷售數據，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%，地產行業因疫情迎來休眠期不言自

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

新冠肺炎疫情對房地產行業影響

短期關停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發展超出想象，對地產最直接的影響是售樓處的關閉以及開發項目的停工，銷售遇阻意味著未來的開發拿地也將受阻;結合房企1月銷售數據，TOP100房企單月實現操盤口徑銷售金額5097.5億元，百強房企整體業績規模較去年同期降低近12%，地產行業因疫情迎來休眠期不言自明。

深圳商業地產變天

深圳商業地產變天啦!“商改租”也可以去“庫存”?官方發文：商辦樓可改造出租房。“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。“商改租”是減少商業用房庫存，增加租賃住房供應的有效途徑之一。中國租房人口眾多，商改租對于租房一族來說也是好事。

據不完全統計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十余個城市紛紛發布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。

據悉，為盤活存量閑置商業和辦公用房，規范既有商業和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)，就《深圳市住房和建設局關于既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》(征求意見稿)公開征求社會公眾意見。

根據中研普華研究院《2020-2025年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

中國房地產行業的整體狀況

二、2017年中國商業地產市場發展分析

1.商業地產投資增速收窄、新開工降幅擴大，銷售面積增幅顯著

圖表：2013-2017年全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速

數據來源：國家統計局，中研普華研究院

從供應端來看，商業地產開發投資同比增速放緩，新開工降幅明顯擴大。2017 年，全國商業地產在消化現有存量的背景下，開發投資額增速明顯收窄，全年商業地產開發投資額22401 億元，同比增長0.1%，增幅較2016 年收窄7.4 個百分點。商業地產開發投資額占房地產開發投資額的比重自2013 年以來首次下降，由2016 年的21.8%下降1.4 個百分點至20.4%，其中商業營業用房的占比下降1.2 個百分點，明顯高于辦公樓。新開工方面，2017 年商業地產新開工面積26624 萬平方米，同比下降7.3%，降幅較2016 年擴大6.0 個百分點。商業地產新開工面積占房地產新開工面積的14.9%,為2013 年以來最低水平，較2016 年下降2.3 個百分點。其中，商業營業用房占比下降 1.91.9 個百分點，高于辦公樓。

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