現(xiàn)代物流地產(chǎn)運(yùn)營模式分析 2020年中國物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研

• 2020年9月18日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng) 1370 90
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物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇。

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。

現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

物流地產(chǎn)運(yùn)營模式

1.地產(chǎn)商作主導(dǎo),租售給物流商并代其管理。即房地產(chǎn)開發(fā)商是開發(fā)投資的主體,開發(fā)商選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,再轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)。日常物流業(yè)務(wù)由物流公司操作,房地產(chǎn)開發(fā)商只是負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理。這種模式的優(yōu)點是更有效地幫助物流企業(yè)客戶管理資金、降低成本,提高企業(yè)的核心競爭力。缺點是對于小規(guī)模的物流企業(yè)而言,租金成本可能過高。

2.物流商自有地產(chǎn),自己經(jīng)營管理。即物流企業(yè)是相關(guān)物流設(shè)施投資建設(shè)的主體,建成后也是自己經(jīng)營,自己管理。優(yōu)點是可以節(jié)省一部分租金,而且物業(yè)的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業(yè)化,同時需要占用大量的資金,運(yùn)營成本比較高,而且由于建設(shè)上的非專業(yè)性,建設(shè)成本可能較高。

3.地產(chǎn)、物流商直接合作經(jīng)營。即物流商、地產(chǎn)商通過成立項目公司或協(xié)議、合同等其他契約方式共同出資、合作經(jīng)營,各自發(fā)揮自己相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)勢,對于項目建成后的收益按照協(xié)議分享同時共擔(dān)風(fēng)險。這種模式的優(yōu)點是可以發(fā)揮地產(chǎn)商在拿地、設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)勢,同時發(fā)揮物流商在物流效率設(shè)計、物流運(yùn)營方面的優(yōu)勢,實現(xiàn)物流商和地產(chǎn)商的共贏。但是缺點在于雙方前期面臨信用風(fēng)險,同時在后期利益分配問題、風(fēng)險分擔(dān)上可能出現(xiàn)矛盾。

4.由第三方牽頭,聯(lián)系物流商和地產(chǎn)商。即通過第三方將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合,同時對物流商和地產(chǎn)商的資格、實力進(jìn)行審查,確保強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。物業(yè)建成后由第三方中介組織負(fù)責(zé)對管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo),而企業(yè)收益也由第三方代為審查并根據(jù)協(xié)議分配。這種模式優(yōu)點是充分利用了獨立第三方的審查,從而避免了物流商和地產(chǎn)商的信用風(fēng)險,同時避免了后期產(chǎn)生的矛盾。但是這種模式對于第三方的要求很高,而且要求中介市場有較高的行業(yè)自律,同時需要社會信用檔案的支持。

物流地產(chǎn)盈利模式

根據(jù)國內(nèi)外物流地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗，物流地產(chǎn)商以物流平臺提供商的身份，通過將地產(chǎn)資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現(xiàn)資源價值的最大化總的來說，物流園區(qū)的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務(wù)費用、項目投資收益及其他收益。

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2020物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及前景趨勢分析

2019年我國社會物流總額達(dá)到298.0萬億元，同比增長5.9%，增速比2018年回落0.5個百分點。與同期GDP相比，社會物流總額增速已連續(xù)多年低于GDP增速。

2020年上半年，疫情防控取得顯著成效，物流運(yùn)行延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，物流需求結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，特別是民生領(lǐng)域物流持續(xù)向好。物流市場規(guī)模水平持續(xù)提升，物流成本穩(wěn)中有降。上半年，全國社會物流總額為123.4萬億元，按可比價格計算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7個百分點，比一季度收窄6.9個百分點，降幅連續(xù)四個月收窄。上半年物流業(yè)總收入4.6萬億元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個百分點，比一季度收窄9.4個百分點。二季度物流業(yè)總收入規(guī)模比一季度增加0.8萬億元。

當(dāng)前，國內(nèi)高端倉儲設(shè)施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產(chǎn)投資發(fā)展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。

我國物流地產(chǎn)存量約9.55億平方米，處于領(lǐng)先地位，但是優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施存量所占比重僅為5%。這些擁有優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施的高標(biāo)倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海區(qū)域，并且呈現(xiàn)出長期供不應(yīng)求、租金水平上升、空置率低的現(xiàn)象。而低水平的傳統(tǒng)倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。

由于這些低水平的傳統(tǒng)倉庫根本無法滿足制造企業(yè)、流通企業(yè)和第三方物流企業(yè)等客戶對于現(xiàn)代物流倉儲設(shè)施的需求，長期處于空置狀態(tài)，有部分傳統(tǒng)倉空置率甚至達(dá)到50%以上，嚴(yán)重影響到物流用地的利用效率。

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