物流地產由“輕資產”向“重資產”轉化 物流企業開啟新一輪變革浪潮

• 2021年1月7日 WuYaNan來源：中研網 1310 86
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經濟全球一體化及科技的迅猛發展中，物流成為構建交互紐帶的重要一環，并逐漸發展為追求高時效、高可靠性的的現代物流體系。在2020年疫情爆發的關鍵時刻，倉儲物流行業對醫療及生活物資的輸送保證對重大危機事件的有力抗擊，而疫情后導致的消費由線下轉為線上，客觀上造

物流地產市場環境又如何?經濟全球一體化及科技的迅猛發展中，物流成為構建交互紐帶的重要一環，并逐漸發展為追求高時效、高可靠性的的現代物流體系。在2020年疫情爆發的關鍵時刻，倉儲物流行業對醫療及生活物資的輸送保證對重大危機事件的有力抗擊，而疫情后導致的消費由線下轉為線上，客觀上造就倉儲物流的需求進一步增長。鑒于較優的長期賽道，已有多方勢力開始加速涌入倉儲物流行業，競爭格局正不斷發生變化。領先企業不斷擴大網絡規模，并借助先進技術實現服務升級，以獲得更大的競爭優勢，并開啟新一輪變革浪潮。

伴隨電商經濟突飛猛進以及新零售的快速連鎖化發展，倉儲物流基礎設施也迎來物聯網、制動化、智能化等科技賦能的升級浪潮。十九大報告中首次將“物流”納入基礎設施網絡建設的論述范疇。2020年3月政治局會議要求加快新基建建設步伐，旨在以“信息網、能源網及交通物流網”為載體實現“信息流、能源流、物流”的融合，倉儲物流在其中扮演實物輸送的基石作用。從宏觀政策層面，加快新基礎設施建設的目的在于促進國家戰略升級轉型，物流及地產;作為連接生產與消費的國民經濟大動脈，尤其在促進新型消費經濟方面作用巨大，理應成為國家經濟恢復持續增長的戰略支撐力量。

我國目前大約為5.5億平方米的倉儲物流面積，但現代化物流設施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉儲面積約為0.41平方米，僅為美國的1/13，相差巨大。中高標準物流設施方面，我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國中高標準物流設施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達1.13平米。在當前電商經濟滲透進一步提升的情形下，需求方對時效性、安全性提出更高的要求，我國中高標準現代化倉儲物流設施仍有較大的發展空間。

目前，我國物流地產存量約9.55億平方米，處于領先地位，但是優質物流設施存量所占比重僅為5%。這些擁有優質物流設施的高標倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環渤海區域，并且呈現出長期供不應求、租金水平上升、空置率低的現象。而低水平的傳統倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統倉庫根本無法滿足制造企業、流通企業和第三方物流企業等客戶對于現代物流倉儲設施的需求，長期處于空置狀態，有部分傳統倉空置率甚至達到50%以上，嚴重影響到物流用地的利用效率。

物流地產由“輕資產”向“重資產”轉化

北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格同比增長了20%-30%，而上海的不少大型倉儲的租金更是上漲了近50%。而隨著2011年全球制造業的復蘇和國內消費市場的急劇增長，環渤海、長三角、珠三角地區的倉儲空置率一直處于下降區間，很多地區甚至出現“一庫難求”的場面。由此，傳統物流公司和電商企業(阿里巴巴、京東、卓越、當當、凡客等)也大舉進軍物流地產，由“輕資產”向“重資產”轉化。

另外，政策的優惠也在一定程度上刺激了物流地產的發展。2012年2月份，財政部、國家稅務總局聯合發布《關于物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅政策的通知》，對物流企業自有的(包括自用和出租)大宗商品倉儲設施用地，按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。相比制造商、零售商和第三方物流企業自建物流地產項目相比，房地產商擁有土地資源，地產項目的規劃設計、建設以及資源的整合等諸多優勢。但房地產商在進行物流地產的開發時，需要避免盲目開發，因為根據狀況物流倉儲設施在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，物流地產利潤就會被擠壓掉。這也意味著物流地產開發商還必須擁有強大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業的服務品質，這些因素會對后期的投資回收造成關鍵影響。這也是我國的物流地產商們需要向國際物流地產商學習之處。因此，物流地產不僅是我國房地產商面臨的機遇，更是對其綜合實力的一種挑戰。

近年來，中國大力支持發展智能物流，并出臺了一系列利好政策。2020年，中國智能物流系統市場規模超過1200億元，未來幾年行業增速有望保持在15%以上。物流行業的智能化，對于中國物流行業提高利潤、降低物流成本具有積極的推動作用。

中研普華研究院物流地產行業報告依據全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數據，客觀、多角度地對市場進行了分析研究。報告在總結中國物流地產行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

報告對于云服務產品生產企業、經銷商、行業管理部門以及擬進入該行業的投資者具有重要的參考價值，對于研究我國云服務行業發展規律、提高企業的運營效率、促進企業的發展壯大有學術和實踐的雙重意義。

未來物流地產行業將如何發展?請關注中研普華研究院報告《2021-2025年中國物流地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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